Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

На Рождественском саммите обсудили перспективы отмены долевки

Рынок жилья на пороге больших перемен. Уже в будущем году начнется постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Пока новые условия до конца не определены и вызывают массу вопросов у представителей рынка. Как застройщики будут приспосабливаться к новой системе координат, что предложат банки, и будет ли поддерживать девелоперов государство, в конце концов, что станет с рынком жилья в ближайшие два года, обсудили на Рождественском саммите в Санкт-Петербурге.

Организаторами встречи выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Ключевой темой саммита стали законодательные изменения, касающиеся отмены долевого строительства и перехода на проектное финансирование. С июля 2019 года застройщикам запрещено привлекать деньги дольщиков, все операции по купле-продаже квартир будут проводиться через эскроу-счета аккредитованных банков. Снять средства со счета застройщик может только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, источником финансирования строительства останутся только проектное кредитование и собственные средства.

Намерение государства нивелировать риски покупателей жилья приведет к росту цену и сокращению предложения, отмечают эксперты. Будущее рынка довольно туманно, поэтому застройщики активно делают запасы: до конца декабря получают разрешения на новые объекты. "Закон обратной силы не имеет, все, на что получено разрешение на строительство, будет реализовано по ныне действующим правилам", - пояснил Александр Вахмистров, координатор Ассоциации "Национальное объединение строителей" по Санкт-Петербургу. А значит, волноваться повода нет, на ближайшие 2-3 года девелоперы работой обеспечены.

Отметим, что новый закон принимался необычайно быстро, без консультаций с участниками рынка и детальных расчетов. Уже сейчас ясно, что получить хорошую ставку и быстро согласовать кредит под проект девелоперу будет непросто. Опытом поделились Максим Жабин, заместитель генерального директора компании "ЛенРусСтрой", и финансовый директор ГК "КВС" Надежда Семенович. Намерение властей сделать рынок прозрачным выливается в новые сложности, при этом все смотрят вперед, но никто не говорит, что делать сейчас с проблемными объектами.

Не скрыл скептицизма и глава Холдинга RBI Эдуард Тиктинский: "Через 3 года мы окажемся в совершенно другом ландшафте в части реализации строительных проектов и покупки жилья. Закон был принят неожиданно, без консультаций с девелоперами, и если он будет грамотно реализован, то все будет во благо". Дополнительная нагрузка в виде отчислений в социальные фонды, страховые выплаты и прочие расходы существенно повлияют на конечную стоимость квадратного метра. В результате предложение на рынке жилья снизится, а цены вырастут. Полный контроль за финансовыми потоками значительно снизит риски дольщиков, но и ужесточит ситуацию на рынке: останутся только сильные игроки.

О снижении объемов в будущем рассказал и заместитель Председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин. Ожидается, это произойдет лишь в отдаленной перспективе: на территории ЛО в стадии строительства уже находится порядка 8 млн кв. метров жилья. "При этом уже можно говорить о смещении вектора от количества к качеству: в 2016 году было выдано 79 разрешений на строительство на 2,6 млн кв. м, в 2017 - всего 22 разрешения на возведение многоквартирных домов общей площадью около 1,4 млн кв. м", - пояснил Михаил Москвин. По словам эксперта ориентировочные темпы ввода жилья - не менее 1,8 млн кв. м в год, что соответствует показателю 1 кв. м в год на одного жителя и чуть превышает нынешний объем спроса в 1-1,5 млн кв. м в год.

Как рассказывает Эдуард Тиктинский, даже сейчас у некоторых проектов не бьётся экономика. Ряд застройщиков предлагает жилье по очень низким ценам, и такие объекты находятся в зоне риска. Одно дело - обезопасить дольщиков, а другое ужесточить условия свободного рынка, сетуют эксперты. Уже были попытки страхования и они провалились, сейчас придумали проектное финансирование, которое также вымоет с рынка ряд игроков. Для многих застройщиков требования, предъявляемые банками, пока слишком высоки. Кредитные организации, в свою очередь, желают максимально обезопасить условия сделки и не хотят кредитовать проекты с повышенными рисками. Это уже не первая попытка изменить систему, а значит, приспосабливаться к новым условиям профессиональному сообществу придется. Максим Жабин ("ЛенРусСтрой") говорит: "При правильном использовании банковских продуктов можно достичь проектной ставки на период строительства до 5%. Если этот тренд будет продолжаться, то проектное финансирование будет жить, и мы будем жить вместе с ним".

Главная проблема находится в области практического применения финансовой модели. Многие застройщики просто не готовы полностью раскрыться перед банками. Как поясняет вице-президент Банка ВТБ (ПАО), вице-президент НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Александр Ольховский проектное финансирование предполагает контроль банка за реализацией объекта, вот только будет ли кредитная организация следить за ходом строительства, большой вопрос. А если застройщик обанкротится, что будет с объектом? В свою очередь представитель банковской структуры посоветовал девелоперам уже сейчас протестировать новую систему и обратиться в банки заранее, чтобы отработать схемы.

В ходе саммита также обсудили и новые тренды, среди которых развитие креативных пространств и сектора апартаментов. Сегодня креативные пространства вырастают из бывших промышленных зданий и предоставляются городом в аренду или выкупаются на льготных условиях. Среди самых крупных и успешных: "Этажи", "Ткачи", "Новая Голландия". Интересно, что льготные условия может получить не только непосредственно "творческий" арендатор, но и агент, управляющая компания. На данный момент прорабатываются условия государственно-частного партнерства в отношении креативного кластера, что позволит решить вопросы с редевелопментом. Под размещение "творческих" бизнесов есть достаточно большой пул объектов, один из самых привлекательных - территория завода "Красный треугольник". В целом в планах властей передача под креативное пространство порядка 1 млн кв. м.

Что касается апартаментов, то этот тренд навеян европейской модой: люди не покупают недвижимость, а предпочитают ее снимать, потому что ценят мобильность. Популяризируется формат "микроливинг" - небольшие квартиры в центре города со сложившейся внутренней и внешней инфраструктурой. Важным для арендатора становится не престиж жилья, а комфорт; не уединенное пространство, а общение с соседями. По словам Александра Шарапова, президента Becar Asset Management Group, вице-президента НП "Российской гильдии управляющих и девелоперов", апартаменты это максимизация "мы" и минимизация "я", поэтому первые этажи апарт-отелей включают в себя гостиничный сервис: комнаты отдыха, бар, бассейн, бильярдную, детскую комнату и т. п. Продолжается интенсивная урбанизация, молодые люди хотят жить рядом с работой, а детей заводят после 40 лет. Альтернатива стандартной аренде жилья называется "коливинг", когда люди объединяются в группы и живут вместе. "Оказалось, что молодежь нуждается быть вместе, людям хочется общаться", - заключил Александр Шарапов.

Эксперты отметили и достижения в области технологий и цифровизации. Сегодня успешно работает площадка для электронных торгов, проекты согласовываются в режиме онлайн, работает электронная приемная. Постепенно входит в сферу недвижимости технология блокчейна, информационное моделирование зданий (BIM) уже не вызывает недоумения, хотя продолжает оставаться дорогостоящей технологией. "Модель позволяет получить более качественный продукт, выявить коллизии, и что важно - контролировать весь процесс строительства, сформировать более точно ценообразование", - рассказывает Сергей Суворов, операционный директор по Северо-Западному регион ГК "Спектрум". "Пока технология не повышает эффективность в пять раз и наши архитекторы вынуждены работать по 87-ому Постановлению, использовать BIM девелоперу нет нужды", - возразил Вячеслав Семененко, генеральный директор "MASTER Девелопмент".

На Рождественском саммите состоялось награждение победителей конкурса "Молодые архитекторы в современном девелопменте". Автор лучшего проекта получил приз от Генерального Консульства Королевства Нидерландов - стажировку в архитектурном бюро Cie (Амстердам) и стильный чемодан.

Рождественские саммиты - традиционные встречи, на которых участники рынка вместе с представителями власти поводят итоги года, отмечают тенденции и дают прогнозы. В мероприятиях принимают участие топ-менеджеры крупных строительных компаний, банков, инвестиционных холдингов.

Текст: Мария Погодина
Фото: PROEstate Events

19 декабря 2017 г.



Новости

Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости
Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы».

www.level.ru

6 июня
ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве.
«Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11.

www.primepm.ru

4 июня

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках
Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года
3 июня
В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости
Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ
3 июня

Все статьи и обзоры

5 900АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 25 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: