На Рождественском саммите обсудили перспективы отмены долевки

Рынок жилья на пороге больших перемен. Уже в будущем году начнется постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Пока новые условия до конца не определены и вызывают массу вопросов у представителей рынка. Как застройщики будут приспосабливаться к новой системе координат, что предложат банки, и будет ли поддерживать девелоперов государство, в конце концов, что станет с рынком жилья в ближайшие два года, обсудили на Рождественском саммите в Санкт-Петербурге.

Организаторами встречи выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Ключевой темой саммита стали законодательные изменения, касающиеся отмены долевого строительства и перехода на проектное финансирование. С июля 2019 года застройщикам запрещено привлекать деньги дольщиков, все операции по купле-продаже квартир будут проводиться через эскроу-счета аккредитованных банков. Снять средства со счета застройщик может только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, источником финансирования строительства останутся только проектное кредитование и собственные средства.

Намерение государства нивелировать риски покупателей жилья приведет к росту цену и сокращению предложения, отмечают эксперты. Будущее рынка довольно туманно, поэтому застройщики активно делают запасы: до конца декабря получают разрешения на новые объекты. "Закон обратной силы не имеет, все, на что получено разрешение на строительство, будет реализовано по ныне действующим правилам", - пояснил Александр Вахмистров, координатор Ассоциации "Национальное объединение строителей" по Санкт-Петербургу. А значит, волноваться повода нет, на ближайшие 2-3 года девелоперы работой обеспечены.

Отметим, что новый закон принимался необычайно быстро, без консультаций с участниками рынка и детальных расчетов. Уже сейчас ясно, что получить хорошую ставку и быстро согласовать кредит под проект девелоперу будет непросто. Опытом поделились Максим Жабин, заместитель генерального директора компании "ЛенРусСтрой", и финансовый директор ГК "КВС" Надежда Семенович. Намерение властей сделать рынок прозрачным выливается в новые сложности, при этом все смотрят вперед, но никто не говорит, что делать сейчас с проблемными объектами.

Не скрыл скептицизма и глава Холдинга RBI Эдуард Тиктинский: "Через 3 года мы окажемся в совершенно другом ландшафте в части реализации строительных проектов и покупки жилья. Закон был принят неожиданно, без консультаций с девелоперами, и если он будет грамотно реализован, то все будет во благо". Дополнительная нагрузка в виде отчислений в социальные фонды, страховые выплаты и прочие расходы существенно повлияют на конечную стоимость квадратного метра. В результате предложение на рынке жилья снизится, а цены вырастут. Полный контроль за финансовыми потоками значительно снизит риски дольщиков, но и ужесточит ситуацию на рынке: останутся только сильные игроки.

О снижении объемов в будущем рассказал и заместитель Председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин. Ожидается, это произойдет лишь в отдаленной перспективе: на территории ЛО в стадии строительства уже находится порядка 8 млн кв. метров жилья. "При этом уже можно говорить о смещении вектора от количества к качеству: в 2016 году было выдано 79 разрешений на строительство на 2,6 млн кв. м, в 2017 - всего 22 разрешения на возведение многоквартирных домов общей площадью около 1,4 млн кв. м", - пояснил Михаил Москвин. По словам эксперта ориентировочные темпы ввода жилья - не менее 1,8 млн кв. м в год, что соответствует показателю 1 кв. м в год на одного жителя и чуть превышает нынешний объем спроса в 1-1,5 млн кв. м в год.

Как рассказывает Эдуард Тиктинский, даже сейчас у некоторых проектов не бьётся экономика. Ряд застройщиков предлагает жилье по очень низким ценам, и такие объекты находятся в зоне риска. Одно дело - обезопасить дольщиков, а другое ужесточить условия свободного рынка, сетуют эксперты. Уже были попытки страхования и они провалились, сейчас придумали проектное финансирование, которое также вымоет с рынка ряд игроков. Для многих застройщиков требования, предъявляемые банками, пока слишком высоки. Кредитные организации, в свою очередь, желают максимально обезопасить условия сделки и не хотят кредитовать проекты с повышенными рисками. Это уже не первая попытка изменить систему, а значит, приспосабливаться к новым условиям профессиональному сообществу придется. Максим Жабин ("ЛенРусСтрой") говорит: "При правильном использовании банковских продуктов можно достичь проектной ставки на период строительства до 5%. Если этот тренд будет продолжаться, то проектное финансирование будет жить, и мы будем жить вместе с ним".

Главная проблема находится в области практического применения финансовой модели. Многие застройщики просто не готовы полностью раскрыться перед банками. Как поясняет вице-президент Банка ВТБ (ПАО), вице-президент НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Александр Ольховский проектное финансирование предполагает контроль банка за реализацией объекта, вот только будет ли кредитная организация следить за ходом строительства, большой вопрос. А если застройщик обанкротится, что будет с объектом? В свою очередь представитель банковской структуры посоветовал девелоперам уже сейчас протестировать новую систему и обратиться в банки заранее, чтобы отработать схемы.

В ходе саммита также обсудили и новые тренды, среди которых развитие креативных пространств и сектора апартаментов. Сегодня креативные пространства вырастают из бывших промышленных зданий и предоставляются городом в аренду или выкупаются на льготных условиях. Среди самых крупных и успешных: "Этажи", "Ткачи", "Новая Голландия". Интересно, что льготные условия может получить не только непосредственно "творческий" арендатор, но и агент, управляющая компания. На данный момент прорабатываются условия государственно-частного партнерства в отношении креативного кластера, что позволит решить вопросы с редевелопментом. Под размещение "творческих" бизнесов есть достаточно большой пул объектов, один из самых привлекательных - территория завода "Красный треугольник". В целом в планах властей передача под креативное пространство порядка 1 млн кв. м.

Что касается апартаментов, то этот тренд навеян европейской модой: люди не покупают недвижимость, а предпочитают ее снимать, потому что ценят мобильность. Популяризируется формат "микроливинг" - небольшие квартиры в центре города со сложившейся внутренней и внешней инфраструктурой. Важным для арендатора становится не престиж жилья, а комфорт; не уединенное пространство, а общение с соседями. По словам Александра Шарапова, президента Becar Asset Management Group, вице-президента НП "Российской гильдии управляющих и девелоперов", апартаменты это максимизация "мы" и минимизация "я", поэтому первые этажи апарт-отелей включают в себя гостиничный сервис: комнаты отдыха, бар, бассейн, бильярдную, детскую комнату и т. п. Продолжается интенсивная урбанизация, молодые люди хотят жить рядом с работой, а детей заводят после 40 лет. Альтернатива стандартной аренде жилья называется "коливинг", когда люди объединяются в группы и живут вместе. "Оказалось, что молодежь нуждается быть вместе, людям хочется общаться", - заключил Александр Шарапов.

Эксперты отметили и достижения в области технологий и цифровизации. Сегодня успешно работает площадка для электронных торгов, проекты согласовываются в режиме онлайн, работает электронная приемная. Постепенно входит в сферу недвижимости технология блокчейна, информационное моделирование зданий (BIM) уже не вызывает недоумения, хотя продолжает оставаться дорогостоящей технологией. "Модель позволяет получить более качественный продукт, выявить коллизии, и что важно - контролировать весь процесс строительства, сформировать более точно ценообразование", - рассказывает Сергей Суворов, операционный директор по Северо-Западному регион ГК "Спектрум". "Пока технология не повышает эффективность в пять раз и наши архитекторы вынуждены работать по 87-ому Постановлению, использовать BIM девелоперу нет нужды", - возразил Вячеслав Семененко, генеральный директор "MASTER Девелопмент".

На Рождественском саммите состоялось награждение победителей конкурса "Молодые архитекторы в современном девелопменте". Автор лучшего проекта получил приз от Генерального Консульства Королевства Нидерландов - стажировку в архитектурном бюро Cie (Амстердам) и стильный чемодан.

Рождественские саммиты - традиционные встречи, на которых участники рынка вместе с представителями власти поводят итоги года, отмечают тенденции и дают прогнозы. В мероприятиях принимают участие топ-менеджеры крупных строительных компаний, банков, инвестиционных холдингов.

Текст: Мария Погодина
Фото: PROEstate Events

19 декабря 2017 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram