На On/Ohta Forum обсудили тренды торговой недвижимости

В конце октября в пространстве Охта Lab (г. Санкт-Петербург) прошел On/Ohta Forum - бизнес-форум, посвященный управлению коммерческой недвижимостью. Эксперты рынка обсудили перспективные направления, в частности диджитализацию и сегмент развлечений, назвали тренды рынка и поделились новыми инструментами взаимодействия с покупателем. Мероприятие посетило более 120 гостей.

Масштабное мероприятие, организованное финским холдингом SRV, собрало на одной площадке ведущих экспертов рынка. Спикерами выступили представители от "Альфа-банка", Get Taxi, Watcom Group, "Магафон", SRV, JLL, AddRealty, Ascreen, проекта "Кидбург" и бизнес-школы "Вверх", и другие.

Ключевой темой панельной дискуссии стало практическое применение технологии BIG DATA в управлении бизнесом и коммерческой недвижимостью. Участники отметили, что испытывают сложности, связанные с хранением, обработкой и использованием больших объёмов информации, и выразили искренний интерес к маркетингу данных. Рядом разработок поделилась компания Watcom Group - крупный интегратор автоматизированных систем для управления торговлей. Компания представила онлайн-сервис по управлению данными и другие технологии (в частности отслеживание трафика посетителей), позволяющие повысить бизнес-показатели торгового объекта. Интересным решением поделился "Мегафон": теперь мобильный оператор умеет таргетировать рекламные сообщения и вскоре будет делать рассылки специальных предложений только заинтересованной аудитории. Активное обсуждение вызвала этичность использования технологии больших данных.

Вообще тема технологий затронула если не все темы докладов, то большую их часть. Во второй сессии, посвященной трендам менеджмента торговой недвижимости, эксперты отметили тесное взаимодействие офлайн- и онлайн-форматов. В масс-маркете спрос уходит в онлайн, уже сейчас наблюдается тенденция к сокращению площадей, и ТРК обеспокоены, как монетизировать эту тенденцию. Как одно из решений была упомянута бизнес-модель сети детских магазинов "Дочки-сыночки". Магазин выступает как шоу-рум, где можно осмотреть часть ассортимента и тут же с помощью интерактивного тач-стола заказать любую позицию из ассортимента с возможностью выдачи товара в этом же магазине.

Как заявляет Лина Архипова, channel director AddRealty, современные мультимедийные технологии в торговых центрах способны увеличить конверсию на 20 %. Среди новых носителей - световые полотна, видеостены, цифровые витрины и многое другое. Уже сегодня существует возможность локального таргетинга рекламного сообщения. Так, цифровая витрина представляет собой некий "умный" монитор, оснащенный датчиками. Система считывает видеоряд с человека и самостоятельно определяет, какие специальные предложения ему показать. Таким образом, можно настраивать рекламную компанию по интересам и привлекать внимание даже "пресыщенных" покупателей к конкретному товару. Возможна настройка триггеров по клику, таймауту или другому событию (обнаружение лица, регистрация движения, наступление определенной даты, времени, погоды на улице, сканирование штрих-кода или поднятие товара с полки). Управление рекламой производится с помощью омниканальной платформы AddRealty, которая позволяет настраивать рекламные кампании, собирать данные об аудитории и выгружать аналитические отчёты. Пока такие вещи работают локально, без использования онлайн-данных, однако в будущем платформа AddRealty планирует сотрудничество с "Яндекс".

В целом на рыке торговой недвижимости отмечается стабилизация, ставки перешли в рублевую зону и продолжают падение. Значительно увеличилась доля игроков, которые оплачивают аренду с процента от оборота, и в этом случае они становятся партнерами, поясняют эксперты. При таком способе сотрудничества справедливо возникает вопрос безопасности взаимодействия девелопера и арендатора. Это легко решается с помощью автоматизированных систем, которые собирают и обрабатывают данные о транзакциях в режиме реального времени. Одним из крупнейших интеграторов таких систем, адаптированных под торговые объекты, является компания Watcom.

"Сейчас, когда рублевый кризис позади, договориться намного проще. Договоры заключатся на более длительный срок и с более выгодными условиями", - отмечает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований в России и СНГ JLL. Что касается ключевого критерия выбора места, не все так однозначно. Например, если ранее "Мегафон" ориентировался на продуктового якоря, теперь, когда из-за санкций ассортимент продуктовых ритейлеров унифицировался, в этом нет смысла. "До 40 % рентабельности определяет место, прежде всего это близость к метро, - поясняет Михаил Сахнов, директор "МегаФон Ритейл Северо-Запад". - Люди стали ленивы, поэтому мы тщательно подходим к логистике наших точек. Также мы значительно расширили ассортимент наших продуктов, начали активнее продавать услуги, организовали детские зоны, это связано с тем, что трафик в ТРК упал, и единственный способ привлечь клиентов - предоставлять качественный сервис".

Известный дизайнер одежды Елена Бадмаева, считает, что fashion-индустрия люксового сегмента пока не вышла из кризиса, и ни о какой стабилизации рынка говорить не приходится. "Весь жизненный цикл товаров - новаторство, подражание, выход в массы и спад - у нас, в fashion-индустрии, проходит в режиме 6 месяцев, на протяжении одной коллекции, - делится Елена. - Весь наш бизнес требует длинных денег, и развивать его в России крайне сложно. Мне было проще уйти в Евросоюз и получать сбалансированную картину. У нас не работает институт торговли одеждой, ритейл убивает дизайнера. На мой взгляд, уровень развития российского рынка люксовой одежды сейчас недостаточен. Fashion как сегмент может быть крупной частью ритейла, но только когда дизайнеры научатся быть партнерами". Эксперт отметила и пробелы, касающиеся онлайн-продаж. В Европе интернет-торговля одеждой поддерживает связь с сетевыми магазинами, чтобы быстро перемещать товары, у нас пока большинство предпочитает держать крупные склады или работать под заказ.

Активными темпами развивается сегмент entertainment/edutainment, ориентированный на семейный отдых. Отдых и развлечения становятся основными компонентами успеха ритейла. Многие девелоперы отдают под развлекательную зону целый этаж, так поступили, например, в московских ТРК "Ривьера" и "Авиапарк". Присутствие игровых проектов, детской зоны, кинотеатра, ресторанов и прочих точек, не связанных с покупками, увеличивает среднее время человека в торговом комплексе, а значит, и средний чек. Концепции торгово-развлекательных комплексов меняются, смещая акценты на общепит и развлечения. По данной теме интересен опыт проекта "Кидбург". Когда был запущен первый "Кидбург" в 2011 году, не было ни одного ТРК, ориентированного на развлечения, поэтому стратегия "голубой океан" была единственно верной, пять лет назад никто из крупных игроков не заметил нарастающий тренд. "На 2017 год у нас 13 проектов по всей России. Мы начинаем переговоры с девелоперами за 3 года до запуска проекта, а договор заключаем минимум на 7 лет. Наши проекты входят в крупные ТРК еще на стадии концепции", - поясняет Мария Карамышева, директор по развитию "Кидбург".

Средний чек посетителя ТРК зависит от времени пребывания, в проектах "Кидбург" - это 3-4 часа - это примерно в 2 раза больше чем, в стандартных шопинг-молах. "По данным нашего исследования, 100 % наших посетителей планирует визит в "Кидбург" и заодно посещение нескольких торговых точек. Девелопер зарабатывает на конверсии: дети в проекте - родители гуляют по магазинам", - добавляет Мария Карамышева.

В ходе дискуссии эксперты отметили еще один важный тренд - начало нового девелоперского цикла. "Российский рынок торговой недвижимости достаточно молодой, ему всего около 20 лет, и развивается он циклично, - говорит Олеся Дзюба (JLL). - Сейчас мы переживаем период нового девелоперского цикла". После прошлого кризиса все запланированные объекты отстроились, и ничего нового не планируется, в результате чего торговая недвижимость становится дефицитом.

По слова Александра Матеши, главы CMG (Construction Management Group), цикл застройки торговой недвижимости в Петербурге завершён, и на данный момент никаких новых проектов не предвидится. Здесь рынок торговой недвижимости достаточно насыщен, осталось несколько интересных участков под торговую застройку, поясняет эксперт. При этом в Москве потенциал застройки присутствует, и, по оценке Александра Матеши, прирост за год составит порядка 15 % к общей доли рынка торговых площадей.

Отчасти этот тренд подстегнул девелоперов рассматривать мелкие форматы, где срок окупаемости и объем инвестиций меньше. Показателен опыт компании FORTGROUP в Петербурге и ADG group, строящей районные центры с кинотеатрами и насыщенным досуговым сегментом в спальных районах Москвы. В отличие от крупных торговых центров, визит в которые, как правило, планируют, ТРК в спальных районах ориентированы, прежде всего, на постоянных посетителей и покупателей, чьи маршруты ежедневно пролегают мимо.

В заключение форума прошла деловая сессия в TED-формате, в ходе которой эксперты обсудили значимость человеческого капитала в построении бизнеса, использование эмоций для бизнеса в целом и многое другое. Свои презентации представили Андерс Лильенстолпе, региональный директор концерна SRV в России, Виктория Тарасова, руководитель отдела музейных решений Ascreen, Енина Елена, директор управления коммерческой недвижимостью, компания Тринфико и Владимир Маринович, основатель бизнес-школы "Вверх".

Текст: Мария Погодина
Фото предоставлено организаторами

31 октября 2017 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram