Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Количество сделок в сфере складской недвижимости в 2015 году сократилось на 35%. При этом доля вакантных площадей составляет 10%

Какие стратегии управления складами эффективны в сложившейся неблагоприятной экономической ситуации, эксперты рынка обсудили на конференции «Управление складом», организованной Учебным центром Academy of Real Estate (ARE). Мероприятие прошло при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и компании PROEstate Events.

В сегменте складской недвижимости наступили трудные времена: количество сделок существенно упало, регионы «притормозили», доля вакантных площадей выросла, арендаторы «давят» рублем и диктуют собственникам свои условия.

«В первом квартале 2015 года по сравнению с тем же периодом 2014 года количество сделок сократилось на 35%, при том что большая их часть – около 80% – приходится на Москву и область, – говорит Вячеслав Холопов, партнер и директор по офисной и складской недвижимости компании Knight Frank (Россия и СНГ). – В московском регионе доля вакантных площадей выросла с 1-2% до 10%. Девелоперы не готовы подписывать долгосрочные контракты с рублевой индексацией, а ждать долларовых расчетов в ближайшие два-три года бессмысленно».

Очевидно, что в сегменте складской недвижимости сложился ярко выраженный «рынок арендатора». В такой ситуации девелоперам становится все сложнее удержаться на плаву. Своим «антикризисным» рецептом поделился Илья Проничкин, начальник управления по работе с арендаторами ООО «МЛП»: «В этом году многим резидентам мы не индексировали ставки, предоставляли отсрочки платежей, переводили с предоплаты авансовых платежей на постоплату. При этом, мы не принимали решений о каких-либо послаблениях, основываясь лишь на криках о помощи: любая скидка предоставлялась путем анализа финансовой отчетности. Мы запрашивали баланс и изучали деятельность компании за четыре квартала, смотрели ее оборот, ситуацию с кредитами. На самом деле шаблонных универсальных решений не существует, необходимо к каждому арендатору искать индивидуальный подход».

В кризис собственники складской недвижимости как никогда ориентируют свой бизнес на снижение затрат. «Чтобы оптимизировать расходы, можно временно перейти на ответную эксплуатацию, которая включает регламентное и аварийное обслуживание, а также мобильные бригады, – говорит Ольга Гаврилова, заместитель директора по работе с клиентами компании MD. – Если грамотно подойти к этому вопросу, то экономия составляет 45% от общего бюджета на эксплуатацию. Однако такое решение должно быть временным – на пару месяцев, поскольку оборудование склада нельзя оставлять без присмотра. Собственник сэкономит, однако будет подвержен множеству рисков: отказ от обслуживания систем может повлечь за собой дорогостоящий капитальный ремонт или полню замену оборудования».

Однако есть такие статьи расходов, которые невозможно оптимизировать по крайней мере без дополнительных инвестиций. «Все оборудование, которое влияет на размер операционных расходов должно быть спроектировано еще на этапе строительства складского комплекса. Если ваш склад возведен из качественных материалов и оснащен современным энергосберегающим оборудованием, то вы будете экономить на коммунальных платежах, в противном случае вам нужны инвестиции на переоснащение комплекса, – говорит Артем Пичугов, руководитель департамента управления Radius Group. – На изменения размера операционных расходов влияют масштаб комплекса и количество его резидентов. Когда растет общая площадь складского комплекса, то нагрузка на каждого арендатора снижается. Пустые помещения генерируют затраты на эксплуатацию, поэтому избавляйтесь от вакантных площадей. Необходимо делать все, чтобы привлечь новых арендаторов, потому что это позволит снизить операционную нагрузку для текущих резидентов».

Быстро и дорого сдать в аренду складские площади – задача не из легких, особенно в кризисные времена. По словам экспертов, в такой ситуации не рекомендуется пренебрегать услугами брокеров. «Около 80-90% сделок по аренде площадей от 2 000 кв. м происходит при участии компаний-консультантов, – говорит Александр Перфильев, коммерческий директор направления «Склады и Индустриальная недвижимость» компании Accent Property Management. – Чтобы наладить с ними эффективные отношения, следуйте основным правилам – гарантированно выплачивайте рыночную комиссию, разработайте прозрачную систему регистрации, оперативно принимайте решения. Кроме того, необходимо всегда подписывать агентские договоры и иметь под рукой шаблоны документов – гарантийного письма и коммерческого предложения, чтобы не тратить драгоценное время на бумажную волокиту».

Верный способ оптимизировать издержки – оспорить кадастровую стоимость своего объекта для снижения налоговой нагрузки. «Собственники должны проявлять инициативу в этом вопросе, поскольку государство проводит массовую оценку кадастровой стоимости и при этом не учитывает целый ряд нюансов, – говорит Сергей Казинец, партнер юридической фирмы "АВЕЛАН". – Можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Если комиссия откажет, то не бойтесь обращаться в суд. Сегодня формируется довольно положительная практика по снижению кадастровой стоимости, ее вполне реально снизить до 50-70%. Вся процедура оспаривания может занять около 7-8 месяцев. Самое главное подать заявление в текущем налоговом периоде, чтобы в следующем году земельный налог был пересчитан. В Москве период действия кадастровой стоимости составляет два года, в других регионах – пять лет».

Справки о компаниях:
Academy of Real Estate (ARE) – центр обучения навыкам девелопмента и управления недвижимостью, основанный на базе НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и форума PROESTATE, и объединяющий многолетний опыт организации мероприятий для профессионалов рынка. Программы и семинары Центра разрабатываются с учетом специфики и потребностей рынка на основе международно-признанных продуктов отрасли. Обучающие программы включают несколько направлений, среди которых девелопмент, управление и эксплуатация недвижимости, маркетинг. Преподаватели и эксперты центра – российские и зарубежные квалифицированные специалисты-практики. Подробнее на сайте: are-rus.ru

Российская Гильдия управляющих и девелоперов – ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. Сегодня ГУД объединяет более 370 девелоперских и управляющих компаний в более чем 40 городах России. Ассоциация имеет партнеров в странах СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии. Подробнее на сайте: www.gud-estate.ru

PROEstate Events – профессиональный организатор и оператор деловых мероприятий в сфере недвижимости. Официальный партнер Российской гильдии управляющих и девелоперов. Ключевые мероприятия: Международный инвестиционный форум PROEstate, Строительная неделя Московской области, серия мероприятий «Рождественские саммиты», делегация на международную инвестиционную выставку MIPIM (Франция, Канны), делегация на выставку ExpoReal (Германия, Мюнхен), бизнес-туры в США, Азию и Европу, учебные программы. Подробнее на сайте: www.proestate.ru

Источник - пресс-служба PROEstate Events

30 апреля 2015 г.



Новости

В 2019 году девелоперы купили на 55 % меньше земли
По данным Rusland SP, в 2019 году девелоперы в Петербурге купили на 55 % меньше участков под строительство жилья по сравнению с 2018 годом. Эксперты объясняют динамику ажиотажным спросом на землю, имевшим место до ужесточения 214-ФЗ, и текущим налаживанием процессов взаимодействия банков и девелоперов, которое тормозит новые приобретения участков.

ruslandsp.com

28 января
Российская делегация на World Urban Forum-2020
Приглашаем вас в официальную российскую делегацию на Всемирный урбанистический форум WUF-10 08-13 февраля 2020 г. в Абу-Даби, ОАЭ – станьте частью знакового мирового события! Деловая программа и выставка Форума этого года ориентирована на освещение темы устойчивого развития городов и стран.

www.proestate.ru

24 января

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

2020. Главные тренды в складах
Рынку Московской области потребуется больше складов, ставка аренды продолжит расти, вакансия поставит новый рекорд, а e-commerce останется главным драйвером качественного развития рынка.
20 января
Низкие процентные ставки будут сохраняться на фоне замедления экономического роста
Ожидаемая глобальная рыночная конъюнктура продолжает оказывать давление на экономический рост в Европе в свете более низкого уровня активности в производственном секторе, но большей устойчивости в сфере услуг. Ожидается, что низкие процентные ставки будут сохраняться дольше, чем предполагалось, благодаря политике центральных банков. В континентальной Европе в 2020 году объем инвестиций в недвижимость останется примерно на уровне 2019 года, хотя в Великобритании возможно восстановление объемов. Основные факторы влияния на рынок недвижимости России - снижение ключевой ставки ЦБ и тенденция к увеличению ставок аренды на рынках коммерческой недвижимости, что будет создавать предпосылки для роста стоимости активов.
16 января

Все статьи и обзоры

16 458АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 68 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: