Новостройки Москвы и Подмосковья: инвестиции в коммерческую недвижимость.
Универсальные сделки
В настоящее время российское законодательство позволяет приобретать нежилые помещения как юридическим, так и физическим лицам. «Ведь у каждого свои интересы: кому-то удобней и выгодней приобрести недвижимость как физическому лицу, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», - кому-то интересней официально зачислить приобретение в активы своей фирмы».
Но в оформлении собственности есть нюансы. Если помещение оформлено на физическое лицо и оно же ведет в нем предпринимательскую деятельность, оформленную на юридическую фирму, могут возникнуть проблемы. Как разъяснила Екатерина Симонова, заместитель первого вице-президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», при оформлении лицензии на торговлю некоторыми товарами регистрирующие органы могут потребовать документ, подтверждающий факт аренды помещений у собственника, т.е. по сути, нужен документ, подтверждающий аренду помещения у самого себя. «В принципе это выполнимо, - говорит эксперт, - но для экономии времени, расходов на оформление и предотвращения подобных ситуаций лучше оформлять нежилые помещения сразу на юридическое лицо».
По оценке Андрея Биржина, управляющего партнера компании TEKTA GROUP, около 80% нежилых помещений в новостройках, принадлежит жильцам этих домов. «Жителям дома наиболее понятен рынок услуг, уровень спроса на тот или иной бизнес», - объясняет эксперт.
Примеров покупки нежилых помещений жильцами новостроек очень много. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказал, что в районе «Золотой мили» есть дом, где каждый собственник квартиры также владеет нежилым помещением площадью около 70 кв. м. В доме когда-то приобрели недвижимость известные представители шоу-бизнеса, юристы, бизнесмены, бывшие чиновники. В частности один из жильцов в своем помещении открыл профессиональный спа-салон с баней и массажным центром.
Частое явление, когда бизнесмены покупают своим супругам не только квартиры в элитных домах, но и нежилые помещения под салон красоты или магазин. Сами же руководители бизнеса зачастую покупают в своем доме коммерческие помещения, чтобы открыть в нем представительский офис.
Андрей Биржин (TEKTA GROUP) рассказал, как в одном из домов компании было приобретено помещение 150 кв.м под магазин стройматериалов. Владелец стал круглосуточно снабжать весь дом всем необходимым: от мастерка и гвоздей до гипсокартона и отделочных материалов. Новоселы дома получили возможность не утруждать себя поездками в крупные торговые центры, - рассказывает эксперт, - им было достаточно показать ремонтной бригаде магазин и потом спокойно контролировать процесс закупки стройматериалов.
По словам Екатерины Симоновой («Лидер»), сегодня большая часть помещений на первых этажах новостроек, расположенных в спальных районах или в городах Подмосковья, приобретается для открытия магазинов разного рода направленности и пунктов сферы услуг, например салонов красоты, ателье по ремонту одежды, аптек и медицинских центров, филиалов банков. «Идеальное помещение - первый этаж, с отдельным входом, с высотой потолков 3 - 3,2 метра и электромощностями - из расчета 0,2 кВт на кв.м», - уточняет Андрей Биржин (TEKTA GROUP).
Для обустройства офиса нежилые помещения приобретаются реже, так как далеко не каждый бизнес нуждается в офисе в спальном районе, где и сосредоточена основная масса новостроек.
Что можно, а что нельзя
Хотя большинство нежилых площадей, расположенных в жилых домах, выходят на рынок как площади свободного назначения, на их использование есть регламент. Как объяснила Ольга Гусева («Домостроитель»), еще на этапе проектирования объекта закладываются жесткие требования и стандарты в зависимости от назначения конкретного нежилого помещения. Это отражается в документах Бюро технической инвентаризации (БТИ). Поэтому использовать объект в ином назначении категорически не разрешается. Впрочем, есть практика перевода назначения коммерческого объекта, при условии, что технические условия помещения позволяют это сделать, отмечает эксперт. Процесс переоформления нелегкий и занимает много времени. Поэтому покупателям лучше сразу определиться, для каких целей он покупает помещение.
Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) уточнил, что в жилых домах не должно быть производств, складов, предприятий с повышенными шумовыми эффектами (ночные клубы, музыкальные и прочие). Если в жилых домах коммерческие помещения используются под рестораны, они должны дополнительно проверяться на соответствие всем СНиПам по пожарной и вентиляционной безопасности. Также в зависимости от типа здания и технических характеристик купленного помещения могут меняться условия использования помещения. К примеру, бассейны в домах можно организовывать лишь в том случае, если это позволяют заложенные еще при строительстве материалы перекрытий, водоизоляция и прочее.
«Местные органы власти обращают особо пристальное внимание на предприятия питания с собственной кухней, - добавляет Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». - Предприниматели должны в этом случае учитывать жесткие требования органов санэпидемнадзора. Если речь идет о муниципальных домах, то власти в случае серьезного недовольства жителей могут вообще закрыть ресторан или кафе, даже если у его владельцев будут на руках все необходимые документы. В домах, которые находятся в ведении ЖСК или ТСЖ, организовать предприятие можно только с одобрения жителей».
«Остальное, согласно ст. 17 ЖК РФ, не запрещается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует правилам пользования помещениями в жилом доме», - говорит Екатерина Симонова («Лидер»).
В обход ограничений
Впрочем, есть собственники, которые считают, что право собственности позволяет игнорировать регламенты. Например, редакции известен следующий случай: на первом этаже жилого комплекса помещение было сдано полиграфической фирме, которая работает в круглосуточном режиме, лишая жителей нижних этажей покоя и днем, и ночью. Многократные обращения в СЭС и другие контролирующие органы пока не дали никаких результатов – на выданные предписания фирма просто не реагирует. Поэтому жильцы дома готовятся подавать иск в суд.
Есть ли здесь вина застройщика? «Застройщик не несет ответственность за то, что продал нежилые площади лицу (фирме), которое использует его с нарушениями», - объясняет Андрей Биржин (TEKTA GROUP). Как добавил Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), с момента перехода прав собственности на помещение от застройщика к покупателю ответственность за нецелевое использование помещения несет новый собственник недвижимости. «Однако при продаже данного объекта застройщик обязан указать, какие ограничения/требования существуют при использовании данного помещения», - уточнил эксперт.
Дифференцированные цены
Цены на коммерческие площади в жилых комплексах отличаются в зависимости от местоположения объекта недвижимости, класса дома, площади. По словам Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), помещения в домах на первой линии с большой пешей проходимостью – наиболее востребованы и, как следствие, стоят дороже лишенных такого преимущества. Так, торговое помещение на Старом Арбате в жилом доме с витринными окнами в настоящий момент продается по цене от $61 тыс. за 1 кв. м.. В офисно-жилом комплексе в пределах 3-го транспортного кольца (в районе Ходынского поля) – квадратный метр подешевел до $5 тыс.
По словам Сергея Лядова («Сити-XXI век»), на объектах компании нежилые помещения продаются по цене от 80 до 150 тыс. руб. за метр. В частности, в ЖК «Янтарный город» мини-полиса Строгинский стоимость квадратного метра колеблется от 130 до 150 тыс. руб. «На наших объектах нежилые помещения можно купить по цене от 40 тыс. рублей за кв. м.», - говорит Василий Диалектов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит» (компания работает в Подмосковье).
Андрей Биржин (TEKTA GROUP) рассказал, что в ЖК «Да Винчи» (Одинцово) цена квадратного метра коммерческих площадей составляет от 105 до 160 тыс. руб., в ЖК «Акварели» (Балашиха) - 115 тыс. руб., в ЖК «Архимед» (Сергиев Посад) - от 70 до 80 тыс. руб., «Гранд-Парк» (Сергиев Посад) - от 63 тыс. руб.
По данным ФСК «Лидер», в ЖК «Балашиха Сити» площадь нежилых помещений составляет от 44 до 85 кв. м. и они продаются по цене от 3 до 4,8 млн руб. В жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак» можно приобрести нежилое помещение площадью от 65 до 115 кв. м. Цена составляет от 11 до 17 млн рублей.
Екатерина Симонова (ФСК «Лидер») добавила, что, кроме площадей в составе, на территории ЖК продается 2-3-этажное нежилое здание свободной планировки с потолками до 5,6 м, в котором можно организовать физкультурно-оздоровительный комплекс. Здание площадью 902,6 кв. м. имеет обширное остекление, лифт и эксплуатируемую кровлю, а перед фасадом предусмотрена гостевая парковка.
Коммерческая выгода
Большинство экспертов считает, что покупать коммерческие площади в жилых домах очень выгодно. Так, Андрей Биржин (TEKTA GROUP) отмечает, что покупка коммерческих помещений особенно выгодна на ранней стадии строительства - рентабельность таких вложений зачастую превышает 20%.
Если в дальнейшем собственник помещения планирует сдавать его в аренду, то, по мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), это принесет больше денег, нежели сдача квартиры в аренду.
Мы решили проверить утверждение эксперта и нашли предложение взять в аренду торговое помещение площадью 56 квадратных метров у станции метро «Братиславская» по цене 21 400 рублей за «квадрат» в год. Получается, что собственник этого помещения получит в год около 1 млн 200 тыс. рублей.
А двухкомнатную квартиру аналогичной площади в 5 минутах ходьбы от той же «Братиславской» можно арендовать за 42,5 тысячи рублей в месяц (данные калькулятора «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн»), то есть в год хозяин квартиры получит около 510 тысяч рублей. В два раза меньше.
Конечно, мы не учли в этом расчете необходимые затраты собственника на ремонт, налоги, коммунальные платежи, но разница тем не менее очевидна.
Как добавил Сергей Лядов («Сити-XXI век»), коммерческая недвижимость - это хороший финансовый инструмент. Под ее залог легко получить кредит. «Однако эффективность инвестиций в тот или иной объект зависит от многих факторов: местоположения объекта, его востребованности, конкурентной среды и многих других условий», - предупреждает эксперт.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Покупка нежилого помещения в своем доме – выгодная сделка, которая позволяет жильцу или открыть свой бизнес, или использовать под сдачу в аренду. В любом случае собственник окажется с прибылью.
11 мая 2012 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.