Управление реализацией инвестиционных проектов. Отличие между проектами в столице и регионах
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL:
При схожих параметрах: наличии рядом необходимых материалов и завезенной рабочей силы, стоимость строительства одинакова в столице и в регионах. Исключение составляет только север России, где из-за высокой стоимости логистики возрастает и цена строительства. Маржа для девелопера может составлять от 10 до 30% как в Москве, так и регионах. Очевидных препятствий на пути выхода девелопера в регионы нет. Регионы борются за внешние инвестиции. Конечно, в любом городе действуют собственные правила игры, но если правильно входить в проект, объяснив намерения и планы, то город вступит с девелопером в конструктивный диалог.
Освоение девелоперами регионов приносит последним большую пользу, так как развивается инфраструктура города. Также девелопер формирует актив, с которого будет платить налог в региональный бюджет. Помимо этого, в построенный девелопером объект придут арендаторы, которые обеспечат горожан рабочими местами и так же будут платить налоги. Также 30–60% подрядчиков при строительстве объекта – местные компании. Появляется потребность в специалистах и материалах. Таким образом, с экспансией девелоперов в регионах развивается отрасль в целом. Тем не менее, стоит заметить, что в независимости от привлекательности малых и средних городов они могут вместить значительно меньший объем инвестиционных проектов по сравнению с крупным городом.
Среди недостатков также можно назвать неразвитость регионального рынка: отсутствие техники и материалов в нужном объеме, а также квалифицированных специалистов на местах. Строительство зачастую может стоить дороже, чем в Москве или Петербурге, так как в далеких от центра малых городах не производят строительные материалы, которые приходится доставлять по высокой стоимости. Также продажная цена или цена аренды не позволяет рассчитывать на высокую прибыль, которая может быть даже меньше среднерыночной в отрасли. Помимо этого, удаленность крупных городов накладывает сложности в контроле над реализацией проектов. Но, несмотря на эти проблемы, девелоперы выходят на региональный рынок по двум причинам.
Во-первых, не все компании могут получить доступ к земельному банку в крупном мегаполисе. Свободных территорий нет, остается только редевелопмент, что представляет собой длительный и трудоемкий процесс, которым могут заниматься только крупные компании с большим опытом в этой сфере. Для инвестора, который хочет вложить свободные средства и получить прибыль уже сейчас, эта модель не подходит, поэтому он уходит в «просторные» регионы.
Во-вторых, в крупных мегаполисах по типу Москвы и Петербурга очень высокая цена входа в проект. Средств, с которыми в регионах можно построить объект, хватает только для входа в московский или петербургский проект. Перспективные регионы для развития инвестиционных проектов. Наиболее привлекательными для девелопера являются те регионы, в которых низкая конкуренция и стабильная финансовая обстановка.
Если говорить о востребованных с точки зрения жилой недвижимости городах, то инвесторам интересны города-миллионники, а также города со стоимостью жилья от 55 тыс. руб./кв. м. К ним относятся: Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль и др. Если стоимость продажи квадратного метра оказывается ниже этой суммы, то доход не может покрыть затраты на строительство и логистику. Важно правильно спрогнозировать потенциал развития экономики города. Стоимость жилья может быть низкой, но если у города высокий инвестиционный потенциал, то здесь имеет смысл вкладывать средства в жилую недвижимость. Города с невысокой численностью населения и отсутствием градообразующих предприятий наиболее подвержены экономическим спадам.
Источник: R W A Y
коммуникационное агентство "Репутация"
28 мая 2015 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.