Перспективы развития коммерческой недвижимости Москвы на 2015 год. Иностранные инвестиции.
Как отразилась политическая и экономическая ситуация на офисном рынке Москвы в 2014 году и что будет в следующем году. Рассказывает Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами.
Ключевые тенденции
Среди ключевых тенденций, продолжающих свое активное развитие, можно выделить децентрализацию офисного рынка: более 80% введенных в эксплуатацию в этом году объектов находятся за пределами ТТК. Для арендатора бэк-офис, расположенный за пределами центра города – одна из возможностей сэкономить средства в сложившихся нестабильных экономических условиях. Однако при этом надо отметить, что за пределы ТТК переезжают только бэк-офисы, в то время как представительские и офисы продаж остаются в имиджевых локациях; преимущественно речь идет о центре города, а также ММДЦ «Москва-Сити».
Наибольший объем вводимых сегодня площадей относится к классу «А». Так, по данным аналитиков, в третьем квартале текущего года было введено рекордное число офисных площадей класса А за последние несколько лет. Это факт сам по себе, без учета сложной экономической ситуации, негативно сказывается на уровне вакансий и, скорее всего, эта тенденция продолжится и в 2015 году.
В целом, относительно дальнейших перспектив, на настоящий момент каких-то точных прогнозов, к сожалению, дать нельзя, так как все будет зависеть от дальнейшего развития ситуации на политической арене. Безусловно, самым лучшим вариантом для России станет снятие санкций и урегулирование ситуации на Украине. В этом случае можно прогнозировать, что произойдет постепенное снижение уровня вакансий, а также рост арендных ставок.
В то же время нельзя утверждать, что ситуация на рынке сегодня столь критична: ставки в ряде объектов остаются более менее стабильными, во многом благодаря гибкости со стороны девелоперов. Так, ММДЦ «Москва-Сити» увеличил предложение офисов с небольшой площадью, а также с отделкой, что соответствует требованиям оптимизации офисных площадей и экономии на ремонтных работах, диктуемым кризисом.
Арендная ставка и вакансия
Безусловно, текущее положение дел не могло не отразиться на этих показателях в офисном сегменте. Доля вакантных площадей растет и в среднем составляет 15%, что почти на 2% выше показателей предыдущего года. Как я уже отметила, дело не только в кризисе, но и в объеме вводимых площадей. Так, скорее всего, рост вакансии в этом году продолжится, в частности за счет введения нового крупного объекта - МФК «Око» в составе «Москва-Сити». Соответственно снижение спроса провоцирует и снижение или фиксацию арендных ставок.
В текущих условиях выигрывают качественные объекты с демократичными ценами, грамотно разработанными программами лояльности и продуманной концепцией; такие объекты остаются ликвидными.
Предложение в следующем году
Только в ММДЦ «Москва-Сити» на 2015 год заявлено введение в эксплуатацию трех новых объектов: башни «Эволюция», «Федерация» и «IQ-квартала». Конечно, девелоперы становятся менее оптимистичными, опасаясь за судьбу своих проектов. Тем не менее, мы констатируем, что спрос на офисы остается стабильным, хотя арендаторы и становятся более избирательными, поскольку такую возможность им предоставляет рынок. Это говорит лишь о том, что будущее за наиболее качественными бизнес-центрами, обладающими уникальным предложением и потому выделяющимися среди конкурентов.
По прогнозам аналитиков, ситуация со спросом на офисные помещения начнет стабилизироваться к концу 2015-началу 2016 года, следовательно появление новых объектов в этот период будет целесообразно. Соответственно, маловероятно, что инвестиционная активность в этом сегменте в ближайшем будущем остановится, хотя и может несколько замедлиться.
Иностранные инвесторы в коммерческой недвижимости
Конечно, многие компании, планирующие выходить на российский рынок, сделали паузу в принятии каких-то глобальных решений. При этом в разрезе различных соглашений о намерениях наблюдается высокая активность, московский рынок в последние годы находится под пристальным интересом иностранных инвесторов, и временный кризис не стал для этого препятствием. Так, могу сказать, что наша организация – Объединенная рабочая группа по работе с иностранными инвесторами только за последний месяц заключила сразу несколько соглашений с иностранными инвесторами и обрела новых партнеров, в частности из Турции, Германии, Австрии, Испании, Греции, Польши, Португалии и Англии. Было заключено соглашение с русско-турецкой организацией RUTID, что позволит привлекать в Россию инвесторов из Турции. Также нашими партнерами стали компании ALTHAUS Group, Alantis Investment Ltd, Le Groupe SALVEO, RUTID, Финкасмар (Fincasmar), Shebl & Partner Generalplaner Ges.m.b.H, «Агиплан» и др.
Кроме этого, стоит отметить, что в условиях кризиса, со стороны инвесторов, как российских, так и иностранных, сохраняется спрос на привлекательные объекты, которые принесут значительную прибыль после того, как экономическая ситуация стабилизируется. Так, для иностранных инвесторов одним из самых привлекательных объектов коммерческой недвижимости в Москве является ММДЦ «Москва-Сити». В первую очередь это связано с тем, что объект строился с оглядкой на западные традиции в концепции и архитектуре – это первый современный бизнес-кластер в России. Для инвесторов «Москва-Сити» является отличной площадкой для вложения средств, как в офисные пространства, так и в апартаменты и ритейл.
Деятельность и цели Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами в условиях кризиса
Миссия Объединенной рабочей группы заключается в создании единой площадки для коммуникации между ведущими игроками рынка недвижимости, обладающими необходимым опытом и компетенциями в области взаимодействия с иностранными инвесторами.
На данный момент мы проработали базовые стратегические вопросы деятельности организации: сформировали пул ключевых экспертов, продвигающих интересы организации в информационной и деловой среде, создали сайт, сформировали информационные рассылки для членов и участников рынка, организовали ряд деловых мероприятий.
Мы видим интерес к сотрудничеству с обеих сторон: российской и иностранной. Естественно предлагаемые нами нашим партнерам решения учитывают рыночную конъюнктуру, но общее направление деятельности и цели не поменялись.
Основные сложности для иностранного инвестора на российском рынке
Основная проблема – это пресловутые высокие риски. Не отлаженная система процесса реализации девелоперского проекта с точки зрения законодательства и контроля со стороны государства, а также нестабильная экономика не дают возможности прогнозировать со 100% уверенностью успешность реализации проекта и факт его реализации в принципе. Именно с этими проблемами в том числе мы собираемся бороться в рамках работы ОРГ.
Однако, учитывая значительно более высокую доходность девелоперских проектов в России в сравнении с Европой, наша страна очень привлекает иностранных инвесторов, поэтому при поддержке российского партнера они выходят на наш рынок, несмотря на существующие риски.
Наиболее привлекательные сегменты для иностранных инвесторов в России
Я бы не стала выделять какой-то один сегмент, - каждый имеет свои преимущества и недостатки. Так, с точки зрения быстроты возвращения денег, наиболее привлекательным сегментом является жилье. Однако в связи с высоким уровнем конкуренции и сформированным пулом крупных игроков в этом сегменте иностранные инвесторы появляются здесь не так часто.
Торговый сегмент сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся, - уровень насыщения здесь пока не достиг европейских показателей, а покупательская способность россиян находится на достаточно высоком уровне, хотя и учитывая сегодняшнее положение дел, снизилась. Доходность этого сегмента является самой высокой в коммерческой недвижимости.
В офисном сегменте показатели доходности в России также намного превышают европейские показатели.
Отдельный вопрос – это индустриальная недвижимость, куда государству наиболее интересно привлекать инвесторов, поскольку речь идет не только о девелопменте, но и о развитии производственного сектора. Здесь мы видим для себя наибольший потенциал с точки зрения привлечения иностранных инвесторов и внедрению новых схем государственно-частного партнерства.
Наиболее активные иностранные инвесторы
В первую очередь нужно назвать восточные страны. В частности, это Китай, Турция, ОАЭ, Индия. Однако не стоит сбрасывать со счетов Европу. Я склонна полагать, что текущие сложности временны и в ближайший год ситуация стабилизируется.
коммуникационное агентство "Репутация"
28 ноября 2014 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.