Офисные объекты занимают 60% рынка «зеленых» зданий в России
Компания JLL провела исследование рынка «зеленого» строительства в России.
В международной практике вопрос экологического девелопмента давно является одним из наиболее важных для инвесторов в коммерческую недвижимость. Они все чаще обращают внимание на то, что арендаторы повышают свои требования к энергетической эффективности здания для сокращения затрат и оптимизации существующей модели бизнеса. Более того, для многих западных инвесторов соответствие экологическим стандартам является ключевым фактором при принятии решения о покупке объекта коммерческой недвижимости. На развивающихся рынках, таких как Россия, вопросы энергоэфективности становятся все более актуальными в последние годы как для девелоперов, так и для арендаторов.
Наиболее распространенными свидетельствами соответствия здания экологическим стандартам в мире являются системы оценки BREEAM и LEED. Данные сертификаты могут быть получены на любой стадии строительства здания; они отличаются друг от друга техническими параметрами, регулярно обновляются и улучшаются, исходя из существующих тенденций на рынке.
В настоящий момент сертификация по стандартам BREEAM используется более чем в 50 странах мира, несмотря на то, что изначально данный стандарт был адаптирован для применения только в Великобритании. С момента появления данной системы оценки в 1990 году около 5 тыс. зданий по всему миру были сертифицированы в соответствии с требованиями стандарта BREEAM. Разработанная US Green Building Council система LEED содержит основные критерии оценки энергоэфективности объектов коммерческой недвижимости, определяя формат внедрения экологических стандартов для владельцев и арендаторов зданий. За все время существования данной системы сертификации около 23 тыс. объектов недвижимости прошли оценку на соответствие стандартам LEED, большинство из них (21 тыс.) расположены в Северной Америке (см. карту).
Проекты, сертифицированные по BREEAM и LEED
Источник: JLL
«Экологическая сертификация пока еще не является массовой тенденцией на российском рынке, учитывая ее относительно короткую историю по сравнению с почти 25-летним развитием данного направления в США и Западной Европе, - комментирует Ксения Агапова, руководитель направления экологических инноваций компании JLL. – Несмотря на это, популярность экологичных и энергоэффективных зданий растет высокими темпами. С 2010 года количество проектов, сертифицированных по стандартам BREEAM и LEED, выросло с двух до 43 к концу 3-го квартала 2014 года. Только в прошлом году количество сертифицированных зданий увеличилось на 21 объект. Наибольшее распространение получила система BREEAM – 32 из 43 сертифицированных на конец 3-го квартала объектов прошли оценку по ней, также один объект – штаб-квартира JLL в Москве – имеет сразу два сертификата – и LEED, и BREEAM».
Около 60% всех сертифицированных в России объектов недвижимости относятся к офисному сегменту, но доля «зеленых» офисов все еще ничтожно мала и составляет около 3% от общего предложения офисных площадей в Москве. Второе место по объему сертифицированных помещений занимают производственно-складские объекты (23%). В целом превалирование офисов в структуре рынка экологического строительства характерно и для других регионов мира (см. графики).
Источник: JLL
Первым «зеленым» офисным зданием в России стал московский БЦ «Дукат Плейс III», сертифицированный по методу оценки BREEAM. Первым проектом, получившим сертификат соответствия стандартам LEED в России, является завод СКФ в Твери, а индустриальный парк «Южные врата» в Московской области был первым складским объектом, сертифицированным по стандартам BREEAM. В свою очередь жилой комплекс «Триумф Парк» в Санкт-Петербурге является первым и пока единственным жилым проектом в России, прошедшим сертификацию и отвечающим международным экологическим стандартам.
Рост популярности «зеленой» сертификации, наблюдаемый в последние годы в России, обусловлен воздействием таких факторов, как изменение экологических норм, повышение требований к качеству пространства со стороны арендаторов, улучшение имиджа участников рынка экологического строительства – арендаторов, девелоперов и инвесторов, а также возможность повышения экономической эффективности бизнеса в будущем посредством снижения операционных издержек.
«На московском рынке офисной недвижимости здания с сертификатами LEED и BREEAM являются наиболее популярными среди международных компаний. Для многих корпораций с утвержденной политикой социальной ответственности, таких как Siemens, Decathlon, Shell или Deutsche Bank, соответствие экологическим стандартам может стать ключевым фактором при выборе офисных помещений, - комментирует Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. – Тем не менее, мы считаем, что популярность экологического девелопмента среди отечественных компаний будет расти по мере постепенного насыщения рынка. В частности, спрос на «зеленые» здания наблюдается в капиталоемких отраслях с высокой долей расходов на персонал, таких как IT, консалтинговые компании и банки».
По мнению экспертов JLL, учитывая ожидаемое давление на доходность арендного бизнеса, наличие «зеленого» сертификата может стать одним из ключевых факторов конкурентного преимущества офисных помещений сегмента «премиум» и Класса А, а также объектов за пределами МКАД, которые традиционно рассматриваются как более экологичная альтернатива офисным помещениям в центре города.
«Пример развитых офисных рынков говорит о том, что наличие «зеленого» сертификата способствует улучшению узнаваемости объекта среди арендаторов. В то же время «зеленые» сертификаты становятся все более важными не только в целях маркетинга, но и с точки зрения экономической эффективности. По некоторым оценкам, потенциальная экономия на коммунальных услугах может составить до 30%, однако точно экономическую эффективность экологического строительства в России пока трудно оценить в связи с относительно небольшим количеством сертифицированных зданий и относительно короткой историей экологического девелопмента», - добавляет Ксения Агапова.
Объем офисных площадей, сертифицированных по LEED и BREEAM в Восточной Европе
Источник: JLL
Хотя очевидные выгоды развития экологической сертификации и «зеленого» строительства достаточно хорошо известны в США и Западной Европе, в России данная концепция все еще находится на начальном этапе своего развития, а ее практическая реализация продолжает испытывать ряд сложностей, в том числе с точки зрения инвестиций.
«В настоящий момент для большинства участников рынка экологический девелопмент подразумевает существенные первоначальные инвестиции в технологии, а также использование дорогостоящих строительных материалов. Кроме того, хорошо известные специфические риски строительного бизнеса в России, такие как волатильность рубля, ограниченный доступ к кредитным ресурсам, высокая стоимость финансирования и другие, вынуждают девелоперов выбирать проекты с более короткими сроками окупаемости вместо проектов с существенными денежными потоками в долгосрочной перспективе», - замечает Александр Чуриков.
По его словам, «средний период окупаемости проектов экологического девелопмента в России находится в диапазоне от 8 до 15 лет, что, принимая во внимание существующую неопределенность и волатильность бизнеса в России, подразумевает дополнительные риски их реализации. Инвестиции в подобные проекты также осложняются растущим инфляционным давлением и ростом налоговых отчислений из-за принятых в 2013 году поправок к Налоговому Кодексу, изменяющих методологию расчета налогооблагаемой базы для ряда объектов коммерческой недвижимости».
«На конец 3-го квартала 2014 года объем рынка “зеленых” зданий в России составляет около 2 млн кв. м. До конца 2015 года ожидается сертификация ряда новых объектов общей площадью около 1,5 млн кв. м, таким образом, рынок “зеленого” строительства к концу следующего года увеличится на 75%, - комментирует Ксения Агапова. – Мы ожидаем, что экологическое законодательство может претерпеть значительные изменения в ближайшие годы, что приведет к гораздо большему распространению “зеленого” девелопмента в России. Исходя из опыта экологического строительства во время проведения Олимпийских игр в Сочи, мы считаем, что Чемпионат Мира по футболу в 2018 году может стать дополнительным стимулом к дальнейшему развитию экологического строительства и “зеленой” сертификации недвижимости в России».
Количество сертифицированных объектов недвижимости в России
Источник: JLL
25 ноября 2014 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.