Экономическую выгоду проекта легче просчитать на начальном этапе
Минимум 25 миллионов рублей можно сэкономить на стоимости инженерной начинки при строительстве среднестатистического торгового центра приблизительной квадратурой в 30 тыс. метров. Непродуманность и нежелание приглашать в команду инженера на этапе разработки концепции приводит к удорожанию проекта на 20-40% - Опытом делится эксперт ГК FACILICOM Скачкова Наталья.
Закладка экономии начинается с фундамента
Заказчик на этапе создания проекта зачастую не задумывается, что практически вся экономика закладывается или теряется при подготовке проекта, а команда профессионалов в составе проектировщиков и инженеров способна просчитать экономическую целесообразность каждого этапа и проекта в целом. Профессиональный инженер, работающий на объекте с нулевой закладки – это минус 10% затратной части на внутренние системы, плюс 30% экономии на энергоресурсах, и самый главный фактор – 15-20 лет надежной службы будущего объекта при должном обслуживании. Основная экономия прячется в оптимизации технических решений. Такой проект тщательно анализируется, вплоть до наиболее выгодной конструкции кровли, расположения окон, отверстия под трубы или провода, количества и расположения вентиляционных люков или камер видеонаблюдения. Если эти мелочи не учтены в проекте с самого начала, локализовать их в процессе строительства будет в разы сложнее и дороже. Большая часть энергопотребления в здании приходится на инженерные системы: ОВК (Отопление Водоснабжение Канализация)– 39%, освещение – 18%, отопление 10%, электроника – 9%. Оптимизация энергопотребления возможна средствами автоматики, при этом энергия будет использоваться только тогда, когда нужно и только в необходимом объеме. Согласно статистике, интеллектуальные системы автоматизации могут сэкономить без потери комфортности до 40% энергозатрат. Но чаще застройщик стремится сэкономить на строительстве и не заботиться о создании решений, которые впоследствии позволят снизить эксплуатационные расходы.
Человеческий фактор в строительной науке
Типичные ошибки: компания сначала строит объект, оснащает его инженерными системами, а затем задумывается о системах автоматики и диспетчерезации, что впоследствии ведет к доработкам и дополнительным расходам, а иногда к невозможности решений. Или на стадии проектирования нанимается большое количество мелких фирм, отвечающих за локальные участки работ, которые не имеют опыта работ со смежниками. И позже, когда на объект приходит монтажная организация, проявляются недоработки: Вентиляция упирается в канализацию, электрические сети проложены вместе со слаботочными и совсем не работает система воздуховодов. В результате, вместо стабильной работы объекта и получения прибыли, заказчик вынужден заниматься исправлением ошибок и нести убытки. Экономят застройщики и на составляющих инженерных систем. Например, они предпочитают установить более дешевое оборудование и платить на 10% больше за электроэнергию, чем инвестировать в энергосберегающие технологии и ждать окупаемости. Или используют недорогие аналоги, но при этом теряют в площадях, поскольку такое оборудование обычно габаритно, а прибыль объекту приносят все - таки площади. При проектировании, на оборудование стараются закладывать минимальные параметры, ориентируясь только на сегодняшний день, не задумываясь о будущем, когда системы придется модернизировать или в крайнем случае менять. Вопрос замены оборудования, нехватки мощностей и гибкости системы должны решаться на начальном этапе. Проектирование энергии происходит по факту, на каждый этаж рассчитывается определенное количество энергии, но заложенного объема одному арендатору не хватит, а другому его будет даже много. Гибкость построенной системы позволяет это компенсировать, если все нагрузки четко просчитаны.
Любое коммерческое здание - уникальный проект
За последние 20 лет требования к проектированию инженерных систем сильно выросли. При составлении проекта необходимо соблюсти все строительные нормы и требования, которые выдвигают госструктуры и следить за их изменениями. А впоследствии совместить все эти нормы с пожеланиями заказчика. И наконец, проектная организация должна учесть меняющиеся со временем потребности обитателей здания. С одной стороны, почти любая инженерная задача является типовой, но имеет несколько решений. Например, техническое решение по созданию определенных климатических условий в помещениях можно спроектировать и реализовать разными способами. С другой стороны, сейчас каждое коммерческое здание индивидуально, и даже в типовом проекте всегда возникают уникальные задачи. Например, в ходе строительства БЦ, оказывается, что водный ресурс водоснабжения ограничен или возникает проблема с устройством фасадов и размещением окон. И требуется найти нестандартное решение, что бы выполнить те же задачи при меньших параметрах водопотребления и устроить фасады в соответствии с нормой.
Здание, оснащенное современными инженерными системами, это здание, где действительно комфортно находиться, где архитектура кажется интереснее, а люди работают плодотворнее. Девелоперы стали больше экономить и на оборудовании и на подрядчиках. Зачастую это отражается на качестве строящихся объектов и заниженных требованиях к помещениям. Любая экономия должна быть разумной и рациональной. Сэкономлены специалистами деньги лучше вложить в более современное оборудование, которое в дальнейшем поможет снизить эксплуатационные расходы.
25 июня 2013 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.