«Картина маслом»: инвестиции в недвижимость России опять ждут своего часа
Продажа гостиницы «Националь», отеля «Ритц Карлтон», ТРЦ «Галерея», БЦ «Лесная плаза» и другие знаковые инвестиционные сделки 2011 года – обо всем этом посмотрели документальный фильм ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости. В 16-м «Русском завтраке» в рамках завершившейся выставки MIPIM в Каннах приняли участие более 300 представителей инвестиционных, девелоперских, консалтинговых, юридических и других компаний. Это рекордное число участников для мероприятия такого формата.
Чем объясняется такое беспрецедентное внимание к России? Как отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», в прошлом году Москва и Санкт-Петербург вошли в топ-50 городов с наибольшим объемом инвестиций в недвижимость. Об этом свидетельствуют результаты исследования Global Capital Flows («Мировые потоки капиталов») 2011, проведенного компанией Jones Lang LaSalle.
По его оценке, объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2011 г. составил около $410,6 млрд. Рост по сравнению с 2010 годом составил 28%. Доля международных сделок выросла с 27% в 2010-м до 31% в 2011 г.
Лондон сохранил за собой первую позицию в рейтинге городов с наиболее высокой инвестиционной активностью в мире, в пятерку лидеров вошли также Нью-Йорк, Париж, Токио и Сингапур. Москва по итогам 2011 г. попала в топ-20 городов с наиболее высокой инвестиционной активностью, тогда как в 2010 г. занимала 25-ю позицию. «Прорывом года» можно считать Санкт-Петербург, где объем инвестиций увеличился почти в 10 раз. В результате Северная Пальмира поднялась на 34-ю позицию.
Основные инвестиционные рынки
В 2011 г. Лондон сохранил позиции города с самой высокой инвестиционной активностью ($24,3 млрд), а Нью-Йорк ($19,2 млрд) вышел на второе место. Шанхай, воспользовавшись укреплением китайской экономики, переместился с 13-го места на девятое. Объем сделок здесь составил $7,2 млрд.
Москва по итогам 2011 г. вошла в двадцатку городов с наибольшим объемом инвестиций. Результат российской столицы (без учета покупки проектов и целого бизнеса) составляет $3,6 млрд, рост по сравнению с 2010 г. составил 50%.
Настоящим открытием прошедшего года стал Санкт-Петербург. Объем прямых инвестиций в городе составил $2,1 млрд против $221 млн в 2010 году. В результате город, прежде не попадавший в топ-100, занял сразу 34-е место.
Города с наибольшим объемом инвестиционных сделок в 2011 г.
Позиция, 2011 год Позиция, 2010 год Город Объем инвестиций в 2011 году, млрд долл. Объем инвестиций в 2010 году, млрд долл. Изменение за год, %
1 1 Лондон 24.3 21.0 15%
2 4 Нью-Йорк 19.2 11.0 75%
3 3 Париж 14.0 11.3 24%
4 2 Токио 13.9 19.1 -27%
5 6 Сингапур 9.1 7.3 25%
6 5 Гонконг 8.3 8.4 -2%
7 7 Вашингтон 8.0 6.4 24%
8 8 Сеул 7.7 6.1 27%
9 13 Шанхай 7.2 4.2 71%
10 11 Лос-Анджелес 6.8 4.6 49%
18 25 Москва 3.6 2.4 50%
34 221 Санкт-Петербург 2.1 0.2 850%
Источник: Jones Lang LaSalle
Настроения инвесторов
Сразу после фильма, показанного участникам «Русского завтрака» в Каннах, зрителям было предложено ответить на вопрос, будут ли показатели объема инвестиций в 2012 году выше, чем в 2011-м? Утвердительно ответила ровно половина участников. А вот после детального обсуждения настроения немного изменились, позитивный настрой сохранили только 45% опрошенных.
По мнению Дмитрия Минца, совладельца ФК «Открытие», создавшего в прошлом году компанию O1 Properties (с активами примерно в 400 000 кв. м коммерческой недвижимости), в 2012 г. вряд ли стоит ожидать такого же объема инвестиций в этот сектор, как в прошлом году. «Такое количество сделок было отчасти связано с тем, что в 2011 г. собственники, ждущие с 2008 года приемлемых цен, их дождались и вышли из проектов. Те же собственники, которые были не готовы продавать по этим ставкам ввиду их незначительного изменения, вряд ли это сделают и в 2012 г.».
С этим мнением согласилась и Екатерина Константинова, Renaissance Capital: «Ставки на объекты коммерческой недвижимости в 2011 г. стали восстанавливаться, премия за риск для инвесторов оказалась достаточной, чтобы вложить деньги в real estate. Будет ли подобный интерес в 2012 году – интрига. С одной стороны, после августа 2011 года, когда произошло падение на фондовом рынке, Россия несколько потеряла в глазах западных инвесторов, с другой стороны, макроэкономические показатели позитивны (ВВП, уровень безработицы и т.д.), то есть фундаментально Россия остается интересным рынком для инвестиций».
В прошлом году на российском рынке было заключено 43 инвестиционные сделки, отмечается в отчете по итогам года компании CBRE. Для сравнения, годом ранее было заключено 27 сделок, и 50 сделок было заключено в предыдущем рекордном 2008 году. Прошлый год стал рекордным по объему инвестиций, который в 1,5 раза превзошел предыдущий рекорд 2008 г. Средняя стоимость сделки в 2011 г. составила 105,6 млн евро, в то время как в 2008 г. она не превышала 71 млн евро.
Самой крупной сделкой в 2011 г. стала сделка по покупке компанией Morgan Stanley ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге общей площадью 191 000 кв. м у фонда Meridian Capital CIS. Сумма сделки оценивается приблизительно в 840 млн евро, а ставка капитализации по сделке – в 9%.
За чей счет банкет?
Российская экономика показала стабильный рост в 2011 году, что вернуло уверенность инвесторов, считают в CBRE. Источником большинства инвестиций оставался по-прежнему местный капитал – 59%. В докризисные годы на иностранные инвестиции приходилось примерно 70-80%.
Отсутствие обширной кредитной базы, существовавшей в докризисные времена, неизбежно должно сказаться на объемах инвестирования. Но существуют и иные источники, которые пока не иссякают, несмотря на все недавние громкие инициативы премьер-министра Владимира Путина по контролю за топ-менеджментом государственных компаний.
Русские бизнесмены предпочитают инвестировать в экономику Уральского региона через Кипр. Такое предположение сделал глава представительства кипрской строительной компании Cybarco на Урале Владислав Андреев, проанализировав опубликованные недавно данные Тюменьстата.
По информации ведомства, 99,7% иностранных инвестиций в Тюменскую область (без учета округов ХМАО и ЯНАО) поступили с Кипра. В целом рост поступлений вырос в 209,1 раза — с $26,3 млн до $5472,4 млн. Примечательно, отмечает Владислав Андреев, что с ростом потока инвестиций с Кипра на самом острове растет число заявлений на регистрацию новых компаний. Только за январь 2012 г. было подано 1425 таких заявок, что на 1,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В декабре 2011 г. было подано 1442 таких заявки, а в ноябре того же года – 1708, по данным Службы регистрации компаний Кипра.
«Эти цифры свидетельствуют о том, что все большее число русских граждан предпочитает вести бизнес через Кипр. Здесь созданы более комфортные для бизнеса налоговые условия. И как следствие, все больше российских бизнесменов предпочитают жить на острове, приобретая здесь недвижимость», — полагает глава представительства кипрской строительной компании Cybarco на Урале Владислав Андреев. Он добавил, что в первый месяц года на острове было продано на 54% больше объектов недвижимости (803 единицы), чем за аналогичный период прошлого года. Это самый высокий объем продаж с июня 2010 г.
«Большинство покупателей – россияне. Если раньше это были преимущественно москвичи, то в последнее время все больший интерес к недвижимости на Кипре проявляют жители регионов, а именно Урала и Сибири», — считает глава представительства кипрской строительной компании Cybarco на Урале Владислав Андреев.
Вот и источник инвестиций в $5,5 млрд найден. Россияне есть россияне: обязательно нужно пощупать собственность руками. Недвижимость остается главным объектом вложений, отмечают в www.irn.ru. Разве плохо? Это сигнал о том, что не бегство капитала из России продолжается, — скорее, наоборот, о надеждах инвесторов на укрепление российской экономики. Пусть даже управлять вложениями многие предпочитают из комфортного Кипра.
Фото: atlandua.wordpress.com
15 марта 2012 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
