Девелопмент в России перестанет быть хобби
Интервью “РИА-Новости – Недвижимость” с партнером, старшим исполнительным директором международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Сергеем Рябокобылко, а также с партнером, руководителем отдела исследований C&W/S&R Денисом Соколовым.
Развивающийся рынок коммерческой недвижимости России в последние два-три года позволял его участникам зарабатывать рекордные прибыли, по сравнению с уже устоявшимися рынками Европы. В какой-то момент только самый ленивый бизнесмен не инвестировал средства, в том числе и занятые в банках под обещания роста рынка, в какой-либо офисный или торговый проект, не всегда в самый удачный. Однако кризис, обещают эксперты, кардинально изменит подход к инвестициям и разработке проектов на рынке, не оставив места понятию “девелопмент как хобби”.
Последние несколько лет эксперты, не переставая, говорили об огромном потенциале роста у российского рынка коммерческой недвижимости. Кризис обрушил эти прогнозы. Сергей Юрьевич, как вы оцениваете глубину падения российского рынка, например, в сравнении с европейским?
Рябокобылко: Очень хороший вопрос. Он поднимает суть всей аналитической базы, которая использовалась в прошлом для убеждения инвесторов и всего финансового сообщества в том, что необходимо непременно инвестировать в миллионные проекты в Москве и России.
Нас еще до кризиса, год или полтора года назад, не очень радовало, что идет линейное сравнение рынка коммерческой недвижимости Москвы и, к примеру, Парижа. Во всех докладах, которые предназначались зачастую банкам для выдачи кредитов, делался вывод, что поскольку в столице России всего порядка 6 миллионов квадратных метров площадей коммерческой недвижимости, а в Париже – 30 миллионов квадратных метров, то в Москве еще строить и строить.
На самом деле более правильно было бы сравнить московский рынок в контексте того регионального продукта и того объема бизнеса, который им генерируется. В этом отношении те же Лондон или Париж по объему бизнеса, который генерируется в этих городах, намного удалены от Москвы, которая ближе к столице испанской Каталонии Барселоне.
Москва вовсе и не должна “проглотить” 30 миллионов квадратных метров площадей офисов и торговли, поскольку того бизнеса, который по идее должен стоять за этими метрами, в столице просто нет. Поэтому можно только порадоваться, что мы не подошли к тому моменту, когда на московский и региональный рынки были бы выведены все обещанные до кризиса миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости.
Получается, что российский рынок коммерческой недвижимости из-за кризиса пострадал меньше остальных?
Рябокобылко: С одной стороны, действительно из-за отсутствия переизбытка предложения у нас падение будет не столь болезненным, по сравнению с другими странами и городами, где целые сегменты экономики перестают существовать. Посмотрите на Англию, где финансовые услуги составляли 40% экономики; сейчас там массово сокращаются издержки, кто-то не выдерживает и уходит с рынка – естественно, это резко влияет на рынок недвижимости.
С другой стороны, падение рынка коммерческой недвижимости в России будет болезненным для игроков, которые занимались не совсем своим делом, у кого не были отлажены процессы. Кризис будет заставлять их либо заниматься недвижимостью 100% своего времени, либо отдать ее тому, кто сможет эффективно управлять этим бизнесом.
Раньше предприниматели занимались девелопментом скорее факультативно, на волне роста рынка, чтобы взять легкие деньги. Я думаю, что в результате кризиса такое отношение к этому бизнесу уйдет, девелопмент перестанет быть хобби. Этот момент, на мой взгляд, станет одним из самых позитивных эффектов кризиса в России.
В целом, потенциал рынка в Москве и России, безусловно, есть, потому что большинство недвижимости, которая существует у нас сегодня, принадлежит к советскому наследию – и это сильно отличает нас от других стран. В РФ огромный запас старых площадей, которые используются до сих пор под административные нужды, они абсолютно неэффективны и приводят к низкому уровню производительности труда.
Люди работают не так, как они могли бы работать. Эта неэффективность экономики перекладывается на недвижимость. Рынку нужны не цифры объемов, а эффективная недвижимость, которая приблизит нас к Европе по качеству площадей.
Тем временем в Москве с каждым месяцем растет уровень свободных площадей, в числе которых помещения, тщетно предлагаемые в субаренду. Что происходит со спросом, на какие факторы он реагирует сильнее всего?
Рябокобылко: На данный момент уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы составляет около 20%. В 2007-2008 годах рынок начал очень активно строиться, в результате чего только в первом квартале 2009 года было введено около миллиона квадратных метров новых площадей. Для сравнения, в 2003 году в Москве открылись только два новых крупных офисных объекта, каждый из них был всего по 35 тысяч квадратных метров, и это в год!
До кризиса девелоперы, как и сам бизнес, рассчитывали, что экономика будет расти, потребуются новые площади, однако проекты, реализуемые в соответствии с раздутыми ожиданиями, сегодня пустуют. В результате, когда рынок упал, а площади продолжали вводиться, мы получили глобальную проблему со спросом.
Соколов: Спрос стал меньше на 30-40% от докризисного уровня и самое главное, что на него влияет, – отрицательные ожидания в отношении будущего. Еще год назад спрос подогревался ожиданием, в компаниях думали, что сейчас эти площади им, конечно, может и не нужны, но через год они наберут больше людей и вот тогда уже сядут там, захватив долю рынка. Люди предполагали, что их рынки вырастут в разы, но этого не случилось.
Рябокобылко: Нужно отметить, что сокращение запросов по площадям со стороны компаний в кризис – это не паника, а вполне рациональное поведение. Посмотрите, сейчас любое профессиональное пособие для менеджера включает некие обязательные вещи, которые гендиректор компании должен сделать в кризис: откладывать все, сокращать неключевые, некритичные для бизнеса расходы, любые инвестиции. Сейчас идет выживание, реорганизация в условиях полного изменения формата ведения бизнеса. Естественно первое, что идет под нож, – это дорогие проекты, а недвижимость – это вторая по величине расходная статья после персонала для любой компании.
Многие девелоперы жилой недвижимости сравнивают нынешний кризис с 1998 годом, в частности, когда делают прогнозы о возможных вариантах развития ситуации и сроках восстановления рынка. Можно ли подобные параллели провести для рынка коммерческой недвижимости?
Рябокобылко: На самом деле для сегмента офисной недвижимости, так как качественной торговой недвижимости тогда вообще не было, кризис 1998 года не был столь критичен. Во-первых, качественные офисные площади, которых было в принципе очень мало, занимали западные компании. Для этих компаний Россия в 1998 году оставалась стратегическим рынком, а другие их офисы в мире чувствовали себя нормально, ведь кризис был локализован Азией и Россией. Штаб-квартира, к примеру, в Лондоне или Нью-Йорке не видела особой проблемы поддерживать российский бизнес, да и стоило это недорого.
Сейчас ситуация иная. У штаб-квартир крупных западных международных компаний красные лампочки “горят” везде. Им трудно найти регион, где бы все было хорошо, поэтому инвестировать средства в РФ в ущерб рынку какой-либо другой страны никто не будет, так вообще вопрос не стоит.
Нам нужно быть готовыми к тому, что возврат в более прогнозируемое русло стабильности или роста произойдет с возвращением этих показателей именно извне. В 1998 году мы ждали скорее восстановления внутреннего рынка.
Если говорить о зарубежных инвестициях, то как много западных игроков, инвестировавших в рынок недвижимости РФ, ушли с него? Кто из них остался на рынке?
Рябокобылко: На самом деле сегодня на рынке проявляются инвесторы, которые, возможно, были на нем и раньше, но не делали сделок, потому что цены были слишком высоки для них. Они вполне активно смотрят на проекты, хотя объектов, которые могли бы заинтересовать их, конечно, не так много.
На рынке стало меньше или почти не стало игроков с рискованными деньгами, потому что сейчас, чтобы разместить деньги с высоким возвратом, тебе не нужно, как раньше, ехать в Россию. Ты можешь совершать подобные сделки с проблемными активами в Англии или Франции, где ставки капитализации по офисным проектам приближаются к 9-10%. Это при том, что в Москве год назад девелоперы не были готовы соглашаться и на 8%, а сейчас переговоры ведутся по ставкам 13,5% и выше в зависимости от качества объекта. Хотя пока, в отсутствии сделок, назвать ставку капитализации для Москвы просто невозможно, это может быть почти любая цифра.
Для управляющего западным хедж-фондом Россия сейчас непривлекательный рынок, особенно если раньше он здесь никогда не работал.
К сожалению, пиар-продвижение России как рынка просто отвратительное. Трудно найти страну, новости о которой будут постоянно настолько плохие, а ведь правильная подача инвестиционных возможностей – это в кризис один из самых важных пунктов.
Чтобы переломить негативное отношение к России со стороны западных игроков, нужна очень сильная идея, безапелляционное предложение, чтобы его нельзя было упустить.
Денис Тарасович, как вы оцениваете долю девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости Москвы, которые были приостановлены из-за кризиса, пусть даже на “бумажном” этапе?
Соколов: Эту долю сложно оценить. Девелоперы, конечно, в большинстве своем говорят, что у них все строится. В целом я бы посмотрел на это следующим образом: 95% “бумажных” проектов в сфере коммерческой недвижимости Москвы явно заморожены, то есть работы на площадке, даже первоначальные, не инициируются.
Продолжается какая-то бумажная работа, а подход обычно такой, что вот есть проект, нужно довести его до ума, сделать те работы, которые не требуют больших капиталовложений, не форсируя событий. Эти работы ведутся планомерно, к тому же нужно понимать, что часть бумаг имеет срок годности, и различные разрешения, если ты их не использовал, могут “испортиться”. С ними проводятся какие-то действия и, конечно, с этой точки зрения работа над проектом идет.
На активное строительство они вряд ли выйдут, ведь денег взять сейчас негде, и мало кто может в сегодняшних условиях дать кредит на строительство крупного объекта с нуля до финальной стадии. Другое дело, если объект уже почти закончен. В столице большое количество офисных зданий, которые находятся в высокой степени готовности, когда проще завершить строительство объекта, нежели “заморозить” его. Уже по итогам первого квартала в Москве было введено в эксплуатацию больше офисных площадей, чем за аналогичный период любого предыдущего года. Всего же в этом году мы ожидаем вывода на рынок 1,3 миллиона квадратных метров.
Какова ситуация на рынках коммерческой недвижимости в регионах РФ, отличается ли она кардинально от ситуации в Москве?
Соколов: В регионах ситуация еще более простая, ведь там не было такого активного старта строительства офисов в 2006-2007 годах, поэтому большинство региональных проектов так и остаются на бумаге. Естественно, в регионах спрос упал еще сильнее, чем в Москве, ведь это гораздо более узкие рынки. При этом, если бы в регионах была бы такая же массовая стройка, что и в Москве, то можно было бы говорить о коллапсе этого рынка на несколько лет вперед, вполне возможно даже на 10 лет. Хорошо, что в регионах не построили все то, что планировали.
Рябокобылко: Мы и не рекомендовали своим клиентам выходить с миллионами квадратных метров офисов во все регионы. Нужно понимать, что есть лишь пара городов в субъектах РФ, где действительно был подтвержденный спрос на офисную недвижимость.
В отношении торговли, в любом случае, формат современных торговых центров будет развиваться в регионах, ведь люди уже начали ощущать, насколько удобнее в качественных ТЦ совершать покупки и проводить досуг. Поэтому повсеместное развитие современной торговли просто неизбежно, постепенно будет происходить замещение старых универмагов с архаическими прилавками, а лучшие игроки будут занимать лучшие торговые центры.
Москва сама по себе город, в котором потребление поставлено на поток, и даже в кризис оно снижается меньше, чем в регионах. Как в столице будет развиваться ситуация на рынке торговой недвижимости?
Соколов: Согласно нашим прогнозам, по ставкам аренды торговых площадей в столице мы приближаемся к уровню 2001-2002 годов. В случае ухудшения ситуации мы можем “упасть” и ниже.
Доходы населения в этом году в реальном исчислении у нас не вырастут точно, возможно даже падение в номинальном исчислении. Нужно понимать, что арендная ставка на торговые площади непосредственно зависит от тех денег, которые тратятся людьми в ТЦ. Есть, допустим, 300 тысяч рублей с квадратного метра в год, соответственно, десятую часть можно заплатить как арендную ставку. Поэтому сегодня мы говорим об устойчивых арендных ставках, то есть тех, которые торговые компании в состоянии платить.
Ритейлеры сейчас в переговорах с собственниками давят на то, чтобы перейти на ставку аренды, которая будет рассчитываться как процент с оборота, что уже получает большое распространение. Более того, в регионах даже есть случаи нулевой арендной ставки без процентов с оборота, одни эксплуатационные расходы. Хотя это точечный случай, который, скорее всего, не получит распространения.
Рябокобылко: Это делается чаще всего в отношении только якорных арендаторов. Собственник понимает, что в ТЦ он может потерять одного или двух арендаторов, но когда у него появляется череда темных пустых окон – это убивает 90% твоего проекта. Здесь-то и кроется главное отличие торговли от офисов: совершенно другая тактика взаимодействия с арендатором и риски, хотя, конечно, и доходы от торговой недвижимости были гораздо выше, но они все шли рука об руку с рисками. Девелоперы торговых проектов во многом заложники того набора арендаторов, которые обеспечивают им доход.
Вы говорили о том, что в некоторых регионах зафиксированы случаи нулевой арендной ставки, только плата коммунальных услуг. Ходят слухи, что в Москве уже есть случаи аренды офисов по подобной схеме…
Рябокобылко: Скорее всего, имеются в виду арендные каникулы, хотя это можно называть по-разному. Все зависит от проекта, я слышал про арендные каникулы на год. Если кто-то пытается получить своего первого арендатора, то ему предлагают очень хорошие условия. Если офисный центр заполнен на 90%, то 10% вакантных площадей, хотя в статистике они будут равны с полностью пустыми объектами, на самом деле диаметрально противоположны.
Девелопер может быть более расслаблен и ждать правильного арендатора.
Продолжится ли ценовая коррекция на рынке офисной недвижимости Москвы?
Соколов: По новым сделкам по аренде офисов мы находимся на уровне 2005-2006 года, и думаю, пойдем еще вниз. На сегодняшний день арендная ставка на офисы класса А составляет 780 долларов за квадратный метр в год.
Хотя эта тенденция будет характерна не для всех классов. У нас 14 миллионов квадратных метров офисов в Москве занято в классе C, там компании и так платят низкую арендную ставку, ее собственно снижать уже некуда – это просто прийти к нулю. Разница для компании может быть в том, чтобы переехать в более качественное здание, платя чуть больше, а может и столько же на фоне падения рынка. Для некоторых компаний это выход на новый уровень.
По вашим оценкам, российские банки сегодня пожалели о том, что вообще кредитовали некоторых девелоперов?
Рябокобылко: Необходимо понимать, что во всем мире банки не просто дают деньги, а играют важную контролирующую роль в реализации строительных проектов на стадии согласования и собственно развития.
В России вот эта контролирующая функция у банков – внешний аудиторский взгляд – практически, за исключением немногих игроков, отсутствовала.
Желание занять большую долю рынка, своеобразный гигантизм, влек нездоровую конкуренцию. Банки иногда рассуждали так: мой конкурент кредитует строительство, к примеру, на 100 миллионов долларов, вот мы должны прокредитовать на 200 миллионов.
Но это абсолютно идет в разрез с тем, как банк должен себя вести в роли финансового партнера проекта, какой вклад он должен внести, кроме денег, в успешное развитие объекта. Поэтому сейчас банки и пожинают долги строителей.
Была масса ситуаций, когда наши отчеты, в случаях, когда мы готовили финансовую модель того, что лучше построить на площадке, не принимали, говорили, что мы слишком консервативны. Мол, мы можем согласовать и построить больше, поэтому ваш отчет никуда не годится. И шли и получали в банках финансирование, исходя из этих раздутых фантастических ожиданий, хотя в принципе любой банк должен был бы сказать: хорошо, вы можете построить 300 тысяч квадратных метров, но если спрос есть только на 100 тысяч, то зачем?
В последние два года на рынке почему-то стали считать, что концепция проекта может быть вообще одинакова, что Cushman cделает, что Пупкин, что еще кто-то, – все равно. Разве что где подешевле, думали девелоперы, пусть консультанты нам напишут какую-нибудь концепцию, потому что они, наверное, там все из одной базы данных работают. Такой подход, такая ментальность работы с консультантами сейчас уходит. Здесь мы видим плюс на фоне общего негатива.
Кроме того, результатом финансового кризиса станет и то, что реализованные в конце концов проекты будут отточены в плане финансового моделирования и реального воплощения идей. Банки начнут гораздо внимательнее подходить к девелоперским проектам.
22 июня 2009 г., arenda.8482.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
