Ориентиры: Останутся не все
Девелоперов, которые останутся на рынке после кризиса, можно будет пересчитать по пальцам одной руки, считает управляющий партнер департамента инвестиций в недвижимость компании Fleming Family & Partners Russia Limited Олег Мышкин. Алексей Бланин, генеральный директор Horus Capital, согласен с такой оценкой, по его мнению, первая десятка, включая и его компанию, выживет. Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle, полагает, что сможет пережить кризис не более половины девелоперов.
Учитывая, что денег у застройщиков нет и в ближайшее время не будет, пессимистические прогнозы вполне оправданны. Банки повысили ставки — до 20-25% годовых, но и под такие драконовские проценты не дают кредитов. В попытках найти живые деньги хотя бы для того, чтобы расплатиться с кредиторами, девелоперы пытаются продать объекты, проекты, площадки и компании.
Количество выставленных на реализацию активов никто оценить не берется, но «в нынешнем рынке, если вы захотите что-то купить, вам продадут», уверен Владимир Пинаев. По словам Александра Вагина, президента компании «Открытие-Недвижимость», они в среднем в неделю делают экспертизу 1-2 проектов, в том числе для компаний, получивших объекты за долги. Они не знают, что с этими объектами делать: заморозить, строить или продать.
Несмотря на кризис, покупатели все же есть. Среди них международные фонды, российские монополисты и сырьевые компании, частные фонды, банки. «Как минимум дважды в неделю мне звонят с просьбой подобрать объект недвижимости», — говорит Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор и член правления Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). В конце 2008 г. нехватка средств вынудила ряд компаний выставить на продажу активы по заниженным ценам — «Система-Галс», ГК «ПИК», «Дон-Строй», напоминает Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium Oncor International. «Было объявлено о продаже “Мосэнерго” комплекса зданий на Раушской набережной. Утверждается, что уже есть потенциальный покупатель и сделка состоится в мае», — говорит он.
Проекты, которые у компаний находятся на бумажной стадии, остановлены. Кто смог законсервировать проекты, тот это уже сделал, отметил Олег Мышкин. Проекты, которые построены более чем на 50%, девелоперы будут стремиться достроить. Стоимость замораживания стройки на ранних этапах, по данным C&W/S&R, может обойтись в 5-10% от стоимости; если законсервировать наполовину готовый объект на длительное время, можно потерять вплоть до 50% стоимости.
Объем проектов, которые были заявлены, но не выйдут на рынок в ближайшие несколько лет, Олег Мышкин оценил на уровне 60%. В ММДЦ «Москва-Сити» отложена реализация Башни «Россия» компании Russian Land; не начаты наземные работы по строительству МФК «Меркурий»; компания Tech Invest временно приостановила финансирование строительства транспортного терминала с многофункциональным комплексом; компания «Эвоком» законсервировала после неудачных попыток продажи недостроенный БЦ «Эвоком Плаза», а также заморозила проект бизнес-парка «Орехово-Домодедово», напоминает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. Компания Horus Capital, по словам Алексея Бланина, из заявленных объектов с офисной составляющей в этом году будет строить только БЦ «Луч». Остальные проекты — БЦ «Оазис», «Диапа1000зон», «Олимпия Парк» и др. — «приостановлены».
Выбирая, какой объект останавливать, а какой — продолжать, владельцы ориентируются не только на степень готовности, но и в первую очередь на востребованность данного формата. Например, компания KR Properties, по словам генерального директора Сергея Калинина, хотя «временно отложила следующие очереди комплекса «Красная Роза», остальные объекты, прежде всего классов В и В-, продолжают развитие и даже ускоряются, в том числе и наш приоритетный проект — loft-квартал «Даниловская мануфактура».
Пересматривают свои портфели недвижимости и другие владельцы и арендаторы. Так, по словам Сергея Рябокобылко, в масштабах Европейского региона, включая Россию, работа по оптимизации активов и портфеля недвижимости ведется, в частности, для General Electric, Microsoft и ряда международных банков.
Девелоперы в разы уменьшают объемы новых проектов. Из заявленных 3,5 млн кв. м офисов на рынок в 2009 г. выйдет, как предполагают консультанты «большой четверки», не более 1-1,3 млн кв. м. Но и это количество рынок не сможет поглотить. В настоящее время предварительно арендовано, по данным DTZ, только около 53% строящихся зданий с датой готовности в 2009 г. По данным C&W/S&R, 112 из 176 бизнес-центров, вышедших на рынок с лета 2008 г., пустует на 80-100%.
Стремясь заполнить площади, собственники идут на большие скидки — до 40%. И тем не менее уровень вакантных площадей растет. В среднем доля пустующих помещений класса А, по данным Blackwood, составляет 15%, класса В — 20%. Наибольшее количество незанятых офисов — в «Москва-Сити»: 25-30% (информация Panorama Estate).
Поскольку это знаковый проект не только для Москвы, но и для России, столичные власти решили поддержать девелоперов. «Они готовы помогать договариваться с банками, координировать процесс, ускорять документооборот и т. д.», — радуется Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. Правительство предлагает временно освободить застройщиков от уплаты арендных платежей за землю. Льготы будут предоставлены только для участков, строительство на которых еще не окончено.
Остальным застройщикам офисной недвижимости рассчитывать не на кого. Одна надежда — что их придут и купят. Желательно не за копейки.
16 марта 2009 г., vedomosti.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
