Ориентиры: К вопросу об оценке слухов — Сколько стоит сейчас приличный петербургский бизнес-центр, успешный торговый комплекс или на худой конец логистический терминал класса А?

Признаемся честно, вопрос о рыночной стоимости доходной недвижимости в Петербурге стал риторическим, а рассуждения о ставках капитализации превратились в чистую абстракцию. В самом деле, как можно просчитать потенциальный доход в условиях малопредсказуемых арендных ставок и к чему сравнительный метод оценки в отсутствие сделок?

Несомненно, отдельные компетентные граждане есть, но они предпочитают держать откровение при себе. Остальным приходится действовать на свой страх и риск, пытаясь выработать хотя бы какой-то сценарий поведения при помощи гадания на нефтяных ценах, курсах валют, фондовых индексах и т. д.

Рынка инвестиционных продаж, который формировался в Петербурге в течение последних 2—3 лет, больше нет. Есть так называемые стрессовые сделки, которые предпочитают не афишировать. «Нам, видимо, повезло: мы занимали довольно консервативную позицию и не успели сделать крупных приобретений, — рассказывает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов фонда Aberdeen Property Investors. — Под управлением нашей компании есть несколько фондов, которые, в принципе, готовы покупать готовые объекты коммерческой недвижимости. Рассматриваются бизнес-центры в Москве и торговые комплексы в Петербурге. До февраля мы никаких решений не принимаем, и, если в 2009 г. совершим по сделке в обеих столицах, я лично буду очень рад».

Осенью 2008 г. шведская компания Ruric AB выставила на продажу три офисных комплекса в центре Петербурга (категорий А и В) с общим арендопригодным пространством 15 000 кв. м и чистым операционным доходом $5,4 млн в год. Обсуждаемая цена оптовой сделки, по неподтвержденным данным, находилась в диапазоне $50—55 млн. Однако предполагаемый покупатель — международный инвестфонд Invesco Real Estate GmbH так и не продвинулся дальше предварительных переговоров. Перед Новым годом расстроилась еще одна сделка Ruric AB, которая считалась практически завершенной. Норвежский фонд E-Star Property AS передумал покупать за $29 млн принадлежащий шведам бизнес-центр «Грифон» (класса В) на ул. Достоевского (полезное пространство — 7000 кв. м). По информации Ruric AB, чистый операционный доход «Грифона» составляет $2,4 млн в год (цифра актуальна на декабрь). Продажа была анонсирована прошлой весной. Однако норвежцы прислали новое ценовое предложение, значительно более скромное и не устроившее хозяев.

Известный в Петербурге предприниматель Василий Сопромадзе, который уже довольно давно продает крохотный БЦ «Строгановский» на Невском проспекте (площадь офисов — около 1200 кв. м), в феврале 2009 г. уценил его с 11,3 млн евро до $8 млн. Принесет ли какие-то результаты эта акция, судить пока рано.

По слухам, встройки с витринами на главных торговых магистралях города сбывают уже вдвое дешевле, чем летом. Но информации о реальных сделках нет, поскольку клиенты с чемоданами наличности (привет из 1990-х) не любят огласки и сами активно пользуются1000 слухами как инструментом маркетинговой политики.

«Рынок сохранился, хотя и пребывает в сжатом состоянии. Пришли новые рискованные игроки, готовые скупить все дешево, но им еще не хватает опыта. Появились люди с рублем, пенсионные фонды нефтяных компаний и т. п. Разговор начинается со ставки капитализации 16%, а желательно — 20%. И это абсолютный стресс для продавцов, которые еще в июле отказывались продавать под 9%», — делится впечатлениями Олег Барков, генеральный директор компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

«Коэффициент капитализации не может быть ниже кредитных ставок. Это некоторый ориентир, к которому можно привязаться. То есть сегодня мы говорим примерно о 20%», — комментирует генеральный директор Colliers International St. Petersburg Борис Юшенков.

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов констатирует, что инвестфонды действительно ушли с рынка и сделки на суммы более $10 млн даже не просматриваются. «Однако мелкие операции все же происходят. Покупатели, готовые вложить около $1 млн, ориентируются на ставки капитализации 20—25%. Они мало общаются со специалистами и рассуждают примерно так: даже если арендные ставки упадут вдвое, все равно я получу доход в размере 12% годовых, и это меня вполне устраивает, потому что в банке [при размещении денег на депозит] больше не дадут. Пока продавцов, желающих расстаться с объектами на таких условиях, на рынке немного, но по мере приближения очередных выплат по облигационным займам и кредитам их ряды пополнятся».

Кстати, в ноябре Becar приобрела участок в 3200 кв. м с двумя утилитарными офисно-складскими постройками рядом с популярной Выборгской набережной. По неподтвержденной информации, в ходе переговоров, тянувшихся с лета, цена вопроса снизилась примерно вдвое и сумма сделки составила 40 млн руб.

Сама Becar в январе выставила на реализацию промышленный недострой площадью 47 000 кв. м на 3 га земли в Рыбацком (окраина города рядом с КАД). Компания планировала создать здесь бизнес-парк класса В размером 100 000 кв. м. Но теперь проект признан неактуальным. Цена предложения — $200 за 1 кв. м. По расчетам самой фирмы, это в 2,5—3 раза ниже летнего уровня цен.

В непростой ситуации оказались городские власти. С января в Петербурге стартовал целевой выкуп встроенных помещений предприятиями малого и среднего бизнеса. В комитете по управлению городским имуществом уже есть несколько десятков заявок. Объекты, конечно, не первый сорт: расположены не на главных магистралях, среди них немало подвалов и встроек во дворах, но в основном обустроенные и окультуренные арендаторами. По закону продавать их следует почем? Правильно: по рыночной стоимости. Жаль, что обширная база данных, накопленная специалистами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, сегодня малоактуальна. А, пожалуй, единственным достоверным источником информации о конъюнктуре в этом сегменте являются торги фонда имущества, на которых город продает подобные помещения. Несмотря на кризис, в месяц с молотка уходит 2—3 десятка встроек. По данным фонда имущества, в первом полугодии 2008 г. средняя цена приобретаемых лотов составляла около 41 500 руб. за 1 кв. м, во втором — уже 24 200 руб.

Так, из отдельных обрывочных сведений, видимо, и будет формироваться новая картинка рынка.

24 февраля 2009 г., vedomosti.ru

Новости Ожидаемая доходность в секторе коммерческой недвижимости растет на фоне подъема ключевой ставки Подъем ключевой ставки ведет к повышению доходностей на финансовых рынках, а также увеличивает ожидания инвесторов по доходности в секторе коммерческой недвижимости. Банк России в пятницу принял решение поднять ключевую ставку на 2 п.п., до 18 %. core-xp.ru 30 июля 35 % новых проектов формата Light Industrial реализуют новые игроки Более трети (35 %) площади всех строящихся зданий и анонсированных проектов формата Light Industrial в Московском регионе, без учёта объектов внутри МКАД, приходится на игроков, для которых эти объекты станут первыми в этом сегменте. core-xp.ru 11 июля Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Екатеринбург, Краснодар, Самара лидируют по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников в 2024 г. Екатеринбург не только удерживает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России с 2021 года, но и будет лидировать по прогнозному приросту коэффициента обеспеченности торговыми площадями в 2024-25 гг. В 2025 г. в Екатеринбурге ожидается завершение строительства суперрегионального ТРЦ «Золотой» (GLA 138 тыс. кв. м), что позволит ему сохранить лидирующие позиции и увеличить показатель обеспеченности до 967 кв. м. на 1 000 человек. 11 июля В Казахстане доля свободных складских площадей остается минимальной Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2024 года доля свободных складских площадей в Казахстане составила 1,6 % от общего объема предложения, увеличившись на 0,6 п. п. по сравнению с III кварталом 2023 года. Рынок качественной складской недвижимости страны за шесть месяцев пополнился на 68 тыс. кв. м и достиг 1,4 млн кв. м. 17 июня Все статьи и обзоры

Все новости за февраль