"Мы осознаем реальную стоимость своих активов"
Финансовый кризис заставил группу компаний «Промсвязьнедвижимость» (ПСН) скорректировать стратегию развития на ближайшую перспективу. Девелоперская структура группы «Промсвязькапитал» намерена сфокусироваться на офисах класса B, элитном жилье и гостиничной недвижимости. Для формирования соответствующего портфеля проектов девелопер готов избавиться от ряда непрофильных активов. О планах ПСН РБК daily рассказал ее президент ДМИТРИЙ ЕРМОЛОВ.- Какова стратегия развития ПСН на краткосрочную и долгосрочную перспективу? Как кризис повлиял на девелоперскую активность компании?
- Кризис, безусловно, внес коррективы в наши планы. Эта ситуация характерна для всех игроков на рынке недвижимости. Однако мы и без изменившейся внешней конъюнктуры к началу осени пришли к пониманию необходимости четче определиться со стратегией развития компании и сфокусироваться на тех направлениях, которые максимально соответствуют накопленным компетенциям и могут дать наибольший возврат инвестиций. Была проведена комплексная оценка девелоперского портфеля, по результатам которой принято решение сфокусироваться на офисной недвижимости класса B+ и B, элитном жилье и точечных проектах в гостиничном сегменте. Таким образом, мы составили периметр из двадцати приоритетных проектов. Все они находятся на различных стадиях развития, поэтому раскрывать их показатели пока преждевременно. В течение следующих трех лет мы планируем существенно увеличить выручку от операционных объектов. Географически принято решение сфокусироваться на Москве и Санкт-Петербурге.
- Процесс девелопмента подразумевает несколько составляющих и не ограничивается строительно-монтажными работами. Например, «бумажные» стадии — получение исходно-разрешительной документации, разработка концепции и согласование всех деталей проекта — могут занимать более двух лет. Таким образом, к началу кризиса в стадии активного строительства у нас был только один проект. Остальные проекты пока находятся на «бумажных» этапах развития, что сокращает общий объем инвестиционных затрат в краткосрочной перспективе, сроки нас не поджимают, и мы можем выбирать наилучшее время для начала стройки.
- Каков на сегодняшний день порт?фель проектов и объектов компании?
- В начале 2000-х годов компания специализировалась преимущественно на реконструкции и редевелопменте промзон и объектов недвижимости с их последующей сдачей в аренду. В 2003 году был запущен первый девелоперский проект, с тех пор введено в эксплуатацию свыше 300 тыс. кв. м преимущественно коммерческой недвижимости. На сегодняшний день наш девелоперский порт?фель насчитывает более 7 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Москве и регионах. В собственности и управлении находится более 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Среди реализованных объектов компании деловой квартал «Новоспасский двор» в Москве, бизнес-центр «Арена холл» и торгово-офисный комплекс «Ривер-хаус» в Санкт-Петербурге, торговый центр «Горизонт» в Ростове-на-Дону.
- Участники рынка говорят о продаже активов компании. Какие проекты и объекты компания действительно намерена продать, а что оставить?
- Мы не продаем офисные объекты класса B+ и В. Наоборот, компания планирует сохранить и увеличить свой портфель в этом сегменте, поскольку мы определили для себя это направление как приоритетное. Мы также не собираемся продавать офисные проекты этих классов, находящиеся на стадии девелопмента. Они необходимы для дальнейшего роста компании. В то же время ПСН планирует выход из небольших офисных проектов, где конечные пользователи заинтересованы в покупке «под себя» и сами в состоянии достаточно эффективно управлять ими. Нам не очень интересны небольшие проекты стрит-ритейла и складских комплексов. Например, торговые помещения на Каширском и Ленинградском шоссе, Кутузовском проспекте, ряд складов в Москве и ближайшем Подмосковье. Мы также готовы рассмотреть интересные и адекватные предложения по ряду региональных проектов. Мы не ставим перед собой задачи продавать максимальное количество объектов. Мы осознаем реальную стоимость своих активов — нельзя забывать, что, несмотря на кризис, на рынке сохраняется фундаментальный интерес к качественным объектам недвижимости. Однако, если поступит интересное предложение даже по объекту не из списка на продажу, мы как рыночно ориентированная компания готовы его рассмотреть.
- Какую цель преследует компания, выставляя на продажу эти активы: привлечение финансирования в приоритетные проекты, замена неликвидных проектов, участков на более ликвидные?
- Вырученные средства компания планирует направить на приобретение активов, которые удовлетворят нас по цене и будут соответствовать нашим стратегическим планам. Сейчас самое хорошее время расширить свое присутствие в приоритетных направлениях. Прежде всего мы будем увеличивать портфель офисной недвижимости. Так, недавно мы закрыли сделку по приобретению двух офисных комплексов в Москве на сумму порядка 62 млн долл.
- Каков объем ваших земельных активов и их география? Как планируете распорядиться своей землей?
- Земельный банк под управлением ПСН сосредоточен преимущественно на севере и северо-западе от Москвы и насчитывает около 4 тыc. га под девелопмент. Мы рассматриваем различные варианты развития земельных активов, в том числе с привлечением партнеров.
- ПСН присутствует на зарубежных рынках недвижимости?
- Реализация зарубежных проектов в наши планы на ближайшую перспективу не входит.
- Как кризис ликвидности отразился на финансовых потоках компании?
- Мы внимательно следим за развитием ситуации и корректируем свои дейст?вия исходя из рыночных реалий. Надо отметить, что ПСН не является чисто девелоперской компанией. Мы располагаем сбалансированным портфелем операционных объектов с устойчивым пулом арендаторов. Например, накопленный опыт в управлении коммерческой недвижимостью позволил нам выделить это направление в отдельную компанию — «ПСН Проперти Менеджмент». Она оказывает услуги по управлению не только на наших, но и на сторонних объектах. Бизнес показывает хорошие результаты, в ноябре компания открыла отдельный офис в Санкт-Петербурге. Это позволяет нам чувствовать себя более уверенно, чем компаниям, сфокусированным только на девелопменте.
- Недавно ПСН успешно прошла аудит финансовой отчетности, подготовленной в соответствии с МСФО за 2006—2007 годы, и получила положительное аудиторское заключение. Аудитором группы была компания «Делойт». Выручка ПСН от аренды коммерческой недвижимости за 2007 год составила около 1,8 млрд руб. Согласно предварительной неаудированной отчетности группы, подготовленной в соответствии с МСФО за 2008 год, выручка ПСН от аренды коммерческой недвижимости за 2008 год выросла на 42% по сравнению с 2007 годом и составила около 2,6 млрд руб. Однако финансовые показатели в полном объеме ПСН не раскрывает, так как является непубличной компанией.
- Вы не планируете привлекать партнеров в свои проекты, создавать альянсы с другими участниками рынка?
- У ПСН были, есть и будут совместные проекты с партнерами. При выборе партнеров мы руководствуемся принципом «добавленной ценности», которую каждый из участников привносит в проект, включая опыт, накопленную экспертизу, финансовые, организационные и кадровые ресурсы. Партнеры должны разделять общие цели и понимать риски проекта. Мы ценим прозрачные, честные, конструктивные отношения.
- Каков финансовый рычаг компании для реализации текущих проектов? Какие структуры сегодня сотрудничают с ПСН в этом направлении?
- Как любая крупная развивающаяся компания, ПСН активно сотрудничает с ведущими российскими и зарубежными банками и инвестфондами. Однако в силу ряда коммерческих договоренностей и условий мы не раскрываем эту информацию. Могу сказать, что в декабре 2008 года для развития проектов мы привлекли кредит одного из западных банков на 100 млн долл. сроком на семь лет на очень привлекательных условиях со ставкой 1mLIBOR+5%.
- ПСН не планирует создавать и наращивать собственную производственную базу?
- Приоритетные направления деятельности ПСН — управление активами и девелопмент объектов недвижимости. Если интересы компании затрагивают иные сферы деятельности, мы предпочитаем сотрудничать с опытными, профессиональными компаниями рынка.
- Планирует ли компания заниматься лэнд-девелопментом — продавать «упакованные» в проекты земельные участки либо готовить проект для стороннего землевладельца?
- Компания развивает направление лэнд-девелопмента исключительно в рамках развития своих проектов. Оказывать услуги сторонним компаниям в наши планы не входит.
- Какие направления диверсификации бизнеса компания рассматривает: развитие сельского хозяйства на собственных землях, управление чужой недвижимостью?
- Российский рынок недвижимости остается фундаментально привлекательным. Однако в среднесрочной перспективе девелоперский бизнес ждут большие перемены. Существенно снизится процент спекулятивных, плохо просчитанных проектов. Инвесторы, для которых это был неосновной бизнес, очевидно, уйдут с рынка. Высока вероятность консолидации. Крупные игроки со сбалансированным портфелем операционных и девелоперских активов укрепят свои позиции за счет входа в интересные проекты по привлекательным ценам. Компании будут фокусироваться на своих основных компетенциях. Ряд объектов перейдет под контроль кредиторов, которые, в свою очередь, будут обращаться к сильным профессиональным компаниям, работающим в области управления и развития недвижимости. Мы уже видим такие тенденции и предлагаем широкий спектр услуг в этой сфере.
Дмитрий Ермолов родился 17 июня 1971 года в Калинине (Тверь). Имеет диплом Московского института электронной техники, а также степень МВА, полученную в школе бизнеса Дартмутского колледжа (США). С 1994 по 2002 год работал в Sun Microsystems и Cisco Systems. С 2004 по 2008 год занимал пост заместителя генерального директора, а также генерального директора ОАО «Криогенмаш». С сентября 2008 года — президент ЗАО «Промсвязьнедвижимость».
Одна из ведущих компаний на рынке девелопмента, управления активами и объектами недвижимости. Входит в группу «Промсвязькапитал». Располагает активами в таких сегментах рынка, как офисы класса А и В, жилая недвижимость, гостиницы, торговые центры, логистические комплексы. По данным на начало 2009 года, реализовала свыше 300 тыс. кв. м, в собственности и управлении находится более 600 тыс. кв. м площадей коммерческой недвижимости. Портфель девелоперских проектов превышает 7 млн кв. м в Москве и регионах.
16 февраля 2009 г., rbcdaily.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
