Кризис на рынке недвижимости — без паники
Финансовый кризис неизбежно повлияет на ситуацию на рынке недвижимости — в этом никто из экспертов не сомневается. Но в чем именно выразится его влияние, не знает никто. Мнения участников рынка расходятся, совпадая в одном — паниковать не надо. Да и на снижение цен на жилье рассчитывать не стоит.По мнению Ирины Забродиной, генерального директора ООО «Центр жилищного кредитования», можно привести множество факторов, говорящих как в пользу роста цен, так и в пользу снижения. «Компания, которая возьмется строить какие-то глобальные прогнозы, превысит свои полномочия, — комментирует она сложившуюся ситуацию. — Сейчас рынок замер в ожидании, при этом каждый слышит именно то, что хочет услышать: одни — о том, что цены не упадут, другие — наоборот. Никто не сомневается в том, что рынок покачнется, вот только никто не знает — куда именно».
«Ситуация ударит, прежде всего, по тем, кто использует заемные средства, — считает Павел Созинов, полномочный представитель гильдии риэлтеров по Северо-Западу. — Это, в первую очередь, загородное строительство, строительство коммерческой недвижимости, комплексное освоение территорий».
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург», считает, что серьезно повлиять на ситуацию на рынке недвижимости может только кризис банковской сферы: «Если ситуация ограничится только падением фондового рынка — это полбеды, если начнутся проблемы у банков — это гораздо более серьезное развитие событий. Довольно большое число пользователей недвижимости — это компании, связанные с инвестициями, как правило, это самые значимые потребители площадей класса А, их число, при самом наихудшем развитии событий, может сократиться». Но пока мы этого не наблюдаем — добавляет эксперт. Впрочем, Николай Пашков замечает, что увеличение кредитных ставок до 16—18% годо1000вых делает реализацию некоторых проектов невыгодной для девелоперов.
«В ближайшей перспективе реализация ряда проектов будет заторможена, отложена или вовсе не начнется — в первую очередь это относится к крупным проектам с очевидными проблемами в переводе земель, подведении инженерии, согласованию — они будут отложены в долгий ящик. Соответственно, девелоперы будут сокращать свои инвестиционные программы, и, в зависимости от конкретной ситуации, либо придерживать свои участки, либо продавать их», — прогнозирует ситуацию на рынке Николай Пашков.
С точки зрения Вячеслава Семененко, члена совета директоров холдинга Setl Group, серьезные потрясения рынку недвижимости не грозят. «Влияние финансового кризиса может быть только опосредованным — рост стоимости заемных ресурсов и снижение объемов ипотечного кредитования в связи с ужесточением требований банков к заемщикам», — поясняет он. Но эксперт полагает, что изменение кредитных ставок не будет настолько существенным, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами по получению кредитов. «Крупные стабильные участники рынка по-прежнему достигают договоренностей с банками, получают кредиты и ведут работы в плановом режиме, — замечает он. — С рынка могут уйти мелкие слабые компании, получившие необходимый кредит в банках». «Надеемся, что эти компании завершат начатые проекты, выполнят свои обязательства перед дольщиками и уйдут цивилизованно», — замечает Вячеслав Семененко.
С точки зрения успешных девелоперов, ситуация кризиса пойдет рынку только на пользу. «Период головокружения от успехов заканчивается. Надо отметить, что некоторые проекты до настоящего времени носили авантюрный характер, не очень тщательно анализировались и оценивались. Теперь, кроме повышения ставок, будут ужесточаться и требования к заемщикам — деньги можно будет получить только под абсолютно грамотные проекты, с высокой степенью реализации, которые будут пользоваться спросом», — считает Николай Пашков.
По его словам, эта ситуация может привести к оздоровлению рынка — на нем станет меньше нереалистичных проектов, сократятся и случаи спекуляций на росте цен. «Поэтому во многом эта обстановка оздоровит рынок, на котором в конечном счете останутся только сильные игроки», — заключает он. К сожалению, процесс «лечения», как всегда, может сказаться на тех, кто виноват в сложившейся ситуации меньше всего — на дольщиках. «Не исключены случаи неблагоприятных исходов — недостаток кредитного финансирования в сочетании с необоснованным демпингом отдельно взятых мелких непрофессиональных компаний может привести к случаям долгостроя, банкротства и новым конфликтам с дольщиками», — подчеркивает Вячеслав Семененко.
Снижения цен, на которое надеются покупатели квартир, ожидать, по всей видимости, не приходится. «Рынок пока еще очень далек от насыщения, — поясняет Марина Баликина, менеджер по маркетингу компании „Невский альянс“. — Пройдет не меньше пяти лет, прежде чем можно будет говорить о стагнации». «Мы пока еще очень далеки от европейских стандартов, поэтому люди будут еще очень долго улучшать качество жизни, в том числе и жилищные условия», — замечает она. По мнению Баликиной, единственным основанием для снижения цен может быть понижение стоимости составляющих процесса строительства. «Цены на стройматериалы не снижались, а, значит, и нет оснований для снижения цен на жилье», — заявляет Баликина.
«Все очень просто, — соглашается Мария Сорокина. — Рынок растет в тех случаях, когда спрос превышает предложение. Как только спрос уменьшается, уменьшаются и объемы вводимого в строй жилья. Следовательно, опять создается ажиотаж».
«Если покупательская активность будет сокращаться, реакция рынка на это может быть только одна — девелоперы будут лимитировать предложение, — предупреждает Вячеслав Семененко. — Уже приобретенные пятна застройщики будут придерживать, откладывая выход на рынок новых проектов. В условиях сокращения объема предложения ни о каком снижении цен, е1000стественно, речи идти не будет».
По мнению девелопера, сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии, когда спрос примерно соответствует предложению. «В условиях наступившего за последние пару месяцев ценового спокойствия и стабильности рынка увеличились сроки выбора квартиры и время поиска источника заемных средств, что и создало иллюзию снижения спроса», — считает Семененко.
«Вполне возможно, что цены будут падать какое-то время, но в конечном итоге они все равно повысятся», — предсказывает и Ирина Забродина. «Никто никуда падать не будет, — категорично заявляет Мария Сорокина. — Банки придут в себя, откорректируют свои программы, возможно, установят более жесткие условия, но ипотека все равно — будет. Сегодняшнее ожидание на рынке — простая потеря времени».
Сегодняшнее снижение цен — кажущееся, такой точки зрения придерживается Павел Созинов. «Сегодня на рынок выходят многие проекты, которые должны быть реализованы в 2010—2011 годах. Поэтому многие девелоперы выставляют на продажу квартиры по более низкой цене. Это делается для того, чтобы быстро получить оборотные средства и вернуть деньги в проект», — рассказывает он. К примеру, по его словам, 10—15% скидки на квартиры предлагают девелоперы, ведущие сразу несколько крупных объектов. «Я уверен, что это — маркетинговый ход, а квартиры с этими скидками предлагаются весьма незавидные», — комментирует Созинов.
В дальнейшем, по предположению Ирины Забродиной, следует ожидать расслоения рынка. «По всей видимости, снизится спрос на эксклюзивное нестандартное жилье, — считает она. — Однако типовые ликвидные объекты останутся в цене — спрос на 1—2-х комнатные стандартные квартиры не снизится». Кроме того, как предсказывает Забродина, по всей видимости, уменьшится объем вложений в долевое строительство — «люди будут бояться вкладывать деньги в долевку».
«Дальнейшие телодвижения рынка будут совершаться в сторону корректировки ценообразования», — поддерживает ее Мария Сорокина и добавляет: «Цены на ликвидные объекты не падают никогда».
По мнению Павла Созинова, не стоит опасаться и оттока средств из долевого строительства. «Сейчас долевка составляет около 90% рынка первичной недвижимости, и именно эта схема — долевого участия — оказалась способной выстоять в предыдущем кризисе. Долевое строительство — это палочка-выручалочка для нашего рынка», — комментирует он.
«То, что денег у людей нет, — это иллюзия!»
По мнению участников рынка, говорить о выраженном снижении покупательской активности на рынке недвижимости, по крайней мере, преждевременно. «Лето — всегда сезон затишья, — отмечает Мария Сорокина, руководитель петербургского отделения компании „Миэль“. — В сентябре, когда люди возвращаются из отпусков, активность повышается, и никакой паники не наблюдалось». «Сейчас все осторожно выжидают и проводят разведку по ипотеке», — добавляет она.
«Скидок сейчас все ждут, — поддерживает ее Ирина Забродина. — Но спрос хоть и немного уменьшился по сравнению с прошлым годом, но все равно остается хорошим. Заявок на ипотеку не стало меньше, просто, поскольку ужесточились требования к заемщикам, на рынке сейчас меньше удовлетворенных заявок».
«То, что у людей нет денег — это иллюзия. Деньги есть, — замечает Мария Сорокина и приводит показательный для Петербурга пример, — возьмите Крестовский остров — там распроданы все квартиры. Я пыталась для московского клиента найти пятикомнатную квартиру. Но раскуплено абсолютно всё».
«Сейчас покупатель в растерянности — он не знает, что ему делать, — сетует Марина Баликина. — И вина тому — негативное информационное поле, которое было создано искусственно. Люди поверили в то, что рынок недвижимости ожидает спад». «Никакого спада нет, паниковать не надо!» — поддерживает ее и Мария Сорокина.
Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов напрямую связывает деятельность СМИ и перипетии р1000ынка недвижимости. «Не надо преуменьшать роль СМИ — это четвертая власть. СМИ и цены на жилье напрямую взаимосвязаны: как будут журналисты освещать события, так и цены пойдут», — заявил он и призвал прессу «побольше говорить о позитивных вещах, чтобы наши граждане чувствовали себя уверенней в завтрашнем дне».
26 сентября 2008 г., fontanka.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
