ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/"Пожизненные" арендаторы и профессиональные рантье
Некоторые аналитики и участники московского рынка жилой недвижимости склонны считать, что в столице постепенно формируется класс «пожизненных» арендаторов квартир. В него входят граждане, которые (даже при наличии средств на покупку недвижимости) предпочитают снимать жилье в аренду, а не приобретать его в собственность, в том числе и с помощью ипотеки. Причем речь скорее идет не о простых арендаторах квартир эконом-класса, которым просто не под силу подобные траты, а о весьма состоятельных людях, готовых снимать жилье в историческом центре и за большие деньги. Однако, если суммировать рост цен на квартиры с арендными доходами, то общая прибыль может составить до 35% в год. О перспективах бизнеса рантье в Москве и об особенностях «вечных» российских арендаторов читайте в материале RealEstate.ru.В пользу перманентной аренды квартир приводятся прямо-таки «неоспоримые» аргументы. Так, по мнению аналитиков, годовая стоимость аренды жилья достигает лишь 5—6% от его рыночной стоимости, а ставка по ипотечному кредиту составляет уже 9—11% в год. В то время как возможная прибыль от ПИФов или других инвестиционных инструментов может составить 20—25%, а доход от надежного банковского депозита — 10%. Зачем же тратить деньги на покупку жилья (пусть даже в кредит), если его дешевле снимать, а сохраненные таким образом средства выгодно инвестировать или вложить в бизнес.
Конечно, все эти логические конструкции выглядят весьма убедительно. По крайней мере, на словах. Однако практика показывает, что у гипотезы о «пожизненных» арендаторах московских квартир существует множество оппонентов. Первый удар по стройному логическому ряду наносит директор по развитию DELIGHT REALTY (группа компаний DELIGHT) Ольга Павлова, которая резонно замечает, что в расчетах не учитывается факт подорожания недвижимости, а в случае с элитной недвижимостью эта цифра составляет до 30% в год. «К тому же в России обладание недвижимостью ощутимее поднимает статус персоны, нежели в других странах», — добавляет она.
К тому же, по мнению О.Павловой, теоретики часто не берут в расчет нашу неуверенность в завтрашнем дне, благодаря которой в России больше заботятся о будущем благополучии детей и внуков. Поэтому «синица» в руках, особенно если в роли «синицы» выступает квартира на Остоженке или Патриарших прудах, для многих граждан не заменит и целой стаи журавлей в небе. «Мне достаточно сложно представить таких „пожизненных“ арендаторов, — делится своими мыслями менеджер проектов департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Виталий Курапов, — ведь собственная квартира — эта мечта, передаваемая с молоком матери у всех россиян, и москвичи — не исключение. Эта тенденция с „пожизненными“ арендаторами выглядит несколько надуманной, на мой взгляд, на рынке аренды ничего глобального не происходит: просто растут себе цены и всё».
Другое дело, если на квартиру хватает впритык и потенциальный покупатель уверен в возможности «прокрутить» деньги в иной сфере (например, в бизнесе). Тогда возможно и стоит повременить с покупкой в краткосрочный период (максимум год или два) и уже увеличив капитал переезжать в собственную квартиру.
Тем не менее риэлторы утверждают, что дорогое жилье пользуется устойчивым спросом на столичном рынке аренды, а предложения в сегменте эконом-класса расходятся прямо «как пирожки». Хотя последнее совсем не удивительно. На заработки и обучение в Москву съезжаются люди со всего мира. Однако возникает логичный вопрос: кто же снимает качественные квартиры бизнес-класса и элитное жилье? По мнению В.Курапова из компании Knight Frank, на московском рынке жилья присутствуют четыре категории «якорных» арендаторов дорогих квартир, каждая из которых имеет свои специфические причины для съема жилья. Например, иностранцы снимают квартиры в течение срока, пока длится их контракт в Москве. Покупают они жилье крайне редко, а вот русские часто снимают квартиры на время ремонта, если они уже купили квартиру и собираются въезжать в нее через полгода или год. Существует еще категория молодых бизнесменов или молодых семей, снимающих квартиры в центре или рядом с центром, чтобы было удобно ехать на работу. Однако эта категория в принципе изначально ориентирована на приобретение квартиры, а аренда для них лишь временная мера. Приезжающие на работу в Москву из других городов, обычно планируют остаться в столице, следовательно, они тоже заинтересованы в покупке жилья.
Получается, что, так или иначе, но все основные категории московских арендаторов либо нацелены на приобретение собственного жилья в будущем, либо не планируют оставаться в столице на ПМЖ. Поэтому выделить из них какой-то отдельный класс «пожизненных» арендаторов квартир не представляется возможным. Пожалуй, наиболее емко этот мифический класс охарактеризовала 1-ый заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова: «Класс „пожизненных“ арендаторов квартир действительно существует. На мой взгляд, это те люди, которые просто не в состоянии купить квартиру».
И тем не менее там, где существует спрос, всегда рождается предложение. Ведь, невзирая на человеческие мотивы, сделки по аренде жилья продолжают заключаться. Поэтому в последние годы все чаще встает вопрос, могут ли в Москве появиться аналоги французским рантье, и «быть или не быть» в столице доходным домам?
Что касается рантье, то стоимость входного билета в бизнес и уровень предположительного дохода, специально для RealEstate.ru, рассчитала М.Жукова из «МИЭЛЬ-Аренда».
20 мая 2008 г., realestate.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
