Под бременем масштаба
В то же время в реализации большинства амбициозных проектов развития территорий в центре Петербурга, заявленных в 2004−2005 годах, нет очевидных и кардинальных прорывов. Как мы и предполагали (см. «Тормозная система [4]», «Эксперт С-З» № 22 от 13 июня 2005 года), административные инструменты решения вопросов освобождения территорий, на которые надеялись в Смольном, оказались малоэффективны. В то же время усилился фактор ведомственных интересов госструктур, имеющих объекты недвижимости на проблемных территориях. От пассивного сопротивления они переходят к самостоятельной девелоперской деятельности или по крайней мере стремятся с выгодой для себя распорядиться недвижимостью.Это особенно показательно в ситуации, когда ключевую роль играют интересы РЖД (проекты вывода грузового двора станции Московская-Товарная — освобождение 24 га около Московского вокзала и преобразование территории Измайловской перспективы общей площадью 428 га между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе). Практически ежегодно Валентина Матвиенко и президент ОАО «РЖД» Владимир Якунин подписывают соглашения, выступают с декларациями, озвучивают очередные сроки решения известных проблем, но движение идет крайне медленно. Не помогают и периодические изменения схемы взаимодействия города и монополиста.
Так, для перебазирования грузового двора город должен был сначала выкупить участки в Шушарах, а освобождаемую территорию выставить на торги. Но пока тянулись согласования, 1 июля 2006 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ, и участки, находившиеся в полосе отвода РЖД, стали бесспорной федеральной собственностью. РЖД взяло инициативу в свои руки, и Смольному пришлось согласиться, что теперь монополист сам привлекает инвестора (им стала малоизвестная компания «Росрегионпроект») и выкупает освобождаемую землю.
Но и на таких условиях проект развивается медленнее, чем ожидали в Смольном. Ранее руководители инвестиционного блока администрации утверждали, что до мая 2007 года правительство утвердит проект планировки территории за Московским вокзалом: мол, он уже на 90% подготовлен городом и остается лишь внести уточнения инвестора (см. «Территории риска [5]», «Эксперт С-З» № 41 от 6 ноября 2006 года). Теперь же, по информации Юрия Молчанова, «Росрегионпроект Девелопмент» должен разработать проект планировки в срок до 1 февраля 2009 года. На январь 2008 года анонсировалось рассмотрение на Градсовете концепции развития территории у Московского вокзала, но пока о сроках этого мероприятия не знают даже в КГА.
Юрий Молчанов говорит, что главным тормозящим фактором была, во-первых, длительная процедура принятия руководством РЖД решения о закрытии станции Московская-Товарная (приказ вышел только в июне 2007 года): «Это было трудно сделать, поскольку на территории станции имелся ряд работающих предприятий. В частности, сложно было решить вопрос с ОАО „НПО ЦКТИ им. Ползунова“, мазутохранилище которого снабжалось железной дорогой». И во-вторых, трудно шло решение имущественно-правовых вопросов как на территории у Московского вокзала, так и в Шушарах (хотя еще два года назад чиновники говорили, что с собственниками земли в Шушарах вопрос «почти решен»).
Что же касается зоны Измайловской перспективы, то в октябре 2007 года между городом и РЖД была достигнута договоренность о новых правилах игры. По словам Юрия Молчанова, «теперь с РЖД нет проблем, у нас есть ясный согласованный порядок действий»: «Сделан проект планировки, и вся территория разделена на зоны влияния. Кварталы, где нет собственности РЖД, город сам подготовит для продаж на торгах, территории, которые относятся к зоне РЖД, — это девять кварталов — готовит для освоения компания „Желдорипотека“». После октябрьских соглашений с РЖД чиновники сообщали, что уже в марте 2008 года город выставит на торги первые участки Измайловской перспективы. Но, судя по всему, этого не произойдет — участки еще проходят оформление в КГА.
Президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис надеется, что хотя бы теперь сдвинется процесс освоения его компанией территории за Обводным каналом, примыкающей к комплексу «Варшавский экспресс» (она относится к ведению РЖД). Достигнута договоренность, что по трем из десяти кварталов, закрепленных за РЖД, «Адамант» будет выступать в качестве генерального инвестора. И, возможно, в 2009 году удастся приступить к строительству давно задуманного многофункционального комплекса. Руководитель холдинга еще весной 2006 года говорил, что нашел с ОЖД схему решения имущественных вопросов (договор мены объектов недвижимости), но затем, очевидно, из-за позиции руководства РЖД сделка расстроилась.
Примечательно, что пока город договаривался с РЖД, затормозилась работа по освобождению участков (33 га), занятых объектами Минобороны. В 2006 году Смольный договорился с военными о том, что Фонд имущества подготовит участки, а деньги от их реализации будут поделены поровну между городом и Минобороны. Продажа первых участков на Рощинской улице ожидалась еще весной 2007 года. Однако затем, как констатирует Молчанов, Минобороны решило создать уполномоченную структуру для подготовки и продажи недвижимости и процесс застопорился.
25 февраля 2008 г., expert.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
