Финансовая альтернатива или какой способ финансирования выбрать
Как отмечает большинство экспертов, одним из главных итогов глобального кризиса ликвидности для российского рынка коммерческой недвижимости стало удорожание стоимости кредитования и снижение его доступности.В этих условиях особую актуальность приобретают иные финансовые инструменты, которые стали удачной альтернативой традиционным.
О некоторых из них, в преддверье конференции «Современные способы финансирования коммерческой недвижимости: Лизинг, Проектное финансирование, IPO», мы попросили рассказать наших экспертов.
Мезонинное финансирование — это способ финансирования, промежуточный между долговым и привлечением собственных средств. Мезонинный кредит, как правило, является необеспеченным или имеющим глубоко субординированную структуру обеспечения кредитом. При нем инвестор не входит в капитал компании, а представляет ресурсы для ее развития через долговые обязательства и часто имеет возможность приобретения опциона с правом приобретения акций заемщика в будущем по определенной заранее цене.
Проценты по мезонинным кредитам, как правило, выше задолженности с первоочередным правом требования или задолженности более высокой очерёдности погашения. В девелоперских проектах к мезонинным кредитам часто прибегают с целью обеспечения потребности в собственных средствах при финансировании строительства объекта недвижимости. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.
Хотя, это финансовый инструмент давно получил широкое распространение на западе, в России на сегодняшний день привлечь мезонинный кредит достаточно сложно. Помимо того, что банки пока не очень активно работают с этим продуктом, его стоимость значительно превышает традиционное проектно финансирование и сопоставима с ценой собственных средств компании. Думаю, что мезонинное финансирование будет гораздо более востребовано девелоперами, после нормализации ситуации на финансовых рынках и общего снижения процентных ставок по кредитам и займам.
Форвардное финансирование, форвардная продажа или форвардная сделка — это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости — это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.
Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства. Цена объекта при форвардной сделке формируется по такому же механизму, как и при покупке готового объекта — т. е. прогнозируемый чистый операционный доход делится на ставку капитализации. Только эта ставка капитализации при форвардной сделке несколько выше, чем при покупке готового здания, отражая более высокие риски такой сделки для покупателя. Например, если ставка капитализации для готового торговый центра в Москве от 9 до 11%, то для форвардной сделки она будет от 10 до 13%.
Форвардные покупки часто практикуются западными фондами, т. к. позволяют покупать качественные объекты по более приемлемой цене, а также позволяют покупателю влиять на качество объекта. Минусом для покупателя может являться необходимость делать авансовый платеж по сделке, при том что доход возникнет только когда объект начнет функционировать.
Для продавца-девелопера форвардная продажа выгодна тем, что заранее понятны параметры его выхода из проекта. Под форвардные обязательства легче получить кредит, привлечь арендаторов и т.д. Недостатком для продавца является снижение цены продажи, а также тот факт, что авансовый платеж при заключении сделки, как правило, невелик — не более 15% от стоимости объекта.
Тим Миллард, Партнер, Руководитель отдела консультационных услуг и исследований Cushman& Wakefield Stiles& Riabokobylko
По сути IPO — это продажа части компании на открытом рынке множеству частных инвесторов. При этом вы получаете значительный объем денежных средств, которые не нужно кому-либо возвращать или уплачивать за них проценты. Другое дело, что на выпущенные акции компания должна начислять дивиденды, однако ответы на вопросы, какую сумму вам заплатят и когда, целиком зависят от решения менеджмента.
Средства полученные от размещения чаще всего используются для финансирования новых проектов. Для девелоперских компаний объем привлеченного финансирования чаще всего зависит от стоимости активов, которые находятся у нее в собственности. Следует также заметить, приобретая акции компании, помимо самих активов инвесторы покупают её бренд, репутацию и профессионализм, поэтому величина размещения обычно выше простой суммы стоимости всех активов. Таким образом, выходя на IPO, компания может получить гораздо больше денег, чем просто продав эти активы или взяв кредит под их залог.
Отрицательной стороной IPO можно назвать необходимость проходить листинг на фондовой бирже. При этом компания может выбрать среди множества площадок: Нью-Йорк, Гонконг, Москва или Лондон (LSE и AIM). Последняя площадка в России считается самой популярной, большинство российских компаний сейчас торгуются именно в Лондоне.
Прохождение листинга — достаточно долгий и сложный процесс. Среди обязательных требований: выпуск аудированной отчетности за три предыдущих года, раскрытие структуры собственности и принадлежащих компании активов. Обязательным является также legal due diligence и проведения оценки независимым оценщиком. Для этого вам нужен юрист, оценочная компания, а также банк, который будет управлять размещением. Это люди должны эффективно работать вместе, часто в очень сжатые сроки, чтобы удовлетворить все требования рынка и пройти листинг.
Что касается перспектив IPO девелоперских компаний, то после падения цен на акции AFI и PIK, западные инвесторы относятся к ним достаточно нервно. Как следствие многие компании скорректировали свои планы по выходу на открытый рынок и во второй половине 2007 года, размещений было значительно меньше, чем в первой. Тем не менее, я считаю, что у IPO хороший перспективы, поскольку мировой кризис ликвидности привел к значительному удорожанию заемного капитала, девелоперским компаниям стало гораздо тяжелее искать финансирование для своих проектов. В этих условиях они будут вынуждены обращаться к привлечению акционерного капитала, причем речь будет идти скорее о частных размещениях, чем о публичных.
По оценке экспертов, в 2007 году объем лизинговых операций составил от 750 до 800 млрд. рублей. По сравнению с 2006 годом, объем нового лизингового бизнеса увеличился более чем в 3 раза. При таких темпах развития Россия уже в ближайшие 2 года войдет в первую пятерку европейских стран по размеру лизингового рынка.
Если говорить о недвижимости, то объем лизинговых операций в этом сегменте незначителен. В 2007 году сделки с коммерческой недвижимостью составили всего 1,8% от общего объема лизинговых операций. Здесь мы еще значительно уступаем большинству европейских стран. Для сравнения, по Европе аналогичный показатель составляет от 10 до 30%.
На сегодняшний день лизинг коммерческой недвижимости возможен в следующих случаях:
1) Продавец недвижимости согласен продать объект по цене, близкой к балансовой стоимости и рыночной цене объекта.
2) Лизингополучатель не имеет каких-либо льгот по уплате налогов и свою деятельность осуществляет в рамках действующего законодательства и налогового окружения.
3) Недвижимость приобретается для использования в коммерческих целях. Например, для последующей сдачи в аренду или собственного использования предприятием.
Размер лизинговых платежей должен быть сопоставим или близок к величине арендной платы за коммерческую недвижимость или к величине платежей по кредитному соглашению с банком, в случае если такая недвижимость приобретается за счет заемных средств.
Если коротко говорить о недостатках, то сфера деятельности лизинговых операций более узкая по сравнению с кредитами. Например, лизинговые компании предпочитают покупать объекты коммерческой недвижимости уже построенные, введенные в эксплуатацию и зарегистрированные в государственных органах. В то время как банки могут не только кредитовать приобретение таких объектов, но и осуществлять финансирование на этапе строительства.
Если говорить о преимуществах, то здесь надо обратить внимание на возможность предприятия использовать налоговые льготы.
В целом, несмотря на все существующие недостатки и ограничения, я считаю, что рынок лизинговых услуг в области коммерческой недвижимости имеет значительную базу для роста и хорошей перспективы. Рынок активно развивается, объемы строительства коммерческой недвижимости растут, поэтому потребность в девелоперских компаний в финансировании ощущается все более и более остро.
Секьюритизация является одним из способов привлечения денежных средств на фондовом рынке путем выпуска ценных бумаг обеспеченных определенным набором активов. Теоретически такой набор может быть любым (недвижимость, авторские права и т.д.), однако практически он должен соответствовать двум основным требованиям: наличие рыночной стоимости и денежного потока для покрытия текущих платежей по ценным бумагам.
Если же говорить о секьюритизации объектов коммерческой недвижимости, то здесь можно выделить несколько типов: RMBS (ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом жилых помещений) и CMBS (ипотечные ценные бумаги выпущенные под залог коммерческой недвижимости). В коммерческой недвижимости активами, обеспечивающие ценные бумаги и денежный поток могут выступать гостиницы, торговые центры, офисы и складские комплексы.
На практике секьюритизация выглядит следующим образом. Компания девелопер, владеющая недвижимостью создает пул из нескольких объектов и продает их специально созданной SPV компании. Выделение объектов в SPV компанию снижает риски кредиторов в случае в случае возникновения проблем с платежеспособностью у девелопера. Деятельность такой компании строго регламентирована и ограничена только эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Далее созданная SPV эмитирует и продает на фондовом рынке ценные бумаги, обеспеченные активами данной компании, а денежные средства направляет девелоперу в оплату полученных активов. Каждому выпуску ценных бумаг присваивается рейтинг, соответствующий степени их надежности. Рейтинг определяется специализированным рейтинговым агентством на основании анализа структуры сделки, качества объектов, страновых рисков и т.д.
В результате девелопер рефинансирует понесенные затраты на строительство и приобретение данных объектов, заменяет неликвидные активы в балансе (объекты недвижимости) на ликвидные денежные средства и получает возможность инвестировать их в новые проекты.
• Диверсификация источников финансирования путем получения доступа к фондовому рынку
• Замещение в балансе неликвидных долгосрочных активов денежными средствами
• Возможность для неквалифицированных инвесторов, не имеющих опыта работы и достаточного объема денежных средств, инвестировать в коммерческую недвижимость и получать от нее доходы
• Наличие реального обеспечения по ценным бумагам в отличии, например, от корпоративных облигаций
• Значительные расходы девелопера при секьюритизации. Положительный эффект от снижения стоимости финансирования можно достичь только при создании большого пула активов, ориентировочно от 300млн. долларов и выше.
• Цены размещения и рыночной стоимости ценных бумаг зависят от текущей конъюнктуры на фоновом рынке и может колебаться в значительных пределах
Если говорить непосредственно о России, то в нашей стране этот инструмент пока развит слабо, только сейчас начинают реализовываться первые сделки по секьюритизации пулов ипотечных кредитов коммерческих банков.
Развитие рынка секьюритизации в России тормозится отсутствием проработанной законодательной базы. Все сделки по секьюритизации проводятся через создание SPV в третьих странах. Однако необходимость привлечения дополнительного финансирования в будущем подтолкнет российских игроков к более широкому использованию данного инструмента и его адаптации к российской действительности. 1fbc
15 февраля 2008 г., arendator.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
