Фактор выбора: как арендаторы ищут помещения

Выбор офисного помещения у всех арендаторов происходит по-своему: каждый руководствуется собственными представлениями о том, что действительно необходимо его бизнесу. Однако существует несколько постоянных параметров, на которые обращает внимание любая компания. ГК "ИТКОЛ", основываясь на собственном опыте владельца недвижимости, предлагает свой список.

Кто выбирает

В первую очередь различаются сами арендаторы. Условно их можно разделить по сфере деятельности. Для каждого бизнеса нужен свой тип арендуемого помещения: офисное, производственное, складское, торговое, либо объект в комплексном технопарке.

Если 10 лет назад почти четверть московских площадей занимали финансовые компании, то за шесть месяцев 2017 года этот показатель сократился. Снижение также наблюдается в сфере IT, телекоммуникаций и медиа. Максимально они занимали до 30 % офисных площадей, но теперь лишь 6 %. Зато укрепляют свои позиции фармацевтика и предприятия потребительского сектора.

Также запросы арендаторов различаются по метражу. Сейчас наблюдается тенденция к некоторому снижению этого параметра у всех типов бизнеса. Так, в первом полугодии 2017 года доля сделок с небольшими офисами площадью до 500 кв. метров выросла по сравнению с первым полугодием 2016 года и составила 40 %.

К тому же крупные арендаторы с развернутой филиальной сетью (банки, супермаркеты, салоны связи и т. д.) чаще предъявляют жесткие требования к классности здания, а частники в первую очередь считают свой бюджет и могут быть менее притязательными.

Еще одна градация: как надолго снимают коммерческую недвижимость. Владельцы стабильного, но не развивающегося большими шагами бизнеса чаще всего арендуют помещения на срок от трех и более лет. Если компания быстро растущая или, напротив, нестабильная, она может переезжать каждые год-два.

Где находится

На выбор района влияет очень много факторов, которые зависят от специфики бизнеса: логистика, портрет клиента, клиентопоток и так далее. Например, компаниям с большим количеством посетителей обычно нужны офисы рядом с метро и желательно с гостевой парковкой. Ритейлеры в первую очередь обращают внимание на конкурентов в районе поиска, численность населения в нем. А на выбор офисного помещения для бизнеса зачастую может влиять и то, где живет гендиректор, - руководители предпочитают иметь рабочее место недалеко от дома.

Как выглядит и что внутри

Разумеется, кроме местоположения нужно, чтобы само помещение удовлетворяло потребностям бизнеса. Так, компании, арендующие склады и производства, уделяют большое внимание техническим характеристикам помещения: высоте потолков, электрической мощности, напольным покрытиям, нагрузке на перекрытия и т. д.

Для офисов важна внутренняя планировка. А крупным российским или западным компаниям принципиально важно иметь помещение исключительно класса А.

Также на решение об аренде коммерческой недвижимости может повлиять общий внешний вид здания, состояние инженерных сетей, входная/въездная группа, наличие и размер парковки и другие факторы.

Сколько стоит

Конечно, главный фактор остается тем же, как и десять или тысячу лет назад. Им является цена аренды. Вопрос бюджета особенно важен во время экономического спада, когда бизнес имеет невысокую маржу и для ее увеличения всячески старается сократить расходы. В таких условиях дорогая аренда первая идет "под нож", а собственники коммерческой недвижимости вынуждены искать новые механизмы привлечения и удержания клиентов: дополнительные услуги, расширение инфраструктуры в офисном здании (магазины, фитнес-центры, рестораны и т. д.), охраняемая парковка и пр. С пикового 2008 года ставка в Москве упала в полтора-два раза. Сейчас на нее продолжает давить превышение предложения над спросом.

Другие факторы

Рынок коммерческой недвижимости характеризуется жесткой конкуренцией. Владельцы недвижимости могут давать примерно равные предложения по локации, уровню и состоянию помещений, площади и ценам. В этом случае для потенциального арендатора определяющими могут стать другие детали.

Например, для бизнеса важны обеспечение уровня безопасности, пропускной режим, время работы объекта, отделка помещений и мест общего пользования. Наконец, определяющими могут стать дополнительные услуги, предоставляемые собственником, а также сумма депозита и прозрачность арендодателя в общении.

Почему съезжают

Как уже отмечалось выше, арендаторы обычно действуют по двум сценариям: либо переезжают каждые год-два, либо выбирают один объект на долгий период. Причины могут не зависеть от собственника. Например, расширение бизнеса, увеличение численности сотрудников, объемов производства или складского хранения, либо, наоборот, нестабильность и экономия бюджета.

Но арендатор может съехать и по другим причинам вроде повышения ставки или конфликта с собственником здания. Во втором случае заполненность помещений напрямую зависит от умения владельца недвижимости договариваться и находить к каждому индивидуальный подход.

Как привлечь и удержать

В условиях высокой конкуренции на сокращающемся рынке необходима правильно построенная система продаж аренды. Собственник может привлечь новых клиентов за счет лучшего сервиса и более привлекательных ставок. Для действующих партнеров обычно предлагаются программы лояльности.

Также собственнику стоит улучшать все показатели, которые могут повлиять на решение арендатора, даже, на первый взгляд, не самые важные - от внешнего вида входной двери до удобства пропускной системы и панорамы из окон. Внимание к деталям в итоге положительно скажется на повышении общего уровня сервиса и качества объекта, но наибольший эффект даст синергия всех этих факторов.

15 августа 2017 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram