Многофункциональные комплексы: офисы изнутри
Развитие многофункциональных комплексов (МФК), то есть объектов, в которых реализовано более одной функции (торговля, офисы, гостиница или жилье), только набирает обороты в Санкт-Петербурге. Уже несколько лет, начиная с докризисного периода, игроки рынка присматриваются к такому формату недвижимости как к способу диверсифицировать риски девелопмента. Кризис существенно сократил амбиции, планы, да и число реально строящихся МФК на рынке города, однако сейчас этот вопрос снова становится актуальным.
В настоящий момент в городе действует порядка 10 многофункциональных комплексов. На стадии строительства находится около 5-6 объектов. Обычно термин "многофункциональный комплекс" подразумевает, что в проекте реализовано как минимум три различных функции. Однако петербургский рынок недвижимости пока находится на ранних этапах развития, так что, говоря про МФК, мы подразумеваем в том числе и комплексы с двумя реализованными функциями.
Анализируя уже существующие многофункциональные проекты города, стоит отметить, что в большинстве своем они являются сугубо коммерческими, то есть жилая составляющая в составе МФК пока рассматривается довольно редко. Причин тому как минимум две: ограничения со стороны возможных вариантов использования земельного участка, на котором реализуется проект, и масштабы проектов, - реализация полноценных МФК предполагает определенную масштабность проектов, их реализацию в формате нескольких зданий, корпусов на сравнительно крупном земельном участке. В таких проектах разные функции зачастую распределены по разным зданиям, что позволяет разводить потоки людей, живущих в таком МФК, и тех, кто пользуется другими функциями (арендаторы бизнес-центров, посетители торговых центров и т.п.). Пока такой формат не реализуется в полной мере в Санкт-Петербурге, однако крупные проекты с существенной жилой составляющей уже анонсируются на рынке.
"Характерная черта всех реализованных в Санкт-Петербурге многофункциональных проектов – наличие офисной составляющей, - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Речь идет о таких проектах как "Невская Плаза", "Ренессанс Форум", "Толстой сквер", "Атлантик Сити" и некоторые другие". В разных проектах офисная составляющая варьируется в диапазоне от 20% до 70%. Будущие проекты также отличаются наличием офисов в своем составе. Примерами могут служить "Аэропортсити Санкт-Петербург" и "Невская Ратуша", где из общей площади проектов на долю офисов приходится более 50%.
"Причина такой приверженности к офисной составляющей отчасти определяется доходностью офисных проектов в сравнении с остальными секторами коммерческой недвижимости – зачастую офисы рассматриваются как неотъемлемая часть многофункционального проекта с финансовой точки зрения, - считает Вероника Лежнева. – Такое утверждение выглядит неоднозначным в контексте наблюдавшегося в последние три года низкого относительно докризисного уровня арендных ставок на офисные помещения". Однако, в долгосрочной перспективе наличие постоянного денежного потока в проекте выглядит привлекательным для девелопера. Дополнительной причиной приверженности к включению офисов в МФК также служит тот факт, что управление офисным проектом и его реализация в некоторых аспектах проще, чем реализация проектов других сегментов. Гостиница, которая также часто выступает составляющей МФК, может играть аналогичную роль доминанты проекта. "Невский Плаза" и "Ренессанс Форум" – примеры проектов, где гостиница играет важную, центральную, роль.
С точки зрения включения офисной составляющей в mixed-use комплексы в нашем городе можно условно выделить два типа реализации такого рода проектов: с офисной составляющей, выступающей как обязательная база для проекта, вокруг которой реализуются остальные функции, и офисной составляющей как дополнительным, "сопутствующим" элементом.
"Интересно отметить, что доля офисов в проекте косвенно определяется его местоположением, а ещё точнее пониманием девелопера необходимости и целесообразности данной функции и оценкой востребованности прочих функций в данной локации, - комментирует эксперт JLL. – Так, например, в центральной части города, где помимо офисов стабильно востребованными являются гостиницы и качественные торговые площади, доля офисов в процентном соотношении ко всему проектов редко бывает больше половины". Примеры: "Невский Плаза" и "Невский Центр". Если в первом проекте, представляющем из себя комплекс из трех зданий, пальма первенства отдана гостинице, расположенной не только в центральном корпусе проекта, но и частично в новых воссозданных зданиях, то во втором практически весь проект отдан под современный торговый центр с полноценным универмагом, а офисная часть составляет около 6-7% площади проекта.
Похожая картина наблюдается и в других МФК, расположенных в центральной части города. Наличие богатой торговой и социальной инфраструктуры в окружении объекта приводит к тому, что торговые зоны зачастую занимают весьма небольшую часть (до 10-20% проекта). Торговая составляющая занимает существенную часть проекта только будучи представленной в формате качественного торгового центра или универмага.
"Аэропортсити Санкт-Петербург" – пример проекта, где офисная составляющая стоит во главе угла, при этом также в проект включена гостиница. Децентрализованное размещение проекта продиктовали условия для его реализации: размещающийся здесь бизнес будет испытывать потребности в довольно крупной сопутствующей торговой зоне (support-ритейл), способной удовлетворить нужды как постояльцев гостиницы, так и арендаторов бизнес-центров проекта. Похожая функциональная схема должна быть реализована и в проекте "Невская Ратуша", где в одной из финальных очередей предполагается гостиница, но основную часть проекта составляют офисы. Однако поскольку проект расположен в центральной части города, то большая доля support-ритейла здесь менее критична.
"Дальнейшее развитие МФК в Санкт-Петербурге будет реализовываться по двум течениям, определяемым локацией и размером участка, - прогнозирует Вероника Лежнева. – В зависимости от того, будет ли он децентрализованным или реализованным в центральной части города, те или иные функции будут играть главенствующую роль. До сих пор офисная составляющая практически всегда была включена в проекты. Мы ожидаем, что и в дальнейшем по мере возникновения новых многофункциональных проектов, эта тенденция сохранится".
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2010 году составил более 2,9 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 1800 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 45 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 и 2011 годах компания удостаивалась премии "Консультант года" на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии "Консультант года" на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru
Источник - http://www.advis.ru/php/view_news.php?id=D7FDD0E2-7651-D84B-BFBC-BF0CCF93D45F
11 ноября 2011 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.