JLL проанализировала структуру вакантных площадей в торговых центрах Москвы
Компания JLL представляет исследование рынка торговых комплексов Москвы и факторов, влияющих на успех объектов и долю вакантных площадей в них.
В целом объем свободных площадей в торговом центре зависит от ряда фундаментальных факторов, таких как расположение и технические характеристики, тип и размер объекта, типы арендаторов в зависимости от занимаемой площади, управление ТЦ, а также «кризисных» факторов, а именно: финансового положения ритейлеров, гибкости арендодателя и арендных скидок, времени ввода ТЦ (до или во время ухудшения экономической ситуации).
Период открытия торгового центра значительно влияет на уровень вакантных площадей в нем. Так, согласно проведенному JLL исследованию, доля вакантных помещений в торговых центрах (прим. - В исследовании приведены данные по итогам 2014 года), открытых в кризисные периоды, более чем в три раза превышает аналогичный показатель в объектах, введенных до этого. В торговых центрах, начавших работу в 2013-2014 годах, на конец 2014 года пустовало 13% площадей против 3% в ТЦ, открытых до 2013 года, и 6% в среднем по рынку. Аналогичная картина наблюдалась и в период глобального финансового кризиса: по данным на 3-й квартал 2009 года, более 10% площадей было вакантно в ТЦ, открытых в 2008-2009 годах, и только 3,5% - в объектах, введенных ранее.
«Высокая доля свободных площадей в недавно открытых торговых центрах вполне логична – объемы ввода в последние годы были высокими, а макроэкономическая ситуация заметно ухудшилась, - объясняет Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – В то же время в торговых центрах, открытых до начала 2013 года, ситуация намного лучше – в них свободных площадей значительно меньше, и это объясняется тем, что они уже раскручены и наработали свою целевую аудиторию. Стоит отметить, что новым, недавно открытым объектам в условиях растущей конкуренции и снижения покупательной способности потребуется больше времени для достижения заявленных уровней посещаемости и стабилизации арендного потока, чем ТЦ, которые открывались в более благоприятные периоды экономического развития».
Доли свободных площадей в московских торговых центрах в зависимости от периода ввода
Источник: JLL
Торговые центры, открытые до 2013 года, также ощущают давление макроэкономической ситуации: оптимизируя свой бизнес, ритейлеры не только снизили активность в части аренды новых площадей, но и закрыли часть действующих магазинов. Согласно проведенному компанией JLL исследованию (прим. - Исследование закрытых магазинов по профилям, размерам и этажам было проведено по 40 московским торговым центрам), в первую очередь закрывают свои магазины небольшие арендаторы, которые занимают помещения площадью до 100 кв. м. Их доля от общего числа закрытых магазинов в проанализированных ТЦ составляет 52%. Вторые в рейтинге наиболее активно закрывающихся магазинов – формат площадью 100-300 кв. м (36%). В основном магазины маленького формата – это операторы сегмента fashion, который значительнее всего страдает в период снижения покупательной способности населения. На магазины одежды и обуви приходится 61% от общего объема неработающих точек в проанализированных торговых центрах.
Распределение закрытых магазинов по арендуемой площади, кв. м Распределение закрытых магазинов по профилю арендатора
Источник: JLL
Доля вакантных площадей по этажам
Источник: JLL
«Несмотря на то, что именно бренды сегмента fashion в основном располагаются на 1-2 этажах торговых центров, доля вакантных площадей на этих этажах увеличилась не настолько сильно, как можно было ожидать, и составила 4% и 10% соответственно. Это объясняется уходом преимущественно небольших арендаторов: 88% от всего объема закрытых точек составили магазины площадью до 300 кв. м, что не оказывает большого влияния на долю свободных площадей – это видно по 1-му этажу. Но уход большого количества маленьких магазинов создает ощущение пустоты и незаполненности торгового центра», - отмечает Олеся Дзюба.
Самые низкие показатели доли вакантных площадей наблюдаются в торговых центрах, расположенных в Западном и Юго-Западных округах Москвы – 2,2% и 2,4% соответственно. Частично это может объясняться уровнем доходов населения в этих округах, превышающим средний показатель по городу. В Северо-Западном округе столицы доходы потребителей практически соответствуют среднегородскому значению и доля вакантных площадей ниже, чем средняя по рынку Москвы, несмотря на сравнительно большой объем ввода в 2014 году на территории округа.
Баланс рынка по территориальному распределению Москвы*
*анализ округов Москвы исключает ЦАО, так как центральные объекты наименее привязаны к месту проживания целевой аудитории и поэтому их следует анализировать обособленно
Источник: JLL
Тем не менее, каждый торговый центр индивидуален, и есть факторы, которые влияют на долю свободных площадей каждого из них. Например, важную роль играет локация и транспортная доступность торгового центра. Согласно проведенному анализу, доля вакантных помещений в московских ТЦ, расположенных вблизи от станции метро (до 600 м), составляет в среднем 4%, тогда как у объектов, расположенных в удалении от него, почти вдвое выше – 7%.
Девелоперы и управляющие компании могут нивелировать некоторые недостатки местоположения ТЦ, предложив посетителям бесплатный шаттл от ближайшего метро до дверей ТЦ в случае его отсутствия поблизости или плохой пешей доступности, а также организовав удобные подъездные пути к ТЦ. Влияние этих мероприятий на востребованность торгового комплекса очевидно: в удаленных от метро объектах с организованным бесплатным трансфером пустует 5% – меньше, чем у торговых центров без него (9%).
Торговые центры разного формата в различной степени пострадали от кризиса. Вполне логично меньше пострадали окружной (10-35 тыс. кв. м GLA) и районный (5-15 тыс. кв. м GLA) форматы – самые востребованные сегодня ТЦ, целевой аудиторией которых являются жители близлежащих домов и ориентированные на удовлетворение базовых ежедневных потребностей населения. А вот региональные торговые центры (40-75 тыс. кв. м GLA), площади которых не позволяют предлагать максимально разнообразный набор сервисов и услуг, как, например, суперрегиональные торговые центры (более 75 тыс. кв. м GLA), немного утратили свои позиции: больше всего свободных площадей было зафиксировано именно в региональных ТЦ – 9,7% помещений пустовало в них в конце 2014 года.
Доли свободных площадей в московских торговых центрах в зависимости от типа
Источник: JLL
«На фоне снижения посещаемости торговых центров и роста конкуренции немаловажную роль для сохранения арендаторов галереи играет гибкость арендодателей при пересмотре условий договоров. Среди возможных вариантов сохранения существующих арендаторов – сокращение размера магазина или его перемещение на другой этаж, возможно, даже с компенсацией отделки. Если свободные площади все же появились, существуют варианты заполнения пустующих помещений с целью сохранения трафика, - комментирует Алдынай Юмбуу, руководитель направления коммерциализации департамента управления недвижимостью компании JLL. – Среди них можно отметить временные выставки, контактные зоопарки, pop-up магазины, шоу-румы, выход в офлайн интернет-магазинов, образовательные секции и коворкинг-пространства, предоставление переговорных для тренингов, гастрономические маркеты, а также активное заполнение non-retail форматами: мастер-классы по здоровому питанию и образу жизни, концерты, танцы, детские студии и так далее».
Кроме того, собственнику ТЦ необходимо максимально гибко подходить к переговорам с арендатором. Существует множество вариантов для достижения компромисса: предоставление скидок и фиксация обменного курса на срок от трех до двенадцати месяцев, ставка в форме процента от товарооборота (либо в форме комбинации минимальной арендной платы и процента от товарооборота) на короткий период с целью дальнейшего пересчета в формат фиксированной ставки аренды на комфортном для всех уровне.
19 мая 2015 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.