Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга (1 полугодие 2011)
Рынок офисной недвижимости
Предложение
Рынок офисной недвижимости в первом полугодии продолжил восстановление после кризиса. Стабильный спрос и ряд крупных сделок привели к снижению уровня вакантных площадей, а также повышению арендных ставок на наиболее ликвидные помещения в офисных центрах класса A и B. При этом прирост предложения был минимален.
По данным Maris|CBRE на начало июля 2011 года объем предложения качественных офисных центров класса A и B составляет чуть более 2 млн. кв. м.
В первом полугодии 2011 года было введено два офисных центра класса A и 7 зданий класса B. При это в двух бизнес-центрах класса B, открывшихся в январе-июне 2011 года офисы предлагаются только на продажу.
Таким образом, на рынке появилось чуть больше 46000 кв. м. офисных площадей. За последние 4 года это минимальный показатель. В результате небольшого прироста предложения уже к началу лета сложился дефицит ликвидных помещений в офисных центрах.
Спрос
В первом полугодии 2011 года спрос находился на достаточно высоком уровне на небольшие площади до 100 кв. м. и по ставкам ниже 1000 рублей за кв. м. в месяц. Ввиду постепенного поглощения вакантных площадей большинство арендодателей перешли к повышению арендных ставок, что привело к относительному снижению спроса со стороны арендаторов среднего размера (до 500 кв. м.). Тем не менее, в целом спрос находился выше уровня прошлого года.
Уровень заполняемости
Благодаря активному спросу и небольшому приросту новых офисных центров, которые появились на рынке в течение первого полугодия 2011 года, уровень вакантных площадей в зданиях класса B снизился до 14%, в офисных центрах класса A остается на уровне, достигнутом в конце 2010 года - 17%. Наибольший спрос (около 70% заявок) по-прежнему ориентирован на помещения в офисных центрах класса B.
Арендные ставки
Если в первом квартале 2011 года коммерческие условия в офисных центрах Санкт-Петербурга в целом по рынку оставались стабильны, то уже во втором квартале большинство бизнес-центров повысили ставки.
В офисных центрах класса A рост арендных ставок в течение первого полугодия составил 6%, класса B - 4%.
Средний уровень арендных ставок для офисных центров класса A составляет 1350-1600 рублей за кв. м. в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса B - 900-1100 рублей.
Цены продаж офисных помещений в 1 полугодии 2011 оставались стабильными и не менялись по сравнению с 2011 годом.
Диапазон цен продаж для офисов класса A составляет 100 000-160 000 рублей за кв. м., для класса B - 65 000-100 000 рублей.
Рынок торговой недвижимости
Предложение
По итогам первого полугодия 2011 года можно с уверенностью говорить о том, что рынок торговой недвижимости в Санкт-Петербурге преодолел негативные последствия кризиса. Это подтверждает увеличение спроса, снижение уровня вакантных площадей, рост арендных ставок и увеличение количества строящихся проектов.
В течение первых шести месяцев 2011 года объем предложения увеличился на 173 300 кв. м. Был открыт торговый комплекс "Лето" (116 000 кв. м.) на Пулковском шоссе. Кроме того, "Адамант" расширил свое присутствие на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга за счет двух торговых комплексов "Балканский-1" (30 000 кв. м.) и расширения первой очереди "Заневского каскада" (4 800 кв. м.).
Во втором полугодии ожидается открытие 6 проектов, в составе которых планируется торговая составляющая (около 200 000 кв. м.).
Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции существующих торговых центров и строительства новых проектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками.
Коммерческие условия
По мере достижения высоких показателей по заполняемости, собственники торговых центров начали повышать арендные ставки. В первом полугодии они выросли в среднем на 7-10%. Владельцев торговых центров в Санкт-Петербурге предпочитают получать фиксированную плату с арендаторов, реже применяется процент с оборота.
Спрос
Большинство экспертов рынка отмечают восстановление спроса и активности торговых операторов в течение первой половины 2011 года. Однако сети, планирующие расширяться, столкнулись с тем, что наиболее ликвидные помещения уже заняты, а новых проектов на рынке появилось немного.
В 2011 году сразу две сети кофеен, не представленные еще в городе, заявили о выходе на петербургский рынок (Travelers Coffee и "Кофеин").
Выход на петербургский рынок торговой недвижимости анонсировала голландская сеть супермаркетов SPAR. Развивать их будет владелец сетей "Семья" и "Идея". Первые магазины на Северо-Западе России откроются этим летом.
Высокий уровень спроса в первом полугодии 2011 года привел к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. В среднем по городу уровень заполняемости торговых центров в 1 полугодии 2011 года составил 90-95%.
Инвестиционные сделки
Рынок гостиничной недвижимости
В июне 2011 года правительством Санкт-Петербурга была принята программа развития туризма, рассчитанная до 2016 года. Согласно программе приоритетными видами туризма на ближайшие 5 лет станут событийный и конгрессный туризм. Помимо этого предполагается вкладывать средства в развитие яхтенного и паромного туризма, арт-туризма, религиозного и паломнического туризма, кемпинг-туризма. Программа также предусматривает увеличение продолжительности пребывания туристов в городе - не менее пяти дней, всего же город к 2016 году должно ежегодно посещать 8.1 млн. гостей (в 2010 году - 5 млн. человек по официальным данным). В течение 5 лет планируется построить в городе 10 000 номеров в отелях различного уровня.
Предложение
В первом полугодии 2011 года перед началом высокого сезона в Петербурге открылось три гостиницы (443 номера): две четырехзвездочных (Crown Plaza и ForRest Mix Club), а одна пятизвездочная (W).
На гостиничном рынке Петербурга появился новый международный оператор Starwood Hotels & Resorts. К концу года ожидается приход таких сетей как Domina Hotels and Resorts, Four Seasons Hotels and Resorts, Fairmont Raffles Hotels International. Интерес к городу проявляют также Lotte Hotels & Resorts и Hilton.
Спрос
Наибольший прирост гостей города достигается в первую очередь за счет развития водного туризма. В 2011 году была открыта новая паромная линия, которая связала Санкт-Петербург и Стокгольм.
Кроме того, планируется открыть внутренние воды России для иностранных яхт с численностью экипажа до 12 человек. Соответствующие поправки к Кодексу внутреннего водного транспорта подготовил Минтранс России. Для Санкт-Петербурга это будет означать возрождение яхтенного туризма.
Для привлечения туристов в Петербург Комитет по инвестициям и стратегическим проектам предложил регистрировать браки иностранцев за 72 часа с момента подачи заявления (это предложение - часть Программы развития Санкт-Петербурга как туристического центра).
В течение первых трех месяцев 2011 года (низкий сезон) средний уровень заполняемости отелей в городе составил 40-50%. По-прежнему, наименьший уровень заполняемости в отелях 5*. Хотя влияние кризиса постепенно сокращается, туристы стремятся к экономии, выбирают более дешевые варианты.
В апреле заполняемость гостиниц города уже составляла 60-70%, а в мае-июне - 85-95%. Таким образом, даже в период высокого сезона и "белых ночей" в петербургских отелях есть свободные номера. Исключение - это время проведения Международного Экономического Форума, когда большинство гостиниц заполнены полностью.
Стоимость проживания
Стоимость проживания в отелях Санкт-Петербурга в первом полугодии 2011 года традиционно менялась в зависимости от сезона. В большинстве гостиниц города низкий сезон длится до середины апреля, далее - до середины мая - полусезон и с середины мая до конца июня - высокий сезон. Кроме того, отдельные цены устанавливаются на время проведения Международного Экономического Форума (16-18 июня) и они, как правило, выше, чем в высокий сезон, на 20% и более.
Рынок складской недвижимости
Рынок складских помещений, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, переживает этап постепенного, но неравномерного восстановления после кризиса. С одной стороны спрос восстановился и заполняемость объектов растет, с другой стороны - девелоперы пока осторожны и не выводят на рынок новые проекты, что приводит к дефициту ликвидных помещений и росту арендных ставок.
Предложение
По итогам первого полугодия 2011 года, объем качественных складских помещений класса A и B без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд, в Петербурге составляет 1.5 млн. кв. м. В течение первых шести месяцев 2011 года не было введено ни одного нового проекта.
Несмотря на позитивную динамику рынка и рост спроса в первом полугодии 2011 года, девелоперы все еще не спешат размораживать проекты и начинать строить новые спекулятивные склады. Таким образом, уже к концу года может возникнуть дефицит качественных складских помещений.
Прогнозируется, что к концу года будет выведено на рынок лишь несколько проектов, самый крупный из которых принадлежит литовской девелоперской компании Hanner (40 000 кв. м.). В целом по итогам 2011 года прирост составит менее 100 000 кв. м. В среднесрочной перспективе прогнозируется увеличение объема строящихся складских комплексов.
Спрос
В первом полугодии 2011 года активность спроса находится на стабильно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок. Объем поглоцения за шесть месяцев текущего года составил не менее 100 000 кв. м.
Стабильно высокий уровень спроса и отсутствие новых введенных проектов в 1 полугодии 2011 года на рынке складской недвижимости привели к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей до 10% в классе A и до 7% в классе B.
Арендные ставки
К концу первого полугодия благодаря стабильно активному спросу и уменьшению количества свободных помещений произошло первое после кризиса увеличение арендных ставок. В складских комплексах класса A рост составил 4-5%, в классе B - до 10%. Кроме того, арендодатели все реже предоставляют скидки.
Инвестиционные сделки
Инвестиционных сделок со складскими объектами в 2011 году не было анонсировано.
Однако, следует отметить, что британский инвестиционный фонд Raven Russia передал складской комплекс АКМ Лоджистик в районе Шушары Ленинграсской области НОМОС-банку. В кризис банк потребовал досрочного погашения кредита в 44 млн. долл. и Raven Russia передал банку действующий складской комплекс площадью 63.4 тыс. кв. м. и земельный участок 32.8 га.
MARIS|CB RICHARD ELLIS
Maris Properties - одна из ведущих и активно развивающихся на рынке Санкт-Петербурга компаний-консультантов по недвижимости, предлагающая полный комплекс услуг по работе с коммерческой недвижимостью.
Основная сфера нашей деятельности включает в себя:
Богатый опыт работы сотрудников компании на рынке коммерческой недвижимости (более 15 лет), а также стратегические партнерские отношения с мировыми лидерами в области услуг по недвижимости, дает нам возможность сочетать понимание особенностей российского рынка с ресурсами стран восточной и западной Европы и Америки.
В своей деятельности Maris Properties ориентируется, прежде всего, на интересы своих клиентов. Мы предлагаем каждому клиенту экономичные и эффективные решения, отвечающие именно его индивидуальным требованиям в сфере недвижимости. Наши клиенты доверяют нам свои проекты, так как знают, что успех пришел к нам благодаря чуткому отношению к делу.
Задача специалистов Maris Properties - понять основной бизнес клиента и оценить перспективы его развития в условиях меняющегося рынка. Несмотря на то, что современная российская экономика находится в динамике, для достижения успеха в бизнесе необходимо видеть перспективу, преодолевать препятствия и решать поставленные задачи, используя новые возможности и обеспечивая максимальную пользу для каждого клиента.
Нашими клиентами уже стали такие компании как: Sienens, Sun Microsystems, American Express, Franke, ОАО "Вымпелком" (БиЛайн GSM), Текс, Avaya, Bristol-Myers Squibb, JTI, Johnson & Johnson, Odnoklassniki.ru, БалтНефтеПродукт, Веб Плас, Теле2, Emerson, Кадис.
28 июля 2011 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
ScottAlomo
Спасибо за публикацию, очень правильно все написано!