Сравнение рынков офисной недвижимости в крупнейших городах России, Украины и Казахстана

Компания Jones Lang LaSalle провела сравнительный анализ офисного рынка крупнейших городов России, Украины и Казахстана. Объектами исследования стали пять городов – Москва, Санкт-Петербург, Киев, Алматы и Астана.   Среди основных выводов исследования: Максимальные ставки аренды в Москве почти втрое превышают аналогичные показатели в других изученных городах. При этом средние арендные ставки в Санкт-Петербурге, Киеве, Алматы и Астане находятся на одном уровне. В Москве арендные ставки устанавливаются в расчете за кв. м. в год, тогда как собственники офисных зданий в других городах предпочитают устанавливать их из расчета за кв. м. в месяц. Стандартный срок аренды офисов в российской столице составляет 5-7 лет, в других городах не превышает пяти лет. Договоры на минимальные сроки аренды (от 11 месяцев) все еще встречаются в зданиях класса B в Петербурге, Алматы и Астане. Алексей Ефимов, Директор по России и СНГ, Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами, Jones Lang LaSalle, рассказал: «Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения. На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве по сравнению с другими рынками гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне. Кроме того, бизнес исторически концентрируется в Москве, и большой объем спроса на качественные объекты определяет величину арендных ставок».   По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. Так, стоимость аренды офисов класса премиум в российской столице достигает 1 200 долл. за 1 кв. м. в год против 1 603 долл. за 1 кв. м. в Лондоне.   Среди изученных городов второе место по величине ставок занимает Санкт-Петербург, третье – Алматы и Астана, а замыкает рейтинг Киев (см. таблицу).   Диапазон ставок аренды в качественных офисных зданиях

 

  Премиум-класс, долл. за кв. м. Класс А, долл. за кв. м. Класс В+, долл. за кв. м. Москва 1000-1200 625-850 400-600 Санкт-Петербург 450-550 330-400 250-330 Киев 420 360-420 264-336 Алматы/Астана 540 360-540 215-300 Источник: Jones Lang LaSalle   Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5-7 лет против максимального периода в 5 лет Петербурге, Киеве, Алматы и Астане. При этом в Северной столице и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно маленькие сроки – 11 месяцев (в классе B).   Алексей Ефимов объясняет: «В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период – в некоторых случаях до 10 лет. В Петербурге, Киеве, Алматы и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры – они пытаются «поймать момент» и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете за кв. м. в год, тогда как в других изученных городах – из расчета за кв. м. в месяц. Лишь в некоторых зданиях класса А в Петербурге устанавливается годовая плата за аренду».   Условия аренды офисов в разных городах   Стандартный срок аренды Арендные каникулы Стоимость отделочных работ, долл. на кв. м. Москва 5-7 лет 3-6 мес. 700-1000 Санкт-Петербург 11 мес.* - 5 лет 2 недели - 3 мес. 350-700 Киев 3-5 лет 1-4 мес. 400-700 Алматы/Астана 11 мес.* - 5 лет 2 недели - 3 мес. 600-700 *Характерно для некоторых зданий класса B Источник: Jones Lang LaSalle   Арендные каникулы представляют собой период, на который арендатор освобождается от платежей за офисные площади. Как правило, его продолжительность напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее и каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от трех до шести месяцев, в то время как в Санкт-Петербурге и Киеве этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев.   Алексей Ефимов отмечает: «Каникулы являются как коммерческим условием договора, так и техническим требованием арендатора. С одной стороны, это бонус за длительный договор аренды, с другой – этот период нужен компании на отделку нового офиса. Поэтому продолжительность каникул зависит не только от срока договора, но и от объема занятых площадей, а значит от количества fit-out работ».   В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в 700–1 000 долл. за кв. м. В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает 700 долл. на кв. м.   Киев отличается от российских городов тем, что помещения арендаторам там предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет 400–700 долл. на кв. м.   В Казахстане (Алматы и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет 600–700 долл. на кв. м.   Другие арендные расходы, в частности, обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемая парковка. В зависимости от города аренда машино-места может обходиться в сумму от 100 до 500 долл. в месяц.   Стоимость аренды машино-места в офисных комплексах   Наземная парковка, долл. в месяц Подземная парковка, долл. в месяц Москва 150-250 300-500 Санкт-Петербург 100-200 200-400 Киев 150-250 250-400 Алматы/Астана 100-200 400-500 Источник: Jones Lang LaSalle   Алексей Ефимов резюмирует: «Несмотря на то, что Москва и Петербург являются двумя столицами одной страны, офисные рынки в этих городах довольно сильно различаются. Еще более значительные отличия мы наблюдаем на рынках других стран – Украины и Казахстана. В каждом из изученных городов действуют свои правила, есть свои условия работы, и нет единого тренда, характерного для них».   С полной версией исследования «Справочник по недвижимости для арендаторов» вы можете ознакомиться на сайте Jones Lang LaSalle.   Информация о компании Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2011 году составил 3,6 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 195 миллионов кв. м. по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47 миллиардов долларов. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru

 

JLL

16 октября 2012 г.

Статьи компаний LCM Consulting отчиталась о трехкратном росте трафика ТРЦ «Манзара» после реконцепции Консультант представил результаты реконцепции ТРЦ «Манзара» в Нижнекамске, проведенной в 2024 году. Среднесуточная посещаемость объекта выросла на 140% в будни и на 180% в выходные дни, составив 8,4-10,6 тысяч человек в день против 3,5-3,8 тысяч до реконцепции. LCM Consulting 18 июня В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка» В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка». Торжественное открытие состоялось 29 апреля в ТЦ «Арена», расположенном в самом сердце Саранска – на площади Тысячелетия. Брокером сделки выступила компания LCM Consulting LCM Consulting 20 мая ТРЦ «Мегаполис» установил гигантские медиафасады LCM Consulting информирует о завершении монтажа медиафасадов на здании структурного паркинга «Мегаполиса». Два LED-экрана размером 6x12 и 24x12 метров стали частью программы реконцепции и модернизации визуальных коммуникаций торгово-развлекательного центра. LCM Consulting 17 марта Все статьи

Пресс-релизы компаний Прогноз: инвесторы начнут возвращаться на офисный рынок, когда «ключ» опустится до 15% годовых Переломным моментом, который переключит интерес инвесторов с депозитов на покупку офисов, станет падение ключевой ставки до 15% и перспектива ее дальнейшего снижения. Пока этого не произошло, основными игроками в офисном сегменте останутся конечные пользователи, отмечают эксперты из «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Сергей 9 июня West Wind Group завершила сделку по продаже своих активов вблизи Кутузовского проспекта Девелоперская компания West Wind Group закрыла сделку по продаже компании, которая владеет имущественным комплексом по ул. Неверовского, 10. Ранее для этой площадки была разработана концепция строительства БЦ класса А. Сергей 9 июня Новый объект стрит-арта появился в лофт-квартале возле метро «Тульская» Он создан в коллаборации «Товарищества Рябовской Мануфактуры», арт-проекта «ЭТО ЗНАК» и медиа о современной моде и культуре ÖMANKÖ. Сергей 22 апреля Все пресс-релизы

Комментарии: