Сравнение рынков офисной недвижимости в крупнейших городах России, Украины и Казахстана

Компания Jones Lang LaSalle провела сравнительный анализ офисного рынка крупнейших городов России, Украины и Казахстана. Объектами исследования стали пять городов – Москва, Санкт-Петербург, Киев, Алматы и Астана.   Среди основных выводов исследования: Максимальные ставки аренды в Москве почти втрое превышают аналогичные показатели в других изученных городах. При этом средние арендные ставки в Санкт-Петербурге, Киеве, Алматы и Астане находятся на одном уровне. В Москве арендные ставки устанавливаются в расчете за кв. м. в год, тогда как собственники офисных зданий в других городах предпочитают устанавливать их из расчета за кв. м. в месяц. Стандартный срок аренды офисов в российской столице составляет 5-7 лет, в других городах не превышает пяти лет. Договоры на минимальные сроки аренды (от 11 месяцев) все еще встречаются в зданиях класса B в Петербурге, Алматы и Астане. Алексей Ефимов, Директор по России и СНГ, Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами, Jones Lang LaSalle, рассказал: «Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения. На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве по сравнению с другими рынками гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне. Кроме того, бизнес исторически концентрируется в Москве, и большой объем спроса на качественные объекты определяет величину арендных ставок».   По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. Так, стоимость аренды офисов класса премиум в российской столице достигает 1 200 долл. за 1 кв. м. в год против 1 603 долл. за 1 кв. м. в Лондоне.   Среди изученных городов второе место по величине ставок занимает Санкт-Петербург, третье – Алматы и Астана, а замыкает рейтинг Киев (см. таблицу).   Диапазон ставок аренды в качественных офисных зданиях

 

  Премиум-класс, долл. за кв. м. Класс А, долл. за кв. м. Класс В+, долл. за кв. м. Москва 1000-1200 625-850 400-600 Санкт-Петербург 450-550 330-400 250-330 Киев 420 360-420 264-336 Алматы/Астана 540 360-540 215-300 Источник: Jones Lang LaSalle   Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5-7 лет против максимального периода в 5 лет Петербурге, Киеве, Алматы и Астане. При этом в Северной столице и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно маленькие сроки – 11 месяцев (в классе B).   Алексей Ефимов объясняет: «В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период – в некоторых случаях до 10 лет. В Петербурге, Киеве, Алматы и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры – они пытаются «поймать момент» и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете за кв. м. в год, тогда как в других изученных городах – из расчета за кв. м. в месяц. Лишь в некоторых зданиях класса А в Петербурге устанавливается годовая плата за аренду».   Условия аренды офисов в разных городах   Стандартный срок аренды Арендные каникулы Стоимость отделочных работ, долл. на кв. м. Москва 5-7 лет 3-6 мес. 700-1000 Санкт-Петербург 11 мес.* - 5 лет 2 недели - 3 мес. 350-700 Киев 3-5 лет 1-4 мес. 400-700 Алматы/Астана 11 мес.* - 5 лет 2 недели - 3 мес. 600-700 *Характерно для некоторых зданий класса B Источник: Jones Lang LaSalle   Арендные каникулы представляют собой период, на который арендатор освобождается от платежей за офисные площади. Как правило, его продолжительность напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее и каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от трех до шести месяцев, в то время как в Санкт-Петербурге и Киеве этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев.   Алексей Ефимов отмечает: «Каникулы являются как коммерческим условием договора, так и техническим требованием арендатора. С одной стороны, это бонус за длительный договор аренды, с другой – этот период нужен компании на отделку нового офиса. Поэтому продолжительность каникул зависит не только от срока договора, но и от объема занятых площадей, а значит от количества fit-out работ».   В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в 700–1 000 долл. за кв. м. В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает 700 долл. на кв. м.   Киев отличается от российских городов тем, что помещения арендаторам там предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет 400–700 долл. на кв. м.   В Казахстане (Алматы и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет 600–700 долл. на кв. м.   Другие арендные расходы, в частности, обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемая парковка. В зависимости от города аренда машино-места может обходиться в сумму от 100 до 500 долл. в месяц.   Стоимость аренды машино-места в офисных комплексах   Наземная парковка, долл. в месяц Подземная парковка, долл. в месяц Москва 150-250 300-500 Санкт-Петербург 100-200 200-400 Киев 150-250 250-400 Алматы/Астана 100-200 400-500 Источник: Jones Lang LaSalle   Алексей Ефимов резюмирует: «Несмотря на то, что Москва и Петербург являются двумя столицами одной страны, офисные рынки в этих городах довольно сильно различаются. Еще более значительные отличия мы наблюдаем на рынках других стран – Украины и Казахстана. В каждом из изученных городов действуют свои правила, есть свои условия работы, и нет единого тренда, характерного для них».   С полной версией исследования «Справочник по недвижимости для арендаторов» вы можете ознакомиться на сайте Jones Lang LaSalle.   Информация о компании Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2011 году составил 3,6 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 195 миллионов кв. м. по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47 миллиардов долларов. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru

 

JLL

16 октября 2012 г.

Статьи компаний От «тусовочных» улиц к культурно-гастрономическому кластеру Что планируется по городскому проекту Архитектура и ограничения Сходятся ли планы с реальностью Трафик и потенциал локации Ликвидность и стратегии для собственников/арендаторов Управляющая компания «ТОР Групп» 24 октября Как зарабатывает на вас Циан и Авито: показы vs клики Оглавление Модель монетизации: показы вместо заявок 1. Авито 2. Циан А есть ли альтернатива? Помимо Авито и Циана, многие собственники пробуют размещаться и на «Яндекс.Недвижимости». Здесь действует сразу две модели: Почему это проблема для рынка Зарубежный опыт Общая тенденция Управляющая компания «ТОР Групп» 24 октября Мосгосстройнадзор: В составе делового комплекса в «Большом Сити» появятся еще два корпуса В Пресненском районе на территории «Большого Сити» построят второй и третий корпуса административно-делового комплекса, соответствующее разрешение выдал Мосгосстройнадзор. Об этом сообщил председатель ведомства Антон Слободчиков. Проект реализуется по адресу: ул. 2-я Магистральная, вл. 3 (ЦАО). TheProperty.ru 3 октября Все статьи

Пресс-релизы компаний Крым опережает все города по доле строящихся апарт-отелей Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов. Григорий 27 октября Рынок просит больше: арендаторам классических офисов нужны «развивающие» сервисы У резидентов московских бизнес-кластеров растет интерес к «человекоцентричным» сервисам. К такому выводу пришли эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры», проанализировав запросы арендаторов. Сергей 14 октября Бизнес-центр «Север» ─ лауреат премии Green Property Award Бизнес-центр «Север» от ГК «Галс-Девелопмент» признан победителем федеральной премии в области «зеленых» объектов и компаний Green Property Awards 2025 в номинации «Проект будущего – офисная недвижимость». TheProperty.ru 3 октября Все пресс-релизы

Комментарии: