CBRE подводит итоги первого полугодия 2012
Москва, 6 августа 2012 года – CBRE, ведущая международная консалтинговая компания по недвижимости, подготовила обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I полугодия 2012 года. В отчете приведены обзоры общей макроэкономической ситуации в России, инвестиционного климата на рынке коммерческой недвижимости, а также результаты I полугодия 2012 года рынка офисной и индустриальной недвижимости и прогнозы по каждому из сегментов. CBRE отмечает, что в 2011 году рынок коммерческой недвижимости России в целом завершил основную фазу пост-кризисного восстановления, и в 2012 году вошел в стадию платообразной динамики развития. Долгосрочные факторы структурного дефицита качественного предложения, толкающие рынок вверх, встретили сильное сопротивление в лице угрозы развития 2-й волны мирового кризиса, которая оказывает на рынок охлаждающее влияние. Участники рынка стали действовать более осторожно вследствие формирования ярко выраженных тенденций ухудшения макроэкономической ситуации в еврозоне и США и повышения рисков «W»-образной динамики развития мировой экономики. Высокие цены на нефть и темпы роста ВВП России поддерживают спрос на рынке коммерческой недвижимости. В результате весьма комфортно чувствуют себя рынок складской недвижимости, а также сектор торговых объектов высокого качества, включая таковые в регионах. В офисном секторе опасения второй волны кризиса проявляются в действиях участников рынка более отчетливо. Инвестиции в недвижимость Как показало исследование, объем инвестиционных сделок на рынке снизился на 44%. Вместе с тем, российский рынок чувствовал себя увереннее, чем рынки ряда других европейских стран. Иностранные инвесторы демонстрировали устойчивый интерес к рынку коммерческой недвижимости России. Ставки капитализации стабилизировались и находятся выше уровня других европейских рынков на 200–500 б. п. В структуре сделок основной интерес инвесторов сосредоточен на торговых центрах и офисах. Сегмент складских помещений не пользуется спросом у российских инвесторов несмотря на высокую доходность и очень низкий уровень вакантных площадей. В I полугодии 2012 года имели место 13 крупных сделок с объектами качественной коммерческой недвижимости, что на 1 сделку меньше, чем в I полугодии 2011 года. Средняя сумма сделки уменьшилась со 193 млн. долларов США до 117 млн. долларов США. При этом на топ-5 сделок пришлось 74% всего объема инвестиций. Практически во всех сегментах рынок далек от насыщения, как в столичном регионе, так и в других крупных городах. Согласно прогнозам CBRE, во II полугодии 2012 года интерес к российскому рынку может усилиться, а суммарный объем инвестиций за 2012 год может составить 4–4,5 млрд. долларов США. Наиболее крупные инвестиционные сделки I полугодия 2012*: 1. Покупка бизнес-центра «Дукат Плейс III» структурами О1 Properties. Сумма сделки могла составить 360–370 млн. долларов США; 2. Приобретение австрийской группой Immofinanz оставшейся 50% доли в торговом центре «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве, что позволило ей стать единственным владельцем объекта. Сумма сделки, по соглашению сторон, не разглашается; 3. Raven Russia приобрела ЗАО «Торос», владеющее подмосковным логистическим парком «Пушкино», за 215 млн. долларов США; 4. Romanov Property Holdings Fund приобрел 40% торгового центра «Времена года»; 5. Компания «Промсвязьнедвижимость» продала свою долю (50%) в одном из ведущих ТРК Ростова-на-Дону «Мегацентр Горизонт». Покупателем выступила компания «Реал Инвест». *Примечание: В список инвестиционных сделок не включаются сделки с землей и объектами девелопмента; покупки объектов для собственного использования; сделки, находящиеся в стадии реализации, и некоторые другие. Офисная недвижимость Рынок офисной недвижимости во II квартале 2012 года характеризовался низким показателем ввода новых офисных площадей; стабильным спросом на офисные помещения (в основном, со стороны российских компаний); незначительным уменьшением доли свободных площадей, а также стабильным уровнем ставок аренды. Объем сделок, заключенных в I полугодии 2012 года, практически не изменился относительно аналогичного периода 2011 года. Анализ заключенных сделок подтверждает усиление тенденции децентрализации. Общий объем сделок, заключенных на рынке в течение II квартала 2012 года, составил 280 500 кв. м., что на 6 500 кв. м. больше, чем в I квартале. Сделки по аренде и покупке офисных помещений в Москве во II квартале 2012 г. Компания Площадь (кв. м.) Здание Адрес Класс Аренда Мерлион 16 600 БЦ Мякининская Пойма Строителей бульв., 4 B+ Novartis 15 900 Алкон Ленинградский пр-т, 72 A Евразийская Экономическая Комиссия 6 850 БЦ в Яковоапостольском Яковоапостольский пер., 12 B+ Roche Diagnostics 3 850 Вивальди Плаза Летникковская ул., 2 A ВТБ 24 3 600 Прео 8 Преображенская пл., 8 A John Deere Agricultural Holdings 2 760 Вивальди Плаза Летникковская ул., 2 A Elko Group 2 290 Greenwood 69 км МКАД B+ Банк DeltaCredit 2 270 Белая Площадь Бутырский Вал ул., 10 A Продажа РайффайзенБанк 24 900 Nagatino i-Land Андропова пр-т, 18 B+ Альфа Банк 23 000 Nagatino i-Land Андропова пр-т, 18 B+ Согласно прогнозам CBRE, по итогам 2012 года совокупный объем сделок будет находиться на уровне 2011 года и составит 1–1,2 млн кв. м. Согласно результатам отчета объем ввода новых офисных помещений в I полугодии 2012 года составил 217 000 кв. м. или 42% от уровня I полугодия 2011 года. Мы ожидаем, что вследствие планируемого ввода целого ряда объектов во II полугодии по итогам 2012 года объем ввода новых офисных площадей может превысить показатель 2011 года на 10–15%. В течение II квартала 2012 года всего лишь несколько офисных объектов были введены в эксплуатацию. Совокупный объем площадей составил 106 084 кв. м. Данный объем сопоставим с показателем за предыдущий квартал, когда в эксплуатацию было введено 111 300 кв. м. Основная доля площадей (94%), введенных в эксплуатацию во II квартале 2012 года, пришлась на зону между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. В Центральном Деловом Районе (зона внутри Садового Кольца плюс зона Белорусского вокзала) в эксплуатацию были введены два особняка с офисной площадью 1 200 кв. м и 720 кв. м. По итогам II квартала общая доля свободных площадей составила 11%, в сегменте класса А – 13%, в сегменте класса В – 10%. По сравнению с результатами I квартала сокращение доли свободных площадей произошло лишь в сегменте класса В на 1%, в сегменте класса А доля свободных площадей не изменилась. Единственным районом Москвы, где было зарегистрировано уменьшение доли свободных площадей, это зона за пределами МКАД. В течение I полугодия 2012 года ставки аренды на офисные помещения оставались стабильными: средняя ставка в сегменте класса А Прайм – $1 200 за кв. м. в год, в сегменте класса А – $750, в сегменте класса В – $450 (все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС). Мы не ожидаем значительного изменения ставок аренды до конца года. Складская и индустриальная недвижимость Рынок складской недвижимости Москвы и Московской области показал значительный рост вводимых в эксплуатацию объектов. В I полугодии 2012 года на рынок вышло более 320 000 кв. м. качественных складских площадей, что практически эквивалентно общему объёму строительства за весь 2011 год. Кроме того рынок складской недвижимости был также отмечен стабильно высоким спросом, низким уровнем свободных площадей, а также стабильными ставками аренды на складскую недвижимость. Вновь введенное предложение было поглощено спросом. Доля проектов Build-to-suit в структуре спроса составила более 30% от общего объёма поглощения. Таким образом, доля свободных помещений на рынке остается по-прежнему ниже 2%. Основными арендаторами в складском сегменте являются логистические компании и компании из сектора розничной торговли. Уровень базовых арендных ставок остался на прежнем уровне $135 за кв. м. в год, хотя в отдельных районах области превысил $150 кв. м. в год. Как отмечается в отчете, во II полугодии 2012 года ожидается ввод в строй более 400 000 кв. м. складских площадей класса А, в основном на юге и юго-западе Москвы. В 2013 году значительное число площадей будет вводиться на северо-западе Москвы. Всего в течение ближайшего 12-месячного периода к вводу планируется более 880 000 кв. м. Всплеск предложения может привести к конъюнктурному росту доли вакантных площадей до 5–7% в 2013 году. Однако этот рост будет носить временный характер. Валентин Гаврилов, Директор отдела исследований рынка CBRE в России, комментирует: «Первое полугодие 2012 года показало, что участники рынка адаптируют свои стратегии к возросшей угрозе развития 2-й волны мирового экономического кризиса. Рынок вошел в фазу, когда «страх побеждает жадность». Иностранные арендаторы занимают выжидательную позицию и предпочитают продлевать существующие договора. Арендодатели готовы проявлять гибкость в переговорах и больше идти навстречу пожеланиям арендаторов. Девелоперы стремятся снизить риски за счет увеличения объема продаваемых площадей, в том числе в формате “build-to-suit”. Инвесторы ориентируются на премиальные объекты с высокой заполняемостью, а их собственники заинтересованы получить соответствующую премию.Существенно оживить ситуацию может запуск масштабной программы, аналогичной по своим функциям QE-2, которая, в первую очередь, снизит остроту европейских проблем. В противном случае, во II полугодии 2012 года мы продолжим наблюдать развитие европейской «драмы», а рынок недвижимости в целом сохранит текущий консервативный тренд.
Лучше других будут чувствовать себя московский рынок складской недвижимости, а также региональные объекты, а именно качественные торговые центры». О компании CBRE Компания CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG) со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе входит в рейтинги Fortune 500 и S&P 500 и является крупнейшей компанией в мире, оказывающей услуги в сфере коммерческой недвижимости (по размеру годового оборота в 2011 году). Компания насчитывает около 34 000 сотрудников в более чем 300 офисах (исключая аффилированные компании) и оказывает услуги владельцам недвижимости, инвесторам и арендаторам по всему миру. CBRE предлагает своим клиентам разработку стратегии, услуги по продаже и сдаче в аренду; управление недвижимостью и проектами; привлечение кредитования; услуги по оценке; услуги по девелопменту; управление инвестициями; исследования рынка и консалтинговые услуги. Более подробную информацию Вы можете получить, посетив наши сайты: www.cbre.ru и www.cbre.com
6 августа 2012 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.