CBRE проанализировала развитие делового района «Москва-Сити» с 1991 года
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, проанализировали состав крупных арендаторов "Москва-Сити". И с точки зрения объема площадей, и с точки зрения количества компаний, российский бизнес преобладает среди резидентов "Москва-Сити". Исходя из анализа компаний, занимающих офисы площадью более 2 000 кв. м общим объемом около 600 тыс. кв. м, 83 % (по объему площадей) и 70 % (по количеству) являются российскими компаниями, остальные 17 % и 30 % соответственно приходятся на представителей международного бизнеса.
Весной 2020 года весь мир столкнулся с угрозой распространения коронавируса. Вследствие принимаемых мер борьбы с COVID-19 многие бизнес-процессы были остановлены или отложены. Деловой центр "Москва-Сити" наиболее остро переживал предыдущие кризисы на рынке офисной недвижимости относительно других деловых районов, однако, по оценке CBRE, текущие экономические последствия коронавируса не окажут серьезного давления на ставки и объем свободных площадей в деловом районе. В течение 1 полугодия 2020 года доля свободных площадей находилась на уровне 9,5 %, что является минимальным показателем с момента, когда в деловом центре появилась вакансия (в 2007 году она впервые составила 15 %).
По данным CBRE, в 2019 году объем сделок в "Москва-Сити" составил 109 000 кв. м, что на 16 % превосходит значение предыдущего года. Экономические последствия пандемии, безусловно, отразятся на объеме сделок в "Москва-Сити" по итогам 2020 года. Мы не ожидаем, что спрос превысит 60 000 кв. м. Тем не менее, в среднесрочной перспективе объем сделок будет находиться в пределах 100 000 кв. м в связи с тем, что доступное предложение в Сити будет ограничено.
Примеры крупных сделок в "Москва-Сити", 2017-2019
Источник: CBRE, июль 2020 г.
На протяжении последних нескольких лет деловой район был одним из немногих субрынков, где у компаний была возможность выбирать и арендовать крупные офисные блоки. На середину 2020 года лишь несколько функционирующих объектов могут предложить доступные варианты площадью более 5 000 кв. м.
Ирина Хорошилова, старший директор отдела по работе с корпоративными клиентами, комментирует:
"Москва-Сити" сегодня - это не просто деловой район, это бизнес-экосистема. Большинство компаний, которые сюда идут, имеют осознанное желание находиться именно в этой экосистеме. "Москва-Сити" предоставляет уникальную возможность выбора среди качественного предложения, а также последние несколько лет - это единственная возможность для крупных арендаторов".
Согласно данным исследования CBRE, начиная с 2016 года, благодаря повышению спроса на офисы в "Москва-Сити" ставки аренды вышли на траекторию устойчивого роста. В 2019 году средняя ставка аренды достигла 33 000 руб. Вследствие ограниченной бизнес-активности в первой половине 2020 года ставки аренды были "заморожены" на уровне конца 2019 года. Тем не менее, по оценке CBRE, рост средней ставки аренды на офисные помещения в "Сити" будет наблюдаться уже в 2021 году, она составит 36 000 руб.
Помимо традиционных компаний, которые все чаще рассматривают офисы в "Москва-Сити", арендаторами делового центра также становятся коворкинг-операторы. Хайп, который накрыл самые центральные районы Москвы, распространился и на территорию делового центра "Москва-Сити". Коворкинги превращаются в обязательную часть инфраструктуры наряду с кафе и столовой, которой собственник здания должен обеспечить арендаторов. Несмотря на заморозку процессов по поиску новых помещений и переезду компаниями в связи с пандемией, операторы коворкингов сохраняют высокую активность и рассматривают площадки в "Сити" для реализации проектов под корпоративных клиентов (создание офисного пространства под требования компании - конечного пользователя). В 2019 году были закрыты несколько крупных сделок, например компания SOK арендовала более 7 тыс кв. м в комплексе "Башня Федерация". В сентябре 2020 года к открытию ожидается площадка Business Club в ОКО 2 на 1 200 рабочих мест, в конце 2019 года Яндекс арендовал рабочие места в данном коворкинге на 11 этаже. По прогнозам CBRE, в ближайшее время мы увидим еще ряд больших сделок в проектах "Москва-Сити".
Запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в "Москва-Сити", Прайм зоне, Центральном деловом районе, 2015-2019
Источник: CBRE, II кв. 2020 г.
"Москва-Сити" как деловой район сформировал свой пул арендаторов и их спрос на офисные помещения. Таким образом, динамика ставок аренды, по нашей оценке, в меньшей степени будет коррелировать с изменениями ставок в центре города. В большей степени она будет диктоваться уровнем спроса со стороны тех компаний, которые будут рассматривать "Сити", исходя из потребности бизнеса находиться в деловом центре.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
"Москва-Сити" будет развиваться, становиться лучше, безусловно, есть потенциал роста ставок. Интрига "Москва-Сити" в том, что границы делового района конечны. Вскоре будет построен iCity. Будут появляться объекты-сателлиты "Сити". Мы когда-то говорили про "Большой Сити". Несмотря на то, что эта территория ушла преимущественно в жилье, там неизбежно будут появляться офисные здания. Я предполагаю, что "Москва-Сити" будет дорогой, а сателлиты - более демократичными. Те компании, которые захотят быть рядом, будут рассматривать эти объекты или разделять офисы на фронт- и бэк-офисы. Фронт-офис будет непосредственно в "Сити", бэк-офис - чуть дальше".
Татьяна Суворова, Член совета директоров ПАО "Сити", комментирует:
"Москва-Сити" - это ведущий деловой квартал, который обладает невероятным потенциалом для того, чтобы стать еще и мощным социально-культурным кластером. В среднем до пандемии "Москва-Сити" посещало около 175 000 человек ежедневно. Пока эти цифры немного ниже, но постепенно возвращаются к своим прежним показателям. Несмотря на коронакризис, на территории "Сити" появляются как новые бизнес-резиденты, так и текущие арендаторы открывают новые места. Во время карантина мы запустили онлайн-проект Moscow City Talks, который позволил объединить бизнес-резидентов "Москва-Сити" и стать для них дискуссионной площадкой. Как только ситуация стабилизируется и ограничения будут отменены, мы начнем наполнять пространство "Москва-Сити" офлайн мероприятиями в выходные, рассчитанными на широкую аудиторию".
22 июля 2020 г., www.cbre.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
