Jones Lang LaSalle представляет мировой индекс прозрачности рынков недвижимости
Чикаго-Лондон-Сингапур-Москва, 20 июля 2012 года — Компания Jones Lang LaSalle и ее подразделение LaSalle Investment Management, специализирующееся на управлении инвестициями, представляют рейтинг Global Real Estate Transparency Index 2012. Данное исследование проводится компаниями каждые два года с 1999 года.
Результаты исследования за 2012 год свидетельствуют, что сейчас возобновился процесс повышения прозрачности рынков недвижимости после замедления, наблюдавшегося во время финансового кризиса 2008-2009 годов. В последние два года почти на 90% рынков недвижимости в мире зафиксировано повышение их прозрачности, что связано с улучшением фундаментальных показателей.
В рамках исследования Global Real Estate Transparency Index специалисты Jones Lang LaSalle рассчитывают показатель прозрачности на 97 мировых рынках недвижимости путем анализа 83 различных факторов. Эти данные помогают собственникам объектов и инвесторам при совершении сделок в различных странах, а также правительствам и другим отраслевым организациям, заинтересованным в повышении прозрачности.
Среди основных выводов исследования:
• Самым прозрачным рынком недвижимости в 2012 г. стали США, за ними с небольшим отрывом идут Великобритания и Австралия. В категорию «С высокой прозрачностью» входят также Нидерланды, Новая Зеландия, Канада, Франция, Финляндия, Швеция и Швейцария. Крупнейшие города стран БРИК находятся на пути к прозрачности.
• Четыре страны, составлявшие БРИК изначально (Бразилия, Россия, Индия и Китай), продолжают уверенно продвигаться на пути к прозрачности. Крупнейшие города Бразилии стали первым «прозрачным» рынком, появившимся в странах БРИК. Столицы Китая и России отстают ненамного, занимая верхние строчки в категории «страны со средней прозрачностью».
• Москва и Санкт-Петербург (Russia Tier 1 и Tier 2 в рейтинге, соответственно) заняли в рейтинге 37 и 44 место, тогда как в 2010 году две российские столицы находились на 31 и 35 строчках. При этом по темпам повышения прозрачности эти города занимают 26 и 27 места. Относительное ослабление позиций России в рейтинге объясняется динамичным повышением прозрачности некоторых развивающихся рынков, стартовавших с низкой базы.
• Российские региональные города (Russia Tier 3) находятся на 54 позиции против 43-ей в 2010 году. Города Украины занимает 61 строчку рейтинга прозрачности рынков недвижимости (46-ое место в предыдущем исследовании).
• Индекс в очередной раз подтвердил быстрое повышение уровня прозрачности на растущих рынках стран MIST (Мексика, Индонезия, Южная Корея и Турция) – все они находятся в числе лидеров по увеличению показателя. Этот список в очередной раз возглавила Турция.
• На региональном уровне самого большого прогресса в повышении прозрачности добилась Латинская Америка. Крупнейшие города Бразилии находятся на втором месте в мире по динамике показателя и в настоящее время входят в категорию «Прозрачные». Мексика занимает третье место.
• Разница между уровнями прозрачности в странах Западной Европы и некоторых основных рынках Центральной и Восточной Европы сократился. Например, уровень прозрачности в Польше (19-е место рейтинга; 2,11 балла) сопоставим с уровнем прозрачности стран Западной Европы (например, Бельгия с 2,07 баллами находится на 17-ой строчке, Италия с показателем 2,16 балла занимает 20-ю позицию). Польша сейчас рассматривается некоторыми инвесторами в качестве ключевого рынка.
• Экологический фактор является важной составляющей высокого уровня прозрачности рынков недвижимости Великобритании, Австралии и Франции. Великобритания имеет продолжительный опыт в создании энергоэффективных систем, и именно в этой стране была впервые в мире была внедрена система экологической оценки зданий. В Австралии апробируются новые законы, нормативно-правовые акты и инициативы по охране окружающей среды.
Жак Гордон, Глава стратегического отдела LaSalle Investment Management, инвестиционного подразделения компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Хотя мировая экономика по-прежнему находится в процессе восстановления, Индекс 2012 года показывает, что инвесторы и корпоративные арендаторы расширяют сферу своей деятельности, выходя на новые рынки. Глобальная деятельность способствует тому, что повышение прозрачности в развивающихся странах и в странах с формирующейся рыночной экономикой происходит более быстрыми темпами по мере того, как эти рынки становятся все более открытыми для международной конкуренции, а секторы недвижимости в этих странах перенимают лучшие мировые практики».
Том Девоншир-Гриффин, Региональный директор, Начальник отдела финансовых рынков и инвестиций, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает: «В России уровень прозрачности рынка недвижимости в 2012 году немного повысился по сравнению с 2010 годом. Так, договоры на рынке недвижимости стали четкими и прозрачными, в результате чего выросла эффективность правовой защиты всех участников сделок. Вместе с тем, о недостаточной прозрачности рынка свидетельствуют сохраняющиеся проблемы со сбором данных о рынке недвижимости. Россия еще довольно далека от создания единой базы данных, что более характерно для развитых стран Западной Европы и, безусловно, служит на пользу участникам рынка».
В то же время фундаментальные показатели российского рынка недвижимости свидетельствуют о высоком потенциале. В соответствующем рейтинге российская столица занимает 14 строчку, опережая такие западноевропейские рынки, как Италия и Франция. В остальных рейтингах по различным параметрам, в том числе по прозрачности законодательства и процесса сделок, российские города не входят в топ 20.
Стоит отметить, что Индекс-2012 показывает, что на многих рынках Африки, Ближнего Востока и Латинской Америки уровень прозрачности по-прежнему недостаточно высок. В число стран с самым низким уровнем прозрачности входят Венесуэла, Монголия, Тунис, Гана, Ирак, Пакистан, Алжир, Ангола, Нигерия и Судан. В этот же ряд попала Белоруссия. Отметим, что многие из этих стран были включены в рейтинг впервые.
Джереми Келли, Начальник глобального отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «За последние два года мировой рынок недвижимости проделал огромный путь по повышению прозрачности, еще многое предстоит сделать. Несмотря на заявления правительства и отраслевых организаций о необходимости обеспечения прозрачности рынков недвижимости, реформы законодательства и норм, регулирующих данную сферу, идут медленно, и мы видим лишь незначительный рост прозрачности сделок».
Джереми Келли назвал четыре основных фактора, которые, как ожидается, будут стимулировать дальнейшее повышение уровня прозрачности до очередного обновления Индекса в 2014 году:
• Во многих странах с формирующейся рыночной экономикой растет понимание того, что отсутствие достоверной информации о рынке препятствует притоку инвестиций и тормозит развитие конкурентоспособных рынков недвижимости в стране.
• Кризис в Европе будет стимулировать регулирующие органы, центральные банки, иностранных инвесторов и других профессиональных участников рынка недвижимости к повышению прозрачности путем предоставления большего объема открытой информации о заложенной недвижимости и осуществления более внимательного контроля за должниками.
• В условиях, когда коррупционные скандалы, в том числе связанные с выдачей разрешений на строительство коммерческой недвижимости, предаются гласности, правительства будут уделять особое внимание изучению обстоятельств, при которых вымогаются взятки.
• Фактор экологичности объектов недвижимости будет становиться все более важным и будет учитываться в процессе принятия решений об аренде площадей или инвестиционной покупке в числе вопросов первостепенной важности. Повышение внимания к этому вопросу приведет к росту энергоэффективности рынков недвижимости и их прозрачности.
Текущие результаты свидетельствуют о взаимосвязи между объемами инвестиций в недвижимость и прозрачностью рынков. Все рынки, на которых в течение последних двух лет наблюдались самые высокие темпы роста объемов прямых инвестиций в коммерческую недвижимость, такие как Бразилия, Турция, Индонезия и Вьетнам, входят в первую десятку мировых лидеров по улучшению прозрачности.
Индекс-2012 показывает, что ситуация с прозрачностью долгов, имеющая непосредственное отношение к международным инвесторам, незначительно улучшилась с 2010 года. Объем предоставляемых данных по задолженности и движению средств, которые помогают инвесторам и корпоративным арендаторам лучше оценить риски на различных рынках, увеличился в 11 странах и в 15 странах регулирующие органы усилили контроль за процессом кредитования на рынке коммерческой недвижимости. Канада, Австралия, США, Великобритания и Франция по-прежнему занимают лидирующие позиции по предоставлению данных и надзору со стороны регулирующих органов. Между тем, в Германии и Японии по-прежнему нет базы данных о задолженности за последние пять лет и более.
О рейтинге
Индекс прозрачности мировых рынков недвижимости, впервые опубликованный в 1999 году, составляется компанией Jones Lang LaSalle и ее подразделением LaSalle Investment Management на основе совокупности количественных рыночных данных и информации, собранной путем опроса международного бизнес-сообщества. На каждом рынке проводился общий анализ 83 различных факторов, которые были сгруппированы по 13 тематическим вопросам, учитывающим как фундаментальные показатели рынков и нормативно-правовую базу, так и особенности заключения сделок.
Сводный Индекс для каждого рынка рассчитывается как сумма взвешенных оценок по 83 факторам. Оценки даются по шкале от 1 до 5, в которой 1 балл свидетельствует о полной прозрачности рынка недвижимости, 5 баллов – о его непрозрачности. В зависимости от полученной оценки страны распределяются по пяти группам: от «с высокой прозрачностью», «прозрачные» и «со средним уровнем прозрачности» до «с низкой прозрачностью» и «непрозрачных».
Для инвесторов Индекс служит инструментом управления рисками, предоставляющим сравнительную информацию по многим странам мира и обеспечивающим возможность разработки взвешенных и обоснованных глобальных и региональных инвестиционных стратегий и распределения страновых приоритетов. Индекс позволяет корпоративным арендаторам более эффективно оценивать различные условия эксплуатации недвижимости в разных странах мира. Прозрачные рынки облегчают проведение сравнения накладных расходов, предоставляют больше возможностей для выбора стратегических действий (к примеру, продажа недвижимости с условием ее аренды) и повышают эффективность сделок, эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости.
Индекс-2012 был усовершенствован по нескольким направлениям:
• Он учитывает больше количественных показателей инвестиционной деятельности на рынках недвижимости, в том числе с ценными бумагами.
• Расширен объем информации по фундаментальным показателям рынка недвижимости.
• Индекс охватывает новые рынки Африки, расположенные к югу от Сахары (а именно: Анголу, Ботсвану, Гану, Кению, Маврикий, Нигерию и Замбию), и Центральной Америки (Багамы, Каймановы острова, Гватемалу, Гондурас, Ямайку и Пуэрто-Рико). Также в него вошли некоторые города Бразилии, Ирак, Монголия и Сербия. На сегодня Индекс охватывает 97 рынков, на 16 рынков больше, чем в 2010 году.
Информация о Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2011 году составил 3,6 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 195 миллионов кв. м. по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47,2 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru
20 июля 2012 г., www.joneslanglasalle.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
