Срок строительства – понятие растяжимое
Перенос сроков строительства жилых домов в Петербурге случается очень часто. Страдают от этого дольщики. Строители в свою очередь винят монополистов и мировой кризис. А покупателям жилья остается лишь надеяться и ждать.
Дольщикам, впрочем, искать виновных не очень хочется, главное для них – чтобы все-таки дом сдали и не обманули, оставив без денег и квартиры, а ради этого можно и потерпеть несколько месяцев, в худшем случае – лет. «В случае если срок сдачи объекта откладывается, с участником долевого строительства заключается дополнительное соглашение к договору. Большинство дольщиков подписывает данное соглашение и ждут», – отмечает директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов.
Дольщики и сроки
Вообще, срок строительства – понятие растяжимое. Сколько времени необходимо, чтобы построить многоэтажный дом, сколько – чтобы сдать его в эксплуатацию, сколько требуют предварительные согласования, экспертизы, утверждения, получения разрешений – для каждого конкретного дома сроки будут различны. Однако грамотное планирование – это как раз задача застройщика, чтобы в результате построить дом и сдать его Госстройнадзору в запланированный срок.
При этом факты свидетельствуют: с планированием дела обстоят не ахти как. Только в прошлом году Комитетом по строительству Петербурга было выдано 206 распоряжений, предусматривающих продление сроков завершения строительства жилья – как уточнил заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов, «на основании подтверждения надлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора и наличия объективных причин срыва сроков строительства объектов». То есть как минимум 206 домов в Петербурге будут строить дольше, чем первоначально было заявлено.
О масштабах практики переноса сроков строительства можно судить лишь по одному факту: в городе в прошлом году был сдан в эксплуатацию 231 новый дом – чуть больше получивших легальную отсрочку. «Благодаря продлению сроков строительство объектов не останавливается, что позволяет застройщикам исполнить обязательства перед гражданами в рамках заключенных договоров участия в долевом строительстве», – резюмирует Владимир Кузнецов. В принципе, продлить сроки могут любому застройщику, а отказать и отменить разрешение на строительство – лишь в случае, если объем выполненных строительных работ составляет менее 10% на период истечения срока. То есть появление долгостроев и недостроев вполне реально.
Камень, ножницы, бумага
Эксперты, и строители в частности, уверяют, что многоквартирный дом можно построить за полтора-два года. Однако мало кто укладывается в эти сроки. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслана Берсирова, увеличить сроки строительства могут несколько причин: во-первых, отсутствие стабильного финансирования, а во-вторых, административные барьеры. «Процесс согласования проекта сегодня занимает больше времени, чем ведется строительство самого дома. От восьми месяцев до полутора лет занимает подготовка проекта планировки территории с проектом межевания. Получив градостроительный план, застройщик изготавливает проект и проходит экспертизу, затем получает разрешение на строительство – в лучшем случае, это длится шесть-восемь месяцев. И только потом начинается рабочее проектирование и строительство дома. В среднем объект в 20 тыс. кв. м можно построить за полтора года, – поясняет Беслан Берсиров. – Все остальное зависит от того, насколько качественно и эффективно организованы строительно-монтажные работы непосредственно на объекте».
Об административных барьерах говорят и представители иностранных компаний. «Сроки выдачи разрешительной документации государственными органами существенно отличает российский девелопмент от скандинавского, – поясняет генеральный директор NCC „Жилищное строительство“ (Россия) Юусо Хиетанен. – Для прохождения согласования в экспертизе и получения разрешения на строительство может потребоваться год. Также длительное время идет процесс получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В странах Северного региона, например, действует система „единого окна“, то есть прохождение экспертизы и выдача разрешения на строительство – это одна процедура, которая в среднем занимает одну-две недели, иногда месяц, а иногда и всего один день. Наличие утвержденного градостроительного плана уже означает, что разрешение на строительство будет получено».
Впрочем, это – специфика российского рынка, которая растягивает процесс строительства до трех-пяти лет, и ее необходимо учитывать и грамотно планировать, что и делает большинство солидных компаний. Хотя в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) не во всем согласны с претензиями строителей, объясняя, что все сроки прохождения документов строго регламентированы законодательством. Так, госэкспертиза объектов жилищного строительства занимает 45 дней, сроки выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию – 10 дней (включая выходные и праздничные). Застройщик обращается в Службу с заявлением, отдел выдачи разрешений рассматривает предоставленную документацию и по окончании десятидневного срока выдает разрешение или мотивированный отказ в выдаче этого разрешения.
Начальник Госстройнадзора Александр Орт отмечает, что служба выдерживает сроки экспертизы, предписанные законодательством, затягивание сроков происходит исключительно из-за некачественно разработанной документации, а также «сами проектировщики очень долго снимают замечания наших экспертов». По его словам в 2011 году, к сожалению, сохранились объемы некачественных проектов строительства. «Есть отдельные организации, которые пекутся о своем имидже и, что называется, держат марку. Но таких, к сожалению, немного», – сказал Александр Орт.
Право на светлое будущее
Как пояснили в Комитете по строительству, одной из основных причин продления строительства является перенос срока подключения объекта к сетям монополистов, в частности «Ленэнерго». Однако и тут действуют утвержденные правила. «Сроки технологического присоединения объектов законодательно утверждены правительством Российской Федерации в действующей редакции постановления № 861. Сетевая компания, и Ленэнерго не исключение, лишена права устанавливать какие бы то ни было, отличные от утвержденных законодателем, сроки технологического присоединения», – поясняет директор по технологическому присоединению ОАО «Ленэнерго» Сергей Ересов. Срок осуществления мероприятий по технологическому присоединению не может превышать один год для заявителей, суммарная присоединенная мощность энергопринимающих устройств которых не превышает 750 кВА; два года – для заявителей, суммарная присоединенная мощность энергопринимающих устройств которых превышает 750 кВА, если иные сроки (но не более четырех лет) не предусмотрены соответствующей инвестпрограммой или соглашением сторон. Для справки: 750 кВА – это (весьма условно) современный 12-15-этажный 4-подъездный дом.
Таким образом, срок подключения многоквартирных жилых домов законодательно составляет от года до четырех, в зависимости от требуемой мощности подключения и характера технологического присоединения. Как отметили в энергокомпании, срок технологического присоединения начинается с даты заключения договорных отношений между застройщиком и Ленэнерго. «Поэтому у серьезного застройщика, который не первый год в бизнесе, который знает правила технологического подключения, не возникает проблем с планированием собственной деятельности в соответствии с установленными сроками технологического присоединения», – резюмирует Сергей Ересов.
С этим не спорят и строители. «Сроки, необходимые компании-монополисту для подключения дома, прописываются изначально в договоре между ним и застройщиком, – поясняет заместитель директора по строительству бизнес-единицы Группы ЛСР „ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад“ Шалва Макрахидзе. – Точкой отсчета в данном случае является не начало строительства, а момент получения от компаний-монополистов технических условий для подключения и заключения договора на подключение. Это происходит еще на стадии проектирования объекта, чтобы ко времени окончания строительства имелись все условия для его подключения к постоянным ресурсам».
О том, что проблема с подключением в большей степени надумана и связана с нерасторопностью самих строителей считает и Беслан Берсиров. «Еще до совершения сделки по приобретению того или иного земельного участка мы изучаем возможность подключения будущего объекта ко всем необходимым энергоресурсам и параллельно с покупкой земли уже работаем над получением технических условий», – поясняет он. По его мнению, многие компании ведут себя по-другому: получают технические условия только после утверждения проекта и выдачи разрешения на строительство – и таким образом теряют лишний год. «Кроме того, мы стараемся собственными силами выполнять техусловия по проекту, предварительно заключив договор с Ленэнерго, что позволяет полностью контролировать процесс и гарантировать подключение объекта в срок», – добавляет Беслан Берсиров.
Отсрочка
Вернемся к срокам строительства. Реальность такова: никто не гарантирует дольщикам, что жилье будет построено и сдано в срок. Застройщик сам назначает себе сроки сдачи объекта, которые подробно, по датам, прописываются в проекте организации строительства. Но соблюдать эти сроки вовсе необязательно, ведь кризис, монополисты, Госстройнадзор – причина найдется всегда – способны в любой момент помешать, остановить стройку. Хотя задача застройщика просчитать все возможные риски и спланировать работу так, чтобы выполнить свои обязательства.
Дольщик даже по 214-ФЗ «О долевом участии…» не может заставить строителей сдать объект в срок или получить за просрочку компенсацию. Юристы говорят, что большинство судей считают: если не хочешь терпеть нарушения сроков очень сложного технологического процесса (а это, бесспорно, так и есть) – покупай готовое жилье. Так что дольщику остается лишь верить и ждать, что его квартира будет сдана в срок или вообще будет сдана. В любом случае лучше доверять солидным компаниям, положительно зарекомендовавшим себя на рынке.
5 марта 2012 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
