Рынок качественных гостиниц Санкт-Петербурга: итоги и перспективы
Москва-Санкт-Петербург, 31 января 2012 – Эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels провели анализ рынка гостиниц Санкт-Петербурга. В числе основных выводов:• качественный номерной фонд Санкт-Петербурга составляет всего 60% от объема предложения Москвы;
• после активного ввода новых объектов в 2008-2011 годах гостиницы среднеценового сегмента занимают более половины рынка в городе;
• несмотря на стремительный рост предложения, его общий объем значительно уступает показателям основных европейских рынков;
• снизив цены в кризис, отельеры Санкт-Петербурга постепенно восстанавливают объем загрузки, однако текущий уровень отстает от показателя 2007 года почти на 20%;
• в текущей ситуации рынок отелей Северной столицы остается рынком гостя. Именно турист является сейчас хозяином положения.
Предложение
По официальным данным Комитета по Инвестициям и Стратегическим Проектам, в 2010 году в Санкт-Петербурге действовало 144 гостиниц (включая мини-отели) с общим номерным фондом в 19 950 единиц. По подсчетам компании Jones Lang LaSalle Hotels, объем качественного предложения в городе по итогам 2011 года составлял 8 560 номеров (т.е. примерно 60% объема качественного предложения Москвы).
Большая часть качественного номерного фонда (61,3%) позиционируется в среднеценовом сегменте — mid-market и economy (см. график).
40% качественного номерного фонда (около 3 440 номеров) было выведено на рынок в период 2008-2011 годов, что вызвало существенное давление на уровень цен и загрузки по городу. Отметим, что это предложение относилось преимущественно к средней и высокой ценовой категории.
Среди новых гостиниц, завершенных в течение 2011 года, следует отметить сразу два «знаковых» проекта, которые вывели рынок Санкт-Петербурга на качественно иной уровень гостиничного сервиса – W St. Petersburg (137 номеров), первый в России сетевой lifestyle бутик-отель, а также состоявшееся 11.11.11 официальное открытие Four Seasons St. Petersburg (183 номера, но полностью отель откроется в 2012 году, в котором мы и учитываем его номерной фонд). Вместе с тем, несмотря на столь стремительное увеличение предложения, Санкт-Петербург все еще уступает основным европейским рынкам по объему качественного гостиничного предложения.
Марина Смирнова, Старший вице-президент, Jones Lang LaSalle Hotels, добавила: «После „ударного“ 4-летнего периода вывода на рынок новых гостиничных номеров количество проектов, находящихся в начальной или активной стадии строительства, невелико. Ожидается, что к концу 2015 года рынок увеличится на 1 389 номеров, 70% из которых будут соответствовать категориям mid-market/economy.
Список находящихся на разных этапах разработки и строительства гостиниц был существенно подкорректирован после 2009-2010 годов, что связано с недостатком доступного заемного финансирования, сокращением количества активных гостиничных девелоперов, а также общим падением доходов гостиниц (и, как следствие, доходности на вложенные инвестиции) ввиду увеличения предложения на фоне нестабильного спроса».
Туризм
После сложного для туриндустрии Санкт-Петербурга 2009 года, объем посещений города в 2010 году снова пошел в рост и даже превысил докризисный уровень, достигнув показателя в 5,1 млн прибытий. Положительная динамика отмечена как по иностранным туристам, так и по объему прибывших россиян, которые по-прежнему превалируют в общем объеме посетителей города на Неве.
Цель поездок. Благодаря своему культурному и историческому наследию, Санкт-Петербург является популярным туристическим направлением. В отличие от гостиничного рынка Москвы, где доминирующую роль играет бизнес-туризм, Санкт-Петербург зависит от культурно-познавательного туризма, генерирующего 55-65% спроса. Одновременно, по мере восстановления былой мощи промышленной базы Санкт-Петербурга, доля бизнес-поездок в последние 6 лет демонстрировала постепенный рост — с 25 до 39% от общего объема лиц, размещаемых в гостиницах города (см. график).
География прибытий. Следует отметить рост количества россиян, останавливающихся в гостиницах Санкт-Петербурга, с 45% в 2005 году до 60% в 2010 году. Сегодня именно российские посетители определяют динамику основных показателей гостиничного рынка в целом, хотя для качественных гостиниц это соотношение может быть другим.
Зарубежные посетители Санкт-Петербурга первыми отреагировали на кризис, сократив объемы поездок уже в 2008 году на 9% по сравнению с 2007 годом, и еще на 17% в 2009 году. Россияне отреагировали на год позднее, но значительно более резко: количество ночующих в гостиницах города внутренних туристов сократилось на 40% (в 2009 году по сравнению с 2008 годом). Рост спроса в 2010 году также был более выраженным со стороны российской клиентуры: +23,7% (против 8,1% по иностранным посетителям).
Такие резкие колебания спроса, наблюдающиеся в сегменте внутренних туристов, говорят о высокой зависимости последнего от изменений в экономике страны и об отсутствии у основного потребителя достаточных накопленных резервов.
Марина Смирнова отметила: «Запуск в эксплуатацию скоростного поезда „Сапсан“ позволил москвичам, на долю которых приходится более 30% всего объема внутреннего спроса, отказываться от ночевок в городе, сокращая время пребывания в Северной столице до 1 дня. Очевидно, сходные процессы происходили и в сегменте въездного международного туризма, о чем говорит тот факт, что в 2008-09 годах уменьшалось только количество ночующих посетителей, как россиян, так и иностранцев, тогда как количество прибытий в город в этот же период оставалось на прежнем уровне или росло.
Обычно это явление наблюдается на рынках с выраженной мотивацией поездок, когда посетители предпочитают сократить сроки пребывания на направлении, чем вовсе отказаться от путешествия. В данном случае это является еще одним доказательством роста делового потенциала города, что находит выражение в перераспределении спроса между традиционными туристами и деловыми посетителями».
Основные показатели
В 2008-2009 годах гостиницы Санкт-Петербурга находились в затруднительном положении: резкий рост предложения на рынке совпал с глобальным экономическим кризисом. В результате в 2009 году основные показатели качественных гостиниц значительно ухудшились: ADR (средняя цена за номер в сутки) и RevPAR (доходность на номер) сократились в долларовом выражении на 34,1% и 47,6%, соответственно.
По мере восстановления мировой экономики операционная деятельность питерских гостиниц начала укрепляться. В 2010 году «победителями» стали гостиницы стандартов «3 звезды» и «4 звезды», которые по сравнению с 2009 годом смогли увеличить загрузку на 20% (рынок в целом добился увеличения загрузки на 17,7%). Лидерство гостиниц средней ценовой категории не только сохранилось, но и даже стало более выраженным в 2011 году, на фоне все увеличивающегося разрыва по ценовым показателям между сегментами.
В 2011 году кривая спроса впервые за последние 3 года наблюдений стала приближаться к показателям докризисных лет. На этом фоне в сезон 2011 года гостиницы стали более жестко подходить к вопросам предоставления скидок за размещение, что выразилось в росте средних цен номеров по сравнению с 2010 годом.
Марина Смирнова прокомментировала: «Рост спроса, простимулированный в посткризисный 2010 год снижением средней цены за номер, в 2011 году оказался менее эластичным, что позволило гостиницам вести более агрессивную ценовую политику, особенно в период высокого сезона. Если в начале года петербургские отельеры еще осторожно „прощупывали“ потребителей на предмет их готовности платить более высокую цену за посещение одного из главных туристских центров России, то в разгар сезона „Белых ночей“ (май и июнь) цены в качественных гостиницах Санкт-Петербурга в рублевом выражении превысили прошлогодние показатели на 18,1% и 10,0%, соответственно».
Однако в целом стоимость гостиничных услуг в Санкт-Петербурге снизилась, сделав город более доступным для туристов. Благодаря этому, Петербург как дестинация стал сопоставимым с другими восточно-европейскими направлениями, такими как Прага, Будапешт и Берлин (см.график).
Перспективы гостиничного рынка Санкт-Петербурга
Марина Смирнова рассказала: «Основные игроки рынка не ждут особых перемен в отношении роста доходов в 2011 году и далее. За первые 10 месяцев 2011 года рост RevPAR (доходность на номер) в рублях составил 11,5%, что стало возможным за счет увеличения ADR (средней цены) на фоне укрепляющегося спроса. Вместе с тем, хотя уровень загрузки продолжает увеличиваться практически во всех гостиницах города (и в межсезонье, и даже во время „высокого“ сезона), замедленный рост ADR вряд ли позволит этому показателю вернуться на уровень 2007 года.
Мнения опрошенных нами отельеров сходятся в том, что, несмотря на быстрый темп возвращения турпотока в город, цены в обозримом будущем вряд ли достигнут своего докризисного уровня. Вследствие этого ожидается, что гостиницы предпримут усилия по развитию других центров прибыли (продажи питания и напитков, проведение конференций и банкетов), а также сконцентрируются на увеличении доли платежеспособного корпоративного сегмента».
Информация о Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle Hotels — международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и индустрии гостеприимства. Мы предоставляем консультации по приобретению, управлению финансами, оценке, инвестиционным продажам и управлению активами отелей класса люкс, отелей средней и бюджетной категорий, небольших отелей и пабов – от единичных активов до крупных портфелей и многофункциональных объектов.
За последние 5 лет мы предоставили услуги по консалтингу и оценке в рамках более 4 000 гостиничных проектов. Мы заключили сделки по продаже, приобретению и финансированию гостиничных объектов общей стоимостью свыше 30 млрд долл., показав самый высокий результат среди компаний, работающих в секторе гостиничной недвижимости. Наши сотрудники работают в 40 офисах в 20 странах мира, благодаря чему мы обладаем максимально широкими деловыми связями по всему миру. Благодаря профессиональным исследованиям и опыту работы, мы знаем особенности рынка на всех уровнях, участников рынка и знаем, как достичь оптимального результата.
Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasallehotels.com
Информация о Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2010 году составил 2,9 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 1,8 миллиардов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью около 47,9 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 и 2011 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году.
Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru
31 января 2012 г., www.joneslanglasalle.ru
Нравится
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
