Передел Москвы: кто выиграет и проиграет
После принятия решения о расширении Москвы российская столица войдет в десятку самых крупных городов мира. По мнению специалистов, город, в котором сегодня проживает 11,5 млн человек, также получит импульс к демографическому росту, что, возможно, позволит Москве даже поспорить за звание мирового лидера по населению с 18-миллионным Шанхаем. Во что обойдется этот «прирост территорий» и когда он будет реализован – об этом говорят эксперты рынка.
Сейчас территория Москвы составляет 1,7 тыс. квадратных километров. Как известно, власти Москвы и Подмосковья договорились об увеличении площади столицы в 2 раза — до 2,51 тыс. км. В результате, с 31 места — между Багдадом и Гонконгом — российская столица поднимется сразу на 7-е место между Анкарой и Стамбулом. При этом население опережающей Москву Анкары сегодня в 3 раза меньше московского.
Прирост населения российской столицы после присоединения дополнительных территорий составит всего 250 тыс. человек.
Плотность населения в Москве составляет сегодня 11 тыс. человек на квадратный километр, в то время как в Берлине она составляет менее 4 тыс. человек, в Париже, Лондоне, Нью-Йорке в сопоставимых границах — менее 7 тыс. человек.
Впрочем, судя по активному обсуждению этого решения властей экспертным сообществом, в вопросе расширения Москвы численность горожан не самое главное. Задач, которые уже сейчас могут стать «головной болью» властей, как минимум несколько.
Во-первых, будет необходимо пересмотреть программу развития московского транспортного узла. Как считает заммэра столицы по вопросам развития транспорта и дорожно-транспортной инфраструктуры Николай Лямов, такая программа уже есть, но она потребует корректировки, которая будет проведена, когда «все это примет законный характер и когда будут приниматься решения по разработке той территории». По его словам, грядущее расширение Москвы «позволит существенно решить проблему пробок в центре города».
«По сути дела речь идет о выводе правительственных учреждений и других учреждений, которая тяготеет основная масса проживающих в Москве и заинтересована деловых структур, то естественно, это должно облегчить транспортную ситуацию в центре», — сказал чиновник РИА-Новости.
Сегодня никто не может сказать, во сколько это обойдется налогоплательщикам, отмечают эксперты рынка. По расчетам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, на одного чиновника нужно порядка 12-15 офисных «квадратов», стройка и оборудование обойдутся в 3 тыс. долларов за метр. Но с чиновником переезжает его аппарат — секретари, помощники, им тоже нужно пространство. Таким образом, общий объем расходов на переезд одного чиновника может составить 50-100 тыс. долларов.
По оценкам некоторых СМИ, только в международном финансовом центре могут получить работу порядка 2 тыс. человек, а всего на новые места переедут (если переезд коснется всех федеральных чиновников) порядка 150 тыс. человек.
Проблема номер 2 – это необходимость срочного пересмотра Генерального плана развития Москвы до 2025 года. Председатель Мосгордумы Владимир Платонов во вторник сообщил, что на территории, которая будет присоединена к Москве, будут действовать законы столицы. «Предстоит решить вопрос по предоставлению московских льгот жителям, проживающим на новой территории», — сказал он.
В понедельник мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что территория столицы будет расширена за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги.
Третья проблема – транспортная. Как считает научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин, для создания и развития дорожно-транспортной инфраструктуры столичного федерального округа потребуется около 7 лет. «На проектные работы уйдет 1,5-2 года, а порядка пяти лет потребуется на строительство дорожно-транспортной инфраструктуры», — сказал эксперт. Все вопросы, связанные с созданием нового федерального округа, будут детально рассматриваться. При этом в целом предполагается переход от моноцентричного города к полицентричному, говорит Блинкин в интервью РИА-Новости.
«Осью новой территории является Калужское шоссе. Там придется начинать работы уже завтра, не дожидаясь окончательного решения по границам нового федерального округа, — отметил Блинкин. — Если идти по границам новой территории, то нужно замкнуть дороги на малом кольце железной дороги. Это потребность уже завтрашнего дня….При этом следует ввести мораторий на стихийную приватизацию полос отвода на присоединенных территориях…… Вдоль дорог в настоящее время владельцы земельных участков выстраивают заборы даже там, где идет придорожная полоса, полоса отвода».
Также серьезной проблемой являются очереди, в которых приходится стоять автомобилистам при выезде с Киевского шоссе на МКАД. Блинкин заявил, что будет разработана и транспортная сетка для нового участка Москвы, рельсовая система.
Напомним, что согласно документу, который согласовали и подписали руководители Москвы и области, в границы Москвы включены 102 земельных участка общей площадью 723 гектара, а Московской области переходят 162 земельных участка общей площадью 328 гектаров, в том числе Толстопальцево — 216 гектаров. Основные изменения касаются корректировок границы вдоль Московской кольцевой автодороги: транспортные развязки передаются Москве, а все строения и сооружения вдоль МКАД остаются в Московской области.
Четвертой проблемой расширения границ Москвы специалисты считают жилье. Обеспеченность квартирами москвичей является на сегодня одной из самых низких среди других регионов России (19 «квадратов» на человека), тогда как в среднем по стране она составляет 22,8 метра.
По оценке заместителя мэра столицы, главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, Москве может потребоваться до 20 лет, чтобы освоить и застроить присоединенные к ней земли. Впрочем, по его словам, и эти данные – не точные.
Расходы на строительство на «новых территориях» пока не подсчитаны, конкретных проектов тоже пока нет.
Что касается оценок расширения столицы со стороны областных руководителей, то, судя по словам губернатора Бориса Громова, взамен «мы получаем то, что за границей МКАДа в сторону Московской области начнется развитие территорий, которые не имели такой цены, как сегодня. С развитием Москвы с передачей такого большого участка столице, естественно, повышается и стоимость земли вокруг этого нового образования».
Опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью эксперты рынка жилья подтверждают этот тезис и говорят, что одновременно с застройкой новых территорий цены вырастут и в Москве, особенно в центре. «Появится новое деление – не только на „хорошие“ и „замкадные“ районы, но и эти „новые“ и „старые“, — говорит директор столичного бюро недвижимости Андрей Приемыхов. — Цены на последние вырастут хотя бы потому, что старое лучше и, главное, ближе нового. Конечно, есть надежда, что расширением и застройкой этих мест власти решат, наконец, проблему очередников. Но, что касается цен, то они точно вырастут. Причем, еще до начала какой-либо строительной активности».
Девелоперы, работающие на южном и юго-западном направлениях Московской области, ждут скачкообразного удорожания жилья в границах территорий, которые планируется присоединить к Москве — до 20% в момент официального расширения границ столицы, так что компании, уже зашедшие на рынок новостроек этой части Подмосковья, однозначно можно отнести к категории победителей.
Согласно заявленным планам, на новых территориях может разместиться около 60 млн квадратных метров жилья и 45 млн — административных площадей. Даже по минимальным ценам, на строительство этих площадей уйдет не менее 100 млрд долларов (не считая стоимости земли, коммуникаций, проектирования и согласования). Такие данные приводит портал ГдеЭтотДом.Ру. Немало затрат потребует и решение земельного вопроса. Даже по минимальным оценкам стоимость переданной Москве от области земли из расчета 1000 долларов за гектар составляет 14 млрд долларов. Впрочем, говорят в своем пресс-релизе эксперты компании, на розничном рынке стоимость одной сотки на этом направлении может достигать 20 тыс. долларов, а по минимальной цене можно купить крупные куски сельскохозяйственных земель на окраинах присоединяемой территории.
На решение властей по расширению границ Москвы в западном и юго-западном направлении сильное влияние оказало лобби лэндлордов и банков, владеющих землями на 144 тыс. га, переданных столице, считают эксперты рынка недвижимости столичного региона, опрошенные порталом «Интерфакс-Недвижимость».
Только на новости о расширении Москвы цены на недвижимость могут подняться в ближайшее время минимум на 5%, дальше все будет зависеть от генплана, считают эксперты. Что касается перспектив, то в течение 5-7 лет стоимость квадратного метра жилья вырастет от 20 до 50% без учета роста рынка, прогнозирует специалисты рынка жилой недвижимости Москвы.
Для справки: границы Москвы расширялись неоднократно. В начале 20-го века черта города проходила по линии Малого кольца Московской железной дороги. В границах Генерального плана 1935 года территория города составляла 60 тыс. гектаров при населении города в 3,5 млн человек. В 1961 году граница города была установлена по МКАД, территория города увеличилась до 88 тыс. га, а население — до 6 млн человек.
Фото: ИТАР-ТАСС
14 июля 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
