Жилье в Москве: мифы строительства и реальность цен
Миллионы собственников жилья в столице, ставшие ими в результате приватизации, объединяет внимательное отношение к текущему и перспективному состоянию рынка цен. Объяснение простое – абсолютное большинство собственников квартир не имеют другой возможности улучшить свои условия проживания, кроме как через продажу уже имеющегося жилья с доплатой через кредит в банке.
О сокращении объемов и падении темпов строительства в Москве говорят и официальные данные статистики, и экспертизы специалистов рынка жилой недвижимости. Причины все те же, что и до кризиса – банки «жадничают», предлагаю застройщикам слишком дорогие и слишком «короткие» кредитные линии, которые к тому же должны иметь полное обеспечение другими проектами высокой степени готовности или гарантироваться чем-либо еще.
Ситуацию на строительном рынке серьезно изменила инвентаризация новой мэрии Москвы, которая всерьез решила разобраться с тем, что и как будет строиться начиная с текущего года. Уже первые проверки выявили массу нарушений и сотни долгостроев. В результате сегодня фактически заморожены около 500-600 проектов из 1000.
Но, не все так печально, как может показаться на первый взгляд. Есть и обратный процесс. За минувший год свои стройки разморозили практически все крупные девелоперы, работающие на рынке недвижимости Москвы, отмечает в интервью РБК daily генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. Всего в прошлом году на столичный рынок недвижимости вышло 1,2 млн квадратных метров жилья эконом- и бизнес-класса, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Передовиками разморозки стали «Дон-Строй», «Система-Галс», группа ЛСР, ГК «ПИК» и MR Group. По данным Blackwood, в 2010 году было возобновлено возведение таких жилых проектов, как «Рублевские огни» и «Английский квартал» (застройщик ГК «ПИК»), «Дирижабль (Бастион)» (ГК «Ташир»), «Афанасьевский» (Clever Asset Management), а также жилого дома на улице Бориса Жигуленкова («Мортон»). Общая площадь этих проектов составляет около 250 тыс. «квадратов».
Среди наиболее крупных проектов эконом-класса, вышедших на рынок в течение года, эксперты выделяют жилые комплексы «Юрлово» (80 тыс. метров) и «Битцевский» (110 тыс. метров).
Если на волне кризиса было законсервировано около 95% заявленных проектов, то в 2010 году наступившая оттепель разморозила около 90% этого объема, говорит Мария Литинецкая. Таким образом, по ее данным, инвестиционная и строительная активность в московском регионе увеличилась в 1,5-2 раза. По мнению эксперта, замороженных многоэтажек в Москве практически не осталось.
«Действительно, сейчас происходит своего рода „передел“ строительного рынка столицы, который знаменуется тремя факторами, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор стройкомпании „АРС-Холдинг“ Геннадий Траутманис. – В результате инвентаризации мэра Москвы оказалось, что почти треть строек не имеют либо надлежащих документов, либо – денег. Они остановлены, город никаких кредитов под такие проекты не даст. Скорее пригласит „варятов“ заканчивать недострой. Второе – банки все же осознали, что просто сидеть на своих „кубышках“ — это медленное самоубийство, и мало-помалу возобновили кредитные программы для девелоперов. В-третьих, фактический уход с рынка Москвы компании „Интеко“ расчистил площадки для молодых, новых и региональных застройщиков».
Есть у некоторых экспертов мнение, что активизация застройщиков объясняется возрождением платежеспособного спроса. По данным Росреестра, объем покупательской активности на рынке столичного жилья в 2010 году вырос более чем в 1,5 раза. Так, чиновники зарегистрировали рекордный объем сделок купли-продажи квартир в Москве (85,65 тыс. сделок), который сравним лишь с 2003 годом (87,5 тыс. сделок).
«Это все же преждевременная оценка ситуации, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости руководитель консалтингового центра „Сити-Аудит“ Ольга Аверченко. – Нет данных о росте заработных плат ни в Москве, ни в регионах, если не принимать во внимание отдельные категории сотрудников госкорпораций, нефтяных и банковских структур. Скорее, говоря о росте платежеспособности, надо иметь ввиду снижение ставок и облегчение условий получения ипотечных кредитов. Самостоятельно заработать на жилье может не более 5-7% москвичей и еще меньше жителей регионов».
Вопрос – есть или будет и будет ли дефицита предложения жилья в Москве. Однозначно ответить довольно сложно, учитывая тот факт, что в последний год большинство сделок приходилось на вторичный рынок. Именно от «вторички», где может образоваться дефицит, может пойти «цепная реакция» роста цен, предупреждает первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. Заметим, что на вторичном рынке рост цен идет сейчас в пределах 1-1,5% в месяц. Соответственно, прогноз роста цен на квадратные метры в 2011 году будет на уровне 15%. По оценкам аналитиков «Миэль», московское жилье будет ежемесячно дорожать на 0,5-1% и в итоге приблизится к докризисной стоимости.
Газета ВЗГЛЯД-Недвижимость ранее сообщала, что в 2008-2009 годах цены упали на 25-30%, а на их восстановление потребуется до 36 месяцев. Таким образом, к концу нынешнего года цены примерно окажутся на «границе восстановления» и продолжат рост. «Скорость» роста, учитывая состояние платежеспособности, объемы строительного рынка и уровень банковских кредитов, сохранится на примерно сегодняшнем уровне, считают эксперты. То есть, дорожать жилье будет чуть быстрее (на 2-4%) инфляции, которая, согласно официальным прогнозам, составит в 2011 году около 9%.
Есть и еще один любопытный момент, отмечаемый экспертами «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU). По их мнению, с приходом кризиса и снижением статистики ввода жилья в Москве нового существенного уменьшения количества новостроек в свободной продаже практически не произошло, «ниже падать уже некуда». Почти все падение приняла на себя неадекватно возросшая накануне доля социального жилья – с трех миллионов метров она сократилась примерно до 0,5 миллиона.
Специалисты «Индикаторов» отмечают, что «вся ирония ситуации состоит в том, что сокращение объемов в части коммерческого жилья, как раз и влияющего на цену, отсутствует, либо если сокращение все же и имеет место, то совсем не в тех масштабах, как падение общего объема строительства в городе».
В этом парадоксе заключается и ответ на вопрос о том, почему не произошло снижения объемов строительства в 1998-2000 годах – просто доля социального жилья тогда была минимальной. «Жилье является базовой потребностью людей, и на дефицитном рынке его продолжают строить и продавать, как хлеб, несмотря на то, есть кризис или нет – говорят „Индикаторы“. — Единственное, что имеет значение, это цена продажи. А вот после того, как в 2003 — 2008 годах доля жилья, строящегося за счет бюджета, неадекватно раздулась, с приходом кризиса именно ей и пришлось резко сократиться. Но это почти не затронуло объемы строительства жилья на продажу».
Таким образом, заключают эксперты, основная масса сданного в 2010 году жилья начинала строиться и продаваться как раз в 2008 году, потому что характерный срок строительства монолитно-кирпичных домов, которых в Москве большинство, около 2 лет. То есть, подчеркивают специалисты, провальный отчет за 2010 год — это и есть отражение самого пика кризиса 2008 года. Эти объемы как раз и отражают дефицит новостроек в Москве конца 2007 и первой половины 2008 года, когда средняя стоимость метра взлетела с 4 до 6 тыс. долларов.
При этом в IRN.RU отмечают, что объемы сдачи 2010 года «уже не имеют никакого отношения к текущей динамике цен». Сегодня рынок цен формируется за счет проектов, которые только начинают строиться и продаваться или находятся на этапе середины строительства. С учетом двухгодичного лага большая их часть попадет в статистику ввода только в 2012 году, и именно статистика 2012 года будет характеризовать наличие или отсутствие дефицита предложения новостроек сейчас.
Если принять этот посыл, то получается, что никакого дефицита новостроек в столице не будет, а в ближайшие год-два в Москве будет сдаваться порядка 1,5-2 млн коммерческого жилья.
Что касается состояния и перспектив цен на новостройки, то сегодня вилка цен составляет от 80 до 140 тыс. рублей за «квадрат». В ближайшем Подмосковье (до 15 км от МКАД) «новостроечный» метр продается в пределах 50-80 тыс. рублей.
Фото: ИТАР-ТАСС
2 марта 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
