Эксперты: насколько выгодно инвестировать в жилье
«Квартирный вопрос» волнует сегодня, согласно оценкам социологов, порядка 60% россиян, и только 7-8% имеют возможность его самостоятельного решения. Еще 20-30% рассчитывают на снижение ипотечных ставок и потенциально в состоянии купить квартиру или дом. Главный вопрос – цены на «квадраты». Имеет ли смысл сегодня инвестировать в жилье и как объемы строительства связаны со спросом и стоимостью метров – об этом говорят эксперты.
Согласно расчетам компании Penny Lane Realty, самым привлекательным с точки зрения личных инвестиций в жилую недвижимость сегодня представляет рынок жилья Екатеринбурга. Факторы составления рейтинга следующие: безопасность, экологическая обстановка, стратегическая важность градообразующих отраслей производства, экономическая эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы жилищного строительства.
На 2-м месте рейтинга — Казань. Главная особенность города – большой круглогодичный поток туристов, стабильность темпов строительства жилья и достаточно высокий уровень средних доходов граждан.
На 3-м месте по привлекательности вложений в жилье аналитики называют Томск, мотивируя это тем, что он популярен как «центр международного сотрудничества в сфере инновационных программ и разработок и площадка для встреч на международном уровне».
Далее следуют Краснодар ( высокий уровень комфорта проживания), Ростов-на-Дону (главный логистический узел юга России).
В Penny Lane считают, что темпы роста цен в Москве и Санкт-Петербурге не самые высокие по стране, а потому и в пятерку городов – лидеров по привлекательности инвестиций в недвижимость два «главных» города России не вошли.
«Основной закон успешного инвестирования заключается в том, что на любой перспективный рынок нужно входить, когда он на минимуме, — говорится в обзоре компании. — В Москве и в Петербурге период ценового дна уже давно прошел, в 2010 году цены в столице выросли в среднем на 12,7%. Поэтому для наиболее эффективного вложения средств имеет смысл наблюдать за ценами других городов: в некоторых из них цены всё еще находятся на уровне кризисного дна».
«Действительно, входить надо на „дне“, но при этом надо признавать тот факт, что помимо темпов строительства, есть еще и „просто“ цены, а они в Москве и Питере намного выше средних российских показателей, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор консалтинговой компании PRO-Invest Максим Кайданов. – Все решает спрос. Именно от него, то есть от конечной цены на жилищный продукт, зависят объемы строительства. Нет спроса – нет цен, на низком ценовом диапазоне строителям возводить жилье невыгодно. Это — закон рынка».
«Масштабное госстроительство может обеспечить некоторое снижение цен на жилье, однако, в нашей стране существуют миллионы очередников, которые никогда не смогут купить жилье на рынке, — считает директор строительной компании BBL-Development Аркадий Гудков. – Это значит, что государственное жилье не будет влиять на рынок, так как отойдет очередникам. Цены будут формировать коммерческие строители, ориентируясь исключительно на спрос, то есть на покупательскую способность россяин. Сегодня она на 90% зависит от ипотеки. Будут низкие ставки – будет много нового жилья и будет рост цен».
Что касается темпов и объемов возводимого в Москве жилья, то как свидетельствуют столичные застройщики, сегодня остановилось финансирование не только городских программ, приостановлено много коммерческих проектов. Причина – инвентаризация мэрией всех контрактов. В положении неясности со своими проектами многие девелоеры предпочли временно остановить работы. Они говорят, что пауза может затянуться до полугода, что приведет к тому, что через год возникнет дефицит новостроек и снова будет новый мощный рост цен на жилье.
В мэрии Москвы говорят, что главная задача новой администрации города – это решение транспортных проблем. Поэтому некоторые одобренные ранее строительные проекты будут отменены, а финансовые средства перенаправят на дорожное строительство.
Цена квадратного метра жилья, а не себестоимость строительства является ключевым фактором в определении объемов ввода жилья строителями. Меры, направленные на искусственное снижение цен, в существующих условиях будут сдерживать новое строительство — таковы основные выводы исследования «Модель рыночного равновесия на региональных рынках жилья в России», представленного гендиректором компании Trade Marketing Research Александром Угаровым на дискуссии по проблемам ценообразования на рынке жилья России в фонде «Институт экономики города», сообщает газета «Ведомости».
Согласно расчетам «Института экономики города», индекс доступности жилья достиг в 2008 году значения 5,3, что означает, что стоимость квартиры в 54 «квадрата» более чем в 5 раз превышает средний годовой доход семьи из трех человек. Федеральные власти считают необходимым увеличение объемов ввода нового жилья и одновременно снижение его цены. Получается, что это взаимоисключающие цели, комментирует газете ситуацию на рынке эксперт.
С такой постановкой вопроса и приоритетами согласны в компании Trade Marketing Research, где прямо говорят о том, что «самый прямой путь к повышению доступности жилья состоит в увеличении доходов населения».
По мнению Александра Угарова, ключевую роль в формировании предложения на рынке жилья играет инвестиционный климат, то есть социальные и административные обременения, а не себестоимость самого строительства.
Газета ВЗГЛЯД-Недвижимость уже сообщала, что на разного рода «обременения» девелоперы тратят в Москве (данные на 2008 год) до 40% совокупной стоимости самого проекта. «Так называемая „коррупционная составляющая“ плоха сама по себе, но она серьезно бьет по карману каждого покупателя жилья, который оплачивает яхты и „рублевские дворцы“ чиновников „от строительства“, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор московской стройкомпании Альфред Симкин. – У народа мало денег, а цены завышены искусственно коррупцией. То есть коррупция бьет по спросу и он падает. Падает спрос – падают темпы возводимого жилья. Меньше темпы – меньше строек, больше – дефицит и выше цены».
По мнению некоторых экспертов, главное зло в строительстве — это отсутствие открытого прозрачного рынка земли. Мысль проста — себестоимость возведения коробки многоквартирного дома примерно одинакова во всех регионах и не сказывается на продажной цене и объемах ввода жилья. Стоимость земли и «откаты» на ее получение – именно эти факторы взвинчивают стоимость жилья в Москве.
Кстати, как сообщают «Ведомости», сегодня платежеспособный спрос по-прежнему крайне низкий, и товарных запасов у девелоперов хватит на 2-3 года.
«Если говорить об инвестиционной привлекательности рынка жилья, то ответ прост – да, он привлекателен и вкладываться можно, но, конечно, с большой осторожностью, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости независимый эксперт столичного рынка недвижимости Марина Колокольникова. – Можно потому, что рынок сейчас на ценовом дне и он будет расти. Не сегодня, а в перспективе 2-3 лет. Но если сравнивать отдачу от вложений, то она будет ниже сегодняшних депозитных ставок в банках. Постепенно эти „весы“ будут уравняются, и рынок придет к европейскому стандарту, когда отдача от инвестиций в жилье на 2-4% выше ставок в банках по вкладам. Но произойдет это далеко не завтра».
Фото: ИТАР-ТАСС
17 февраля 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
