Возвращение блудного спроса
Многие эксперты всерьез говорят о возвращении спроса на рынке жилой недвижимости. Причем не просто о робких пробных шагах спроса, а о полном возвращении, сравнимым по масштабам с докризисным уровнем. Действительно ли спрос вернулся на рынок или же девелоперы и риэлторы выдают желаемое за действительное, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва.
— Действительно ли спрос достиг докризисного уровня?
— На самом деле, если говорить о Москве, то во втором полугодии 2010 года общее количество сделок, которые проходят через Регистрационную палату, приблизилось к показателям 2007-2008 года, а в некоторые месяцы даже превысило значения этого периода. Но достаточно серьезно изменилась структура спроса: сейчас он сконцентрирован в нижних ценовых сегментах и маленьких площадях. Это касается прежде всего вторичного рынка жилья, который восстанавливается быстрее всего, поскольку на него раньше всего вернулась ипотека с адекватными ставками. Второй фактор — достаточно большой отложенный спрос. В течение 2009-2010 годов этот спрос потихоньку возвращался, но, в основном, на вторичный рынок.
Что касается первички, то в сегменте комфорт-класса мы оцениваем ситуацию оптимистично. Абсолютные объемы продаж действительно вернулись на докризисный уровень. Но совсем, конечно, на других ценовых уровнях, если считать в валюте. Рублевая стоимость квадратного метра сейчас находится приблизительно на уровне 2007-2008 годов.
Пример — один из наших проектов, который продавался до кризиса по средней цене 115-120 тыс. за кв. м. На пике кризиса в 2009 году цены в нем упали до 85-90 тыс., то есть практически на 30%, сейчас этот же объект продается в среднем за 120 -130 тыс. за метр. В целом можно говорить о возвращении рублевой цены и объемных показателей в сегменте комфорт-класса на предкризисный период.
Трудно говорить что-то об элитном сегменте, хотя мы знаем, что качественные, наиболее знаковые объекты разлетаются, как горячие пирожки.
— Изменился ли покупатель после кризиса?
— Да, безусловно. Структура спроса сейчас посткризисная. На рынке пока не восставлена покупательская способность до 100-процентного значения. Есть сложности: усеченные бюджеты, потребность в ипотечном кредитовании, не всегда у человека есть возможность подтвердить свои доходы и платить по ипотеке с существующими ставками. Но тем не менее постепенно покупатель «приходит в себя».
— Для многих покупателей цена на однокомнатную квартиру в 5 млн руб. – психологический рубеж. По вашему мнению, удержит ли предложение на рынке в следующем году эту планку или стоимость значительно возрастет?
— Уже сегодня однокомнатную квартиру за 5 миллионов купить затруднительно. Нижняя планка находится в пределах 4,2-4,3 млн, но такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки.
Есть предложения до 5 млн руб., но не на вторичном рынке. На сегодняшний день средняя цена на однокомнатные квартиры на вторичке уже составляет 5,5-6 млн. Поэтому в недостроенном доме аналогичная площадь может стоить чуть больше 5 млн.
Не думаю, что именно круглая цифра 5 млн продержится весь 2011 год, но и не верю в какое-то значительное удорожание, скажем, до 7-8 млн. Скорее всего, рост составит 10-15%, чуть выше инфляции.
— На рынке отмечается рост сделок с привлечением ипотечного кредитования. Какую долю в общем числе сделок может занять ипотека в этом году?
— Абсолютно точно, рост объективный. Более того, на сегодняшний день ипотечное кредитование вновь, как и в докризисные времена, становится локомотивом спроса. Оно играет существенную роль в восстановлении платежеспособного спроса, потому что без ипотеки сегодня в нашем сегменте покупается не более 30-40%. Остальное – с использованием ипотечного кредитования. От докризисного уровня эти сделки отличаются достаточно существенно, потому что в 2007-2008 году было большое количество сделок с минимальными первыми взносами, с максимальным размером кредита. Сейчас наоборот, люди стараются за счет сбережений и каких-то заработков профинансировать максимальную часть стоимости квартиры, а в длинный ипотечный кредит взять 10-30% от стоимости квартиры для того, чтобы минимизировать свои риски.
Тем не менее, потребности в кредитовании испытывает абсолютное большинство наших клиентов. Мы оцениваем такое соотношение ипотечных и неипотечных сделок в 2011 году: по объектам на нулевой стадии строительства – 60% на 40%, в пользу неипотеки. А вот на завершающей стадии строительства, когда дома почти готовы, ипотечные сделки могут превышать 80%. Разница достаточно существенная, потому что ипотечные ставки более высокие в период строительства, труднее получить ипотеку, а еще боязно, потому что дом еще не построен. А когда дом уже готов, покупатели более спокойно относятся к ипотеке.
Сейчас Сбербанк, например, продлил действие предложения «В десятку!» на 2011 год, по условиям которого на 10 лет под 10% годовых в рублях дается ипотечный кредит. Или стандартные условия кредита «Ипотечный+» — чуть-чуть выше ставка, но сроки больше. Однако по этим программам идут продажи только в трех московских объектах, в том числе и в ЖК «Лазаревское».
Мы подписали соглашение со Сбербанком о сотрудничестве по таким ипотечным кредитам буквально на днях, и уже сейчас спрос показывает, что не менее 70% покупателей они действительно интересны.
— Ситуация на рынке постепенно стабилизируется. В связи с этим можно ли прогнозировать возвращение инвестиционных покупок квартир?
— Да, инвестиционные сделки возвращаются. Но их структура меняется, потому что в кризисные годы появился такой сегмент, как инвестирование в экономкласс на короткие сроки. Пионером для таких инвесторов стал «Ведис», когда огромные объемы продавались по фактической себестоимости – 70-80 тыс. за кв. м в домах с полной отделкой. Соответственно, в такие проекты и объемы инвесторы с удовольствием вкладывают деньги уже сейчас. У нас есть объекты, по классу сравнимые с тем, что делают наши партнеры из «Ведиса», и мы на себе ощутили тягу наших покупателей к заработку. Есть люди, у которых имеются свободные деньги, и это частные соинвесторы на две, четыре, десять квартир с ограниченным объемом средств, готовые вкладываться на самой ранней стадии строительства с целью заработать. Такие сделки на рынке есть, и их количество увеличивается. Другое дело, что цель этих коротких инвестиций такова, чтобы на начальной стадии строительства закупиться и, не дожидаясь окончания строительства, перепродать с определенным доходом. Сейчас это может быть 20-30% годовых. Такая доходность многих устраивает, и поэтому люди готовы инвестировать.
До кризиса были более длинные инвестиции, когда люди вкладывались на весь период строительства, не перепродавали, а ремонтировали, отделывали эти квартиры, сдавали их в аренду, использовали как активы. Таких сделок сейчас, конечно, меньше. По ЖК «Лазаревское» таких сделок нет, потому что на сегодняшний день цена максимально рыночная, поэтому вкладываться потенциальным инвесторам уже неинтересно, у нас – 99% это конечные покупатели, которые собираются там жить.
Другое дело, когда запускаются новые проекты и на самых начальных стадиях люди, справедливо ожидая какую-то более-менее низкую цену, инвестируют в квартиры как в финансовый инструмент. На рынке есть такие сделки, их достаточно много.
— Малогабаритные квартиры и студии – это реальная потребность покупателей или просто продвижение товара со стороны девелоперов?
— Можно сказать, и то, и другое. Это действительно товар, который девелоперы опять стали предлагать на рынке. Опять — потому что нового в этом продукте немного. Первые квартиры-студии в Москве были построены более 15 лет назад. И пионером в этом деле был вовсе не частный инвестор, а город в лице тогда еще существовавшего Департамента инвестиционных программ строительства. Было построено несколько экспериментальных домов с квартирами площадью 27-28 кв. м, но, к сожалению, тот опыт был признан неудачным, и с московского рынка на несколько лет подобный продукт просто исчез.
Потом было второе пришествие, в середине 2000-х годов. На основе очень успешного питерского опыта: одна из петербургских компаний заново стала предлагать этот продукт в Москве в ограниченном объеме. Но, тем не менее, этот опыт был признан достаточно положительным. Мы говорим о компании «Первый строительный трест» — это дочка питерского ЛЭКа. Там было несколько подъездов с маленькими квартирами. Они достаточно успешно были распроданы, но это был докризисный период. Когда рынок начал расти в 2005-2007 годах, девелоперам стало интересно продавать большие лоты, потому что метр стоил все дороже и дороже.
На волне кризиса вновь вернулся на рынок этот продукт, некоторые застройщики сейчас выводят проекты с маленькими квартирами. Соответственно, мы ожидаем, что появится несколько проектов, в которых далеко не целиком – не дома, не большие массивы, не десятки тысяч метров квартир-студий, но они будут.
Поскольку такие квартиры востребованы как жилье начального уровня, временное жилье, под аренду, как жилье для студентов, для пенсионеров, то есть целевая аудитория у этого продукта есть. Его не очень выгодно строить в Москве, поскольку существуют большие затраты на коммуникации, на мощности – на электричество, на воду, на все остальное. Еще на маленькую квартиру или на большую квартиру полагается одинаковое количество машиномест, а именно в нашем сегменте — это одно машиноместо на квартиру. Машиноместа в подземном гараже, наверное, ни для кого не секрет, застройщику строить невыгодно, потому что такое количество, к сожалению, покупатели жилого комплекса не в состоянии купить.
Однако как таковые студии интересны рынку. Понятно, что нельзя говорить о каком-то комфортном проживании в 27-метровой квартире с одним окном, но, тем не менее, как первое жилье, как относительно недорогое жилье студии интересны очень широкой аудитории. Мы со своей стороны планируем в одном из наших проектов в Митине строительство небольшого, около 7%, объема квартир-студий (27-29 кв. м) для расширения товарного предложения. Основная масса квартир будет традиционного для кофморт-класса размера.
— Как вы оцениваете градостроительные инициативы новой команды, пришедшей к власти в Москве?
— Мы услышали ряд важных заявлений: во главу угла будет поставлено решение транспортных проблем, обеспечение метро отдаленных районов. Что касается жилья, мы услышали инициативу властей по поводу выведения деловой инфраструктуры из центра города.
Трудно оценивать сейчас эти перспективы, прежняя команда действительно много лет трудилась, с этим работала, и были созданы основополагающие вещи: Генплан Москвы, Правила землепользования и застройки, которые пока не приняты, к сожалению. На сегодняшний день у законодательной и исполнительной ветвей власти масса вопросов к этим документам, поэтому мы не ждем их появления в ближайшие дни. Что-то будет пересматриваться. Пока ситуация предсказуемо заморожена, то есть глобально новые проекты не появляются, потому что нет идеологии. Новая власть, видимо, новую идеологию будет какое-то время создавать, потом какое-то время воплощать. Здесь очень важны какие-то шаги, посылы, документы, но мы не ждем их очень быстро. Мы понимаем, что идет глобальная перестройка системы власти, системы работы, прежде всего, госаппарата на нужды города.
— Каковы Ваши прогнозы на 2011 год в сегменте жилой недвижимости?
— Мы не видим каких-то глобальных оснований для потрясений рынка, почвы для какого-то резкого оживления и возвращения по спирали на ценовые ралли 2007-2008 годов. Но в то же время нет причин для резких падений. Скорее всего, что этот 2011-й наравне с 2010-м станет годом стабильности, когда действительно будут работать рыночные механизмы по сегментам и по объектам. Интересные проекты будут привлекать покупателя, а некрасивые дома с огромными квартирами по завышенным ценам по-прежнему не будут продаваться — это рыночные механизмы.
Можно не ожидать и появления большого количества новых проектов и, соответственно, нет поводов и для перенасыщения предложения. Основные объемы жилых площадей в этом году будут выведены в продажу ведущими застройщиками, в том числе и нами.
14 февраля 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
