Измельчили предложение
Хит продаж на подмосковном рынке новостроек в 2011 году — типовое и малогабаритное жилье
Подмосковный рынок недвижимости оказался в эпицентре потребительского и инвестиционного спроса. Девелоперы рапортуют о рекордных объемах продаж новостроек. В то время как на вторичное жилье цены выросли менее чем на 2%, новостройки подорожали на 5–6%. И это «средняя температура по больнице». Жилье в новостройках, расположенных в непосредственной близости от Москвы, поднялось в цене гораздо существеннее: на 15–20%. Стоимость метра в некоторых подмосковных проектах экономкласса достигает уже 125 тыс. рублей. Однако из-за стремительного увеличения объема предложения и неизбежных изменений в структуре спроса рост подмосковного рынка может замедлиться уже в следующем году.
Тесно, дорого, доступно
Посткризисная волна спроса на подмосковном рынке первичного жилья сопровождается ростом предложения. С января по октябрь в Московской области началось строительство 374 новых многоквартирных домов общей площадью 4,3 млн кв. метров (на 86 тыс. квартир). По сравнению с 2010 годом объемы текущего строительства выросли более чем на 20%. Всего по состоянию на 1 ноября в Подмосковье на разных стадиях строительства находилось около 15,4 млн кв. метров многоквартирного жилья, 1,5 млн метров в малоэтажных домах и таунхаусах, 3,3 млн метров коттеджей.
Повышенным спросом пользуется экономичное жилье в непосредственной близости от МКАД и в городах-спутниках. Оно предлагается в двух базовых форматах. Во-первых, это квартиры в типовых панельных домах советского образца, которые возводятся в рамках проектов комплексной застройки территорий. Наиболее масштабное новое строительство ведется к юго-западу, югу и востоку от Москвы. В частности, во втором полугодии начались продажи квартир в крупных панельных микрорайонах, которые возводятся в окрестностях Видного, Домодедова, Железнодорожного, Балашихи.
Во-вторых, растет объем предложения малогабаритного жилья в монолитно-кирпичных домах. Как и многие проекты крупнопанельной застройки, такие жилые кварталы зачастую возводятся в отрыве от транспортных узлов и городской инфраструктуры. Девелоперы завлекают покупателей разнообразной квартирографией, привлекательными архитектурными решениями (фасадами,
элементами городского дизайна). Но главное — ценой. За студии площадью 21–30 кв. метров компании просят 2,5–3 млн рублей. Такие квартиры пользуются повышенным спросом, несмотря на то что в пересчете на метраж стоимость малогабаритного квадрата зачастую превышает 100 тыс. рублей.
Наиболее ликвидны новостройки, расположенные на присоединяемых к Москве юго-западных территориях либо вблизи новых станций метро. Так, в крупнейший градостроительный кластер превращаются территории вдоль Калужского и Варшавского шоссе: здесь недалеко от МКАД возводится сразу несколько крупных микрорайонов (в районе поселка Коммунарка, города Московский и др.). Проекты реализуются при поддержке частных и окологосударственных банков. Крупные девелоперские программы запланированы в районе деревни Говорово (около 270 тыс. кв. метров жилья), деревни Дрожжино (около 100 тыс. метров). Одним из крупнейших проектов многоквартирной панельной застройки на территории так называемой Новой Москвы может стать микрорайон, который планируется построить на Калужском шоссе в 10 км от МКАД, около деревень Станиславль и Десна.
Впрочем, определенным препятствием для реализации инвестиционных идей на территории Новой Москвы в заявленных застройщиками объемах могут послужить действия региональных властей. По слухам, в связи с намеченным расширением границ Москвы существует неформальный мораторий на согласование проектно-строительной документации, установлены жесткие лимиты в части обеспечения стройплощадок энергетическими мощностями.
Неполноценный вариант
Стремительное размножение малогабаритных форматов на подмосковном рынке новостроек обусловлено спецификой спроса на недвижимость. По словам застройщиков, до 60% покупателей — это молодые семьи с детьми; 30–40% таких клиентов не имеют достаточных накоплений, поэтому покупают жилье в кредит. По словам заместителя коммерческого директора ФСК «Лидер» Софьи Старковой, до 50% покупок в одном из крупных подмосковных проектов компании осуществляется с помощью ипотеки. По информации «Миэль-Новостройки», ипотека на покупку квартиры в Московской области доступна заемщикам с ежемесячным доходом 31–55 тыс. рублей. Минимальный платеж по кредиту составляет от 15,5 до 27,3 тыс. рублей в месяц при средней ставке на первичном рынке 12,5% годовых и минимальном первоначальном взносе 15–20%.
Существенная доля сделок с панельным и малогабаритным жильем осуществляется в инвестиционных целях. По данным ГК МИЦ, на долю инвестиционных покупок приходится в среднем 25% продаж. А на этапе строительства доля таких сделок доходит до 40%.
Ставка на снижение стоимости продукта за счет оптимизации его потребительских качеств (прежде всего метража) позволяет подмосковным девелоперам охватывать самую малобюджетную и многочисленную аудиторию покупателей. Однако совершенно очевидно, что текущий спрос на гиперэкономичный сегмент крайне чувствителен к цене и не безграничен. Хотя бы потому, что малогабаритки не жилье на перспективу. Сейчас собственники таких квартир вынуждены проявлять смекалку, чтобы обустроить быт. «Мы кое-что разломали, построили над санузлом огромную антресоль объемом три кубометра, куда убираем все сезонные вещи. При входе в комнату поместили небольшую кухонную зону, которую поставили на подиум высотой полметра. Под него мы задвигаем большую двухместную кровать. А сам подиум можно использовать, например, в качестве лавки», — описывает свой быт в малогабаритке площадью около 21 квадрата, расположенной в подмосковном жилом комплексе «ОКвиль», один из собственников. Однако даже с помощью таких изящных решений вряд ли можно превратить малогабаритки в комфортное семейное жилье. Зачастую проблема не только в мизерной площади, но и в отсутствии полноценной социальной и бытовой инфраструктуры.
Почти наверняка уже в ближайшие два-три года спрос на малогабаритки будет исчерпан, многие нынешние владельцы таких квартир захотят расширить жилплощадь. Основная интрига в том, смогут ли девелоперы подстроиться под новую волну спроса и предложить более комфортные, а главное, доступные по цене альтернативы. Одним из вариантов может стать расширение строительства экономичного малоэтажного жилья. По нашей информации, некоторые предприниматели вынашивают подобные планы. Пожалуй, только в этом сегменте рынка застройщики смогут найти резервы для существенного снижения себестоимости, обеспечив при этом достойное качество продукта и приемлемый уровень рентабельности.
Фото: Алексей Андреев
14 декабря 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
