CRE Federal Summit-2009: Будущее рынка Нам решать!
В течение двух дней, 18-19 июня, в Санкт-Петербурге проходил CRE Federal Summit-2009, который собрал более 300 участников рынка коммерческой недвижимости. Среди них: инвесторы, девелоперы, архитекторы, управляющие и строительные компании. «Будущее рынка. Нам решать!» - слоган саммита, который поставил перед его участниками нелегкую задачу поиска пути дальнейшего развития рынка.
Тематически саммит был разделен на три блока: девелопмент; инвестиции, финансирование, оценка; управление, маркетинг. Согласно этим блокам в трех залах шли параллельные открытые дискуссии.
Обсуждать проблемы девелопмента начали с актуальной темы - «Реконцепция в борьбе с кризисом: как добавить проекту added value?». Участники отметили, что сегодня очень мало проектов с действительно хорошей концепцией. Если концепция изначально была плохая, то сегодняшняя работа - это не реконцепция, а работа над ошибками, подчеркнул Сергей Верещагин, коммерческий директор компании «Евразия Логистик». Эксперты сошлись во мнении, что в ближайшее время будет много работы над бумажными проектами, их детальной качественной доработкой.
Другой важный вопрос, который обсудили участники рынка, - можно ли сегодня оптимизировать свой проект, чтобы не утонуть в долговом болоте? По словам генерального директора Knight Frank Spb Олега Баркова, дешевеющие активы и неспособность закредитованных девелоперов к активным действиям создают условия для выхода на рынок новых игроков.
Президент, партнер GVA Sawyer Вера Сецкая указала на то, что девелоперы ведут активный поиск соинвесторов. Однако теперь бизнесменам приходится расходовать средства максимально рационально. Девелоперу впредь придется задумываться о том, нужна ли ему лестница итальянского мрамора или услуги мировой архитектурной звезды. Не лучше ли потратиться на инженерное оснащение, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию? Решение сегодняшних проблем - быть скромнее, умнее. Главный лозунг сейчас - «меньше «понтов». Эту точку зрения поддержали все участники дискуссии «Как оптимизировать девелоперские проекты в новых условиях».
Для тех, чьи проекты находятся стадии разработки, - сегодня удачное время, считают участники рынка недвижимости. Они имеют возможность просчитать свои проекты без спешки. Генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов указывает на то, что это тем более актуально, что ценовые ожидания потенциальных потребителей коммерческой недвижимости снижены сегодня на 25-30%.
Одной из следующих дискуссий, затрагивающую актуальную сегодня тему, стала дискуссия «Fee-development - возможное решение». Ее участники спорили о том, существует ли такое понятие как fee-девелопмент в России, что оно означает и каковы перспективы развития этого явления.
Алексей Новиков, генеральный директор Parkridge, уверен, что кризис положительно повлияет на популярность fee-девелопмента в России. На рынке появится сегмент девелоперов, продавших свои незавершенные проекты и продолжающих управлять ими в качестве наемных компаний.
Значительная часть дискуссии была посвящена проблеме ответственности fee-девелопера перед инвестором проекта. Fee-девелопер, как и консультант, предоставляет услугу, а инвестор требует от него разделения рисков.
Вера Сецкая озвучила мотивационную схему, согласно которой fee-девелопер получает в качестве премии небольшой процент от прибыли при достижении проектом оговоренных финансовых показателей. Александр Шарапов, президент Becar Realty Group, счел более справедливой схему, при которой fee-девелопер вкладывает в проект заказчика собственные средства (10-20%) и таким образом делит риски и прибыль с инвестором. По мнению г-на Шарапова, именно такая партнерская схема будет развиваться в России.
Пересмотр договора аренды - в последние полгода основной и наиболее проблемный предмет для разговора между собственником и арендатором.
Старший юрист DLA Piper Павел Логинов подчеркнул, что юридическая практика пересмотра действующего договора пока только нарабатывается, универсального решения для всех ситуаций нет. Поэтому, считает эксперт, прежде чем ввязываться в судебные споры, компании необходимо оценить все имеющиеся договоренности и риски.
Инвестиционный блок, спонсором которого выступила компания Ernst & Young, начался с попытки участников рынка рассчитать себестоимость квадратного метра в изменившихся реалиях.
В настоящее время действует целый ряд механизмов, который влияет на цену квадратного метра в сторону уменьшения. По словам Дмитрия Титарева, директора по продвижению и маркетингу Consolis, стоимость земли с середины прошлого года начала снижаться. Специалисты считают, что эта тенденция только продолжится. Интересная ситуация обстоит с рынком стройматериалов. Несмотря на то что отрасль в целом находится в плачевном состоянии, цена стройматериалов в настоящий момент опустилась незначительно (на 10-15%). Еще один важный аспект ценообразования - стоимость отделки коммерческих площадей. Как рассказал Дмитрий Куркович, исполнительный директор архитектурной фабрики Forma Group, в 2008 году, согласно данным Sunbury Heights, средняя стоимость отделки офисной недвижимости превышала стоимость отделки офиса в Лондоне. За отделку класса А запрашивали $1000/кв. м. В текущих условиях речь идет о $500/кв. м, максимум $700/кв. м. Услуги консультантов, добавляющие определенный процент к стоимости квадратного метра, в кризисных условиях также были пересмотрены, равно как и их стоимость. По словам участников, спрос на услуги консалтинга упал на 30%. Специалисты сошлись во мнении, что основная миссия консультантов сегодня - это реализация существующих площадей.
Безусловно, рынок подкорректирует цены аренды, оставив «на плаву» лишь тех собственников, кто будет способен работать в новых - оптимизированных - условиях.
Участники дискуссии, посвященной финансовым стратегиям по управлению бизнесом в условиях экономического кризиса, в начале мероприятия оказались настроены пессимистично. «На какой стадии кризиса сейчас находится рынок - это трудный вопрос, поскольку сейчас нет рынка. Рынка, где нет покупателя, не существует», - сообщил Йеппе де Боер, директор управления инвестиционно-банковских услуг Renaissansce Capital. Впрочем, если в последние 6 месяцев сделок не было вообще, то теперь инвесторы начинают задумываться о том, чтобы сделать какие-то покупки. «Во второй половине 2009 года мы начнем двигаться от ситуации «рынка нет» к рынку низкого уровня», - отметил г-н де Боер.
Что же остается делать девелоперам на низком рынке, которого нет? Снижать арендные ставки. «Если же речь идет об активах в стадии строительства, продать которые практически невозможно, то здесь выход один - пустить соинвесторов, в том числе из числа подрядчиков. Это поможет облегчить кредитное плечо», - считает управляющий директор Colliers International Максим Гасиев. По его мнению, спасение бизнеса - в бартерных схемах.
Отметим впрочем, что в этот же день в соседнем зале участники другой дискуссии раскритиковали этот подход, так как распыление долей проекта снижает его качество в глазах институциональных инвесторов.
Бартерная схема финансирования девелоперских проектов применяется сегодня от безысходности. С этим согласились все участники дискуссии «Как оптимизировать девелоперские проекты в новых условиях». Причина применения такой схемы - низкая финансовая культура на рынке коммерческой недвижимости.
«Словом, финансовых стратегий поведения в условиях кризиса великое множество, и каждая компания пытается найти среди них свою», - подвел итог партнер, руководитель группы по оказанию услуг сектору недвижимости, PricewaterhouseCoopers Россия Ричард Грегсон.
Работа с проблемными активами, пожалуй, - самая актуальная тема на сегодняшнем рынке. Как отметил Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, сейчас наступает момент, когда можно забирать такие активы у нерадивых собственников и создавать новые состояния. Первыми на этом поприще преуспели банки, в распоряжении которых уже оказалось множество залоговой недвижимости, чьи хозяева не смогли расплатиться по кредитам. Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group отметил, что стоимость имущества, заложенного в 20 ведущих российских банках, согласно исследованию компании, составляет $350 млрд. С начала года размер просроченной задолженности составил $16 млрд. Однако банки не спешат переводить имущество на свой баланс - стоимость таких активов пока $5 млрд.
Впрочем, список distressed assets не ограничен банковскими залогами. Объекты в изобилии выставляются на продажу и самими собственниками. Как отметили участники дискуссии, distressed assets сегодня - это не только проекты с кредитными активами, но и плохо продуманные объекты.
Эксперты дискуссии «Цены на рынке: сколько стоят distressed assets» отметили, что в любые времена за distressed assets «велась охота» как на российском рынке, так и на западном. Однако сегодня не многие имеют навыки обращения с подобными активами, и сегодня на рынке очень мало компаний, которые знают, как получить и приумножить прибыль от проблемных активов.
Многие девелоперские компании сегодня столкнулись с проблемой реструктуризации своих долгов. На российском рынке проблема усугубляется тем, что у основной массы его участников нет практического опыта переговоров на данную тему.
Эксперты обсудили распространенную в России практику, когда девелопер предлагает банку забрать долю в компании. Банк покупает долю и затем самостоятельно реструктуризирует долги. Особенность России в том, что бизнес не дифференцированный. В России банкирам нестрашно получить актив, и они не стремятся быстрее его продать. Однако эксперты отмечают, что сделки по реструктуризации долгов сопровождаются сегодня большими трудностями, так как случай каждой компании является уникальным, и из-за отсутствия опыта банки и девелоперы приходят к компромиссам крайне редко.
Каковы планы развития на ближайшую перспективу у ритейлеров? С этого вопроса эксперты рынка начали обсуждать проблемы в блоке «Управление и маркетинг». Спонсором этого блока выступила компания Becar Realty Group.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер», уверен, что сейчас основные усилия надо сконцентрировать на том, чтобы вернуть покупателя в магазин, а не гнаться за маржой.
Ритейлеры сошлись во мнении, что сегодня, сократив бюджеты на продвижение торговых центров в целом, девелоперы роют своим объектам могилу. «Если магазин не приносит денег, то легче его закрыть», - уточняет г-н Юськив. Если девелопер не тратится на привлечение покупателей, они перестают активно приходить в ТЦ, соответственно, арендаторы могу закрывать свои магазины и съезжать.
При этом ритейлеры недовольны тем, что у них нет никаких возможностей влиять на эксплуатационные расходы.
Участники дискуссии про спрос на бизнес-центры долго не могли прийти к соглашению на тему: существующая доля вакантных площадей в 20-25% - норма для развитых рынков в периоды их спада или нет?
Те бизнес-центры, которые сейчас находятся в процессе поиска арендаторов. сталкиваются с одними и теми же проблемами - никто сегодня не хочет заключать длинных договоров аренды. Максимум, на что готовы пойти арендаторы, - 11 месяцев. Также всех арендаторов интересуют помещения только с отделкой и маленькой площади. Мелкая нарезка, коридорная система - хит нынешнего сезона.
Падение ставок на 20% ставит в сложное положение девелоперов, особенно тех., кто брал кредиты под 15%, что было вполне рыночной ставкой, считает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. Для собственника это означает передать объект банку.
По его словам, новые объекты не имеют шансов быть заполненными арендаторами. И эта ситуация продлится несколько лет. «До конца 2013 года спрос может удовлетворяться теми объектами, которые построены сейчас. Спроса на офисы в Москве нет. Мы увидим битву между собственниками», - заключил г-н Ковалев.
Отдельно участники дискуссии обсудили проблему спроса на бизнес-центры в регионах. Им честно пришлось признать, что спрос в регионах на объекты класса А не радовал и до кризиса. Причин здесь несколько. Первая - заявленные в классе А объекты явно не соответствовали этому классу ни по инженерным системам, ни по многим другим показателям. Однако ставки аренды демонстрировали устойчивый рост. Количества же компаний, которые готовы были арендовать офис по таким ставкам, не хватало.
Потенциальные арендаторы сегодня говорят «нет» офисной децентрализации. По крайней мере их интерес сосредоточен только на центральных районах города, будь то Москва или любой другой российский город.
После бизнес-центров и ритейла участники обсудили проблемы гостиничного сегмента. Кризис спровоцировал интерес девелоперов и гостиничных операторов к возведению международных отелей среднего ценового сегмента. К такому мнению пришли участники дискуссии «Сектор гостеприимства: будет ли звездный час у 3*?».
Как рассказал генеральный директор «Отель Технологии» Александр Захаров, в последние годы международные гостиничные операторы предпочитали открывать в столице и регионах страны отели класса luxury. Как результат, по его словам, ниша качественных отелей уровня 3* в России остается до сих пор свободной. Одной из причин такого выбора операторов является распространенная точка зрения, что стоимость возведения отелей для обоих сегментов одинакова высока: наибольшие затраты связаны с расходами на земельный участок. Между тем доходы от объекта более высокого сегмента выше. Директор по развитию в России и СНГ Hilton Hotels Владимир Ильичев назвал эту позицию ошибочной. «Возврат инвестиций в сегменте недорогих отелей выше, чем в категории luxury, - считает он. - Более того, гостиницы высокой ценовой категории в большей степени страдают от финансовых кризисов».
Участники дискуссии сошлись во мнении, что кризис может внести новые тренды на российский рынок гостиничной недвижимости - операторы постепенно начали проявлять интерес к отелям уровня 3*. «С одной стороны, целевая аудитория таких гостиниц гораздо шире. С другой - сегодня они более популярны у деловых туристов, которые существенно сократили расходы на командировки», - сообщил Владимир Ильичев.
Он подчеркнул, что в настоящее время Hilton Hotels активно развивает свой бизнес в регионах: за два года присутствия компании в России уже открыты отели в Москве, Перми, в 2009 году намечено открытие объекта в Новосибирске. «Многие девелоперы, которые ранее выбирали между инвестициями в гостиничный и офисный сегменты, остановились на втором варианте, посчитав его более прибыльным. Сегодня они жалеют о своем выборе, так как офисы, которые они построили, пустуют», - рассказал Владимир Ильичев, добавив, что в последние месяцы наблюдает повышение интереса девелоперов к гостиничным объектам среднего ценового сегмента.
С ним согласен управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин, который полагает, что последние годы девелоперы увлекались строительством торговых и офисных центров, а отельный бизнес относили к малодоходным. В кризис они стали активнее присматриваться к инвестициям в качественные отели, срок окупаемости которых дольше, зато спрос стабильнее. Однако далеко не всегда девелоперам, особенно в регионах, удается договориться о партнерстве с международным гостиничным оператором. Как признался представитель компании «Столица Нижний» Андрей Колобов, их компания уже давно присматривается к строительству отеля в Нижнем Новгороде с привлечением международного оператора. «Мы проведи переговоры с Hilton Hotels, Rezidor SAS, но безуспешно. Международные операторы предъявляют слишком жесткие требования к объектам», - считает он.
В ответ на это заявление Александр Захаров отметил, что партнерство девелопера и оператора - это брак по расчету, поэтому для обоих этот союз должен быть выгоден. «Не стоит склонять оператора к управлению отелем на 50 номеров, так как это будет нецелесообразно». Похожего мнения придерживается Владимир Ильичев. «Мы достаточно гибки в условиях сотрудничества с девелоперами, готовы вести переговоры по любым проектам. Но никогда не войдем в проект, экономически нецелесообразный для инвестора», - пояснил он.
Если девелоперы и операторы будут чаще договариваться о сотрудничестве, звездный час отелей уровня 3* наступит уже совсем скоро, подытожили участники дискуссии.
Посмотреть в будущее логистических центров собрались участники дискуссии, посвященной этому сектору рынка.
Крис Ван Рит, генеральный директор Giffels Management, отметил, что в сегменте высококлассных складов не спрос формировал предложение, а предложение формировало спрос. Тем самым он хотел подчеркнуть, что и до кризиса ситуация со спросом, особенно в регионах, на высококлассные логистические комплексы не была простой.
Интересный поворот обрела дискуссия, когда речь зашла о возможности модернизации складов под нужды легкой промышленности. Основная масса присутствующих сошлась во мнении, что это может стать интересной нишей в свете падения интереса других групп потребителей.
Второй день саммита начался пленарной дискуссией на тему «Государственно-частное партнерство: чем государство может помочь девелоперу».
Эта тема сегодня стоит во главе угла рынка недвижимости. Такое мнение высказал Лев Пукшанский, вице-президент УК «Морской фасад». По его словам, в последние годы инвестировал в основном бизнес, а не государство. Сегодня ситуация кардинально изменилась. «Капитализму нанесет серьезный удар. Это не локальный кризис».
Государство сегодня выступает стимулятором рыночных процессов и так или иначе должно участвовать в делах частного бизнеса.
По этому вопросу эксперты придерживаются двух мнений: государство должно помогать бизнесу, выступая как непосредственный участник всех бизнес-процессов. Другое мнение - государство должно помогать бизнесу, но происходить это должно без «вмешательства» в сам процесс ведения бизнеса.
На вопрос «что бизнес ждет от государства» точку зрения, с которой все согласились, высказал Дэвид О'Хара, президент O'Hara Real Estate. По его словам, от государства ждут прозрачности, открытости, равных и понятных правил взаимодействия со всеми. Бизнес не будет делиться своей прибылью с государством, отметил Дэвид О'Хара.
Вывод, к которому пришли участники пленарного заседания, - когда рыночная экономика дает сбой, ее надо лечить нерыночными методами.
Кто сможет это сделать? Конечно, государство. По словам Льва Пукшанского,
Сравнивая тотальные изменения климатических условий после падения метеорита на нашу планету много миллионов лет назад, Чарльз Восс, генеральный директор Aberdeen Property Investors, провел параллель с навсегда изменившимися условиями финансирования. По его словам, ликвидность исчезла не только с долгового рынка, но и с рынка фондов. И сегодня, если они и продолжают свою деятельность, то стараются работать с теми секторами, которые они знают. Средства акционеров - основная альтернатива ближайшего времени банковскому финансированию.
Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group, все-таки видит возможность привлечь средства через фонды. Однако для этого нужно очень грамотно преподнести свой проект. Вся остальная линейка финансовых инструментов по привлечению финансирования, по мнению экспертов, умерла.
Нужно ли менять концепцию в условиях, когда планы развития арендаторов свернуты, как привлечь новых арендаторов из тех немногочисленных ритейлеров, которые остались «на плаву», как повысить лояльность покупателей в ТРЦ? Эти и другие вопросы обсуждались на заседании «Управление ТРЦ: настройка под арендатора».
Прежде всего участники дискуссии отметили, что в последнее время интерес потребителей к торговым центрам серьезно снизился. Связано эти с тем, что многие ритейлеры в принципе не рассматривают расширение существующей сети и думают лишь о выживании. «В России было 850 операторов, живы только 400, развивается 180. В этих условиях нужны особенные условия для того, чтобы привлечь арендатора», - высказал свое мнение Дмитрий Золин.
Среди таких особенных условий эксперты выделили несколько, и прежде всего это оптимизация ставок для арендаторов - переход на проценты от оборота, арендные каникулы и многое другое. Впрочем, не всегда снижение ставок аренды помогает конкретному магазину. Иногда достаточно просто «подрезать» площади магазина, уменьшая долговую нагрузку, и бизнес оператора улучшается, рассказал один из участников дискуссии. Впрочем, все эти меры - частности, иногда стоит думать об изменении концепции ТРЦ, чтобы можно было успешно работать в изменившихся условиях.
Это мнение, высказанное несколькими экспертами из зала, было неоднозначно воспринято коллегами. Так, Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group, заметил, что лично он концепции ТЦ менять не будет. «Те опции, которые были запланированы, будут обязательно востребованы после кризиса. В кризис действуют преференции для арендаторов, а когда он кончится и будет оживление на рынке ритейла, операторы пойдут в регионы», - сообщил он. Дэвид О'Хара также высказал мнение, что в кризисных условиях не стоит менять концепцию ТРЦ, так как это долгоиграющий процесс, рассчитанный на годы, и быстро изменить идею торгового центра под существующие условия вряд ли удастся. С этими мнениями не согласился Максим Щеголев, директор по развитию группы компаний «О'Кей»: он призвал собственников и консультантов, планирующих концепцию ТЦ, быть гибче, то есть думать об интересах арендаторов, а не о том, как получить максимальный доход с минимальной площади. Впрочем, ему тут же напомнили, что именно в его магазине кассы расположены напротив эскалаторов.
Еще более накалил дискуссию о концепции ТРЦ вопрос, присланный от зрителя on-line-трансляции. Вопрос звучал так: «Даже если собственники снижают ставки своим арендаторам, то посетителям от этого ни тепло, ни холодно. Цены как были неадекватными, так и остались. Более того, еще выросли. Как была тоска в магазинах с точки зрения товарной группы, так она и осталась. За счет чего вы, собственники и арендаторы, собираетесь выходить из кризиса?». Участники не смогли внятно ответить на поставленный вопрос. Одни в связи с присланным вопросом стали говорить о том, что в кризисных условиях необходимо увеличивать расходы на маркетинг, чтобы с их помощью бороться за потребительскую лояльность, другие предложили вводить в ТРЦ различные дисконтные программы для привлечения клиентов. Тему, поднятую в вопросе зрителя, поддержала из зала Эвелина Павловская, партнер, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer, которая отметила, что ей как потребителю маркетинговая раскрутка ТЦ не важна. «Какие концепции ТЦ сегодня нужны, чтобы вернуть доверие потребителя, какие арендаторы?» - переформулировала она вопрос. Ответа опять не последовало. Лишь в самом конце дискуссии Денис Стенько, руководитель департамента недвижимости компании Maratex,
дал единственный антикризисный рецепт для увеличения лояльности потребителей. «Теперь нужно снизить цены, снизить маржу до нуля и выживать», - отметил он.
Но нет никакого смысла помогать арендаторам, которые не имеют шансов на выживание, сошлись во мнении участники дискуссии.
Атмосферу дискуссии «Управление ТРЦ: настройка под арендатора» накалили обвинения ритейлеров и консультантов в неумении планировать концепции и быть гибкими с точки зрения реконцепции.
По итогам двух дней работы саммита участники отметили, что, несмотря на активные обсуждения актуальных проблем на рынке, главное - большая закрытость, отсутствие открытой информации. За последние десять месяцев непрозрачный рынок стал еще более закрытым. Достоверной информации намного меньше - такой вывод сделали игроки рынка коммерческой недвижимости.
Татьяна Ломакина, Анна Невская, Татьяна Шушакова, Екатерина Крылова, Екатерина Емельянова? Марина Соломина, Александр Аргунов
22 июня 2009 г., cre.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
