Fitch: валютные риски остаются высокими для российских девелоперских компаний
Сегодня Fitch Ratings заявило, что валютные риски остаются существенными для российских девелоперских компаний, ведущих деятельность на рынке жилой и коммерческой недвижимости, ввиду значительных уровней долга в иностранной валюте. Агентство не ожидает, что эти риски будут полностью сглажены за счет традиционного использования привязки цен на недвижимость и арендных ставок, оплачиваемых в рублях, к иностранной валюте.
Многие российские девелоперские компании исторически привлекали значительную часть долга в иностранной валюте, в особенности, в долларах США. Как правило, российские девелоперы получают поступления от продаж и арендный доход в национальной валюте, что может создать значительный валютный риск для многих крупных компаний сектора. Если финансирование девелоперской компании в значительной степени осуществляется за счет долларовых заимствований, снижение курса рубля к доллару непосредственно осложняет обслуживание долларовых процентных платежей за счет операционного денежного потока в национальной валюте. В конечном счете, это снижает доступный свободный денежный поток, что может оказывать негативное влияние на общую позицию ликвидности девелоперской компании. У девелоперских компаний, которые Fitch рейтингует в России (ОАО Группа ЛСР (рейтинг "B"/Rating Watch "Негативный"), ОАО Система-Галс (рейтинг "B"/Rating Watch "Негативный") и Mirax Group Holding B.V (рейтинг "C"/Rating Watch "Негативный")) на конец 2008 г. обязательства в иностранной валюте составляли около 35%, 20% и 88% общего долга соответственно.
С конца июля 2008 г. рубль потерял в стоимости 31% относительно доллара США, с пиком падения курса рубля, на 36%, в феврале 2009 г.
Как и динамика спроса и предложения, которая влияет на рынок и жилой, и коммерческой недвижимости, ситуация с валютным курсом также усиливает падение цен. На основе данных от IRN.ru, цены на жилую недвижимость в Москве в долларах уже сократились в среднем примерно на 30% с пикового уровня в 2008 г., и свидетельств восстановления пока не наблюдается. Стоимость жилой недвижимости в рублях также снизилась приблизительно на 10% с максимальных уровней 2008 года. Рынок коммерческой недвижимости испытывает резкий спад с конца 3 кв. 2008 г. в плане арендных ставок, стоимости недвижимости и объемов новых сделок. Сокращение увязанных с долларом США арендных ставок по коммерческой недвижимости сопоставимо со снижением стоимости жилой недвижимости.
Fitch ожидает, что потенциальные арендаторы и покупатели продолжат придерживаться существующего выжидательного подхода до тех пор, пока цены продажи и аренды не стабилизируются, что, возможно, произойдет лишь в 2010 г. или позднее.
Валютный риск девелоперов может быть устранен за счет конвертации долга в иностранной валюте в национальную валюту, как поступила Система-Галс в конце 2008 г., конвертировав в рубли долг, эквивалентный 700 млн. долл.
В дополнение к возможному ухудшению денежного потока девелоперской компании, неблагоприятные изменения валютного курса также могут привести к сокращению запаса прочности или нарушениям по финансовым ковенантам (таким как отношение долга к стоимости активов, отношение долга к EBITDA), которые нередко предусматриваются кредитными соглашениями компаний с банками. Нарушение этих коэффициентов может привести к дефолту по существующему финансированию, а также, вероятно, отрицательно скажется на способности компаний привлекать новое финансирование. Агентство отмечает возможность негативных рейтинговых действий, если снижение курса рубля окажет существенное воздействие на поток денежных средств, ликвидность и/или запас прочности по ковенантам у рейтингуемых Fitch российских компаний по девелопменту жилой и коммерческой недвижимости.
3 апреля 2009 г., finam.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
