«Раменки»: бизнес-класс разного уровня — от минуса до плюса
Историческое прошлое района «Раменки» хранит немало тайн и загадок, но будущее, похоже, прорисовывается вполне ясно. Интернет-журнал Metrinfo.ru ручается, что Раменки надолго сохранят ореол престижного места. Добротную старую архитектуру здесь решили обильно разбавить современными жилыми комплексами, а представленное в районе панельное жилье в обозримом будущем уйдет в прошлое.
Западный административный округ, в котором расположен район Раменки, традиционно считается одним из самых престижных. Площадь района - 1876 га, население - более 100 тыс. человек. Основные достопримечательности здесь: МГУ им. Ломоносова, одна из самых больших в мире киностудий художественных фильмов - киноконцерн «Мосфильм». Так же здесь находятся 16 посольских городков, МГИМО и академия ФСБ, Цирк на Вернадского, Театр Армена Джигарханяна, Театр Назарова, Детский музыкальный театр им. Натальи Сац, Музей на Поклонной горе, Музей Обороны Москвы, Институт военной истории.
Стоит отметить несколько «зеленых» зон: Ботанический сад МГУ, Воробьевы горы, парк Раменки им. 50-летия Октября, набережная Москвы-реки. Можно вспомнить и Центр семейного досуга, гольф-клуб, мотоцентр, физкультурно-оздоровительный комплекс.
Однако при такой высокой концентрации различных статусных культурных, образовательных, исторических объектов бросается в глаза дефицит современных площадей коммерческой недвижимости. Здесь совсем немного торговых комплексов. Основные: ТРК «Воробьевы горы», ТРК «Рамстор-Капитолий», ТК «Университи». Слабо развит и сегмент офисной недвижимости. Качественные офисные центры расположены преимущественно вдоль крупных транспортных магистралей района: Ленинского проспекта и ТТК. Лицо коммерческой недвижимости определяют, прежде всего, выкупленные площади первых этажей жилых домов.
«В связи с большим количеством достопримечательностей и архитектурных памятников на территории района, строительство новых крупных торговых объектов является довольно сложной задачей. Так, всем известен опыт неудавшегося строительства ТЦ «Университет» в непосредственной близости от станции метро «Университет». Местные жители активно выступили против строительства, в результате чего оно было приостановлено, а восточный выход станции метро был взят под охрану государства», — объясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Кстати, о метро. «Университет» — ближайшая станция подземки. Еще одна популярная у здешних обитателей станция — «Киевская». Но до них надо еще добраться троллейбусом или автобусом. Не так давно были озвучены планы, предполагающие развитие юго-западной ветки к «Ново-Переделкино» и продление Филевской ветки. Правда, пока дело не продвинулось дальше геологических изысканий, — в связи с кризисом работа была приостановлена.
Однако, как уверяют эксперты, удаленность от станций метро никак не влияет на динамику цен. При этом, район отличает хорошая по московским меркам транспортная доступность. Здесь удобная система транспортных развязок, на выбор имеется несколько вариантов, как доехать до центра: по Кутузовскому проспекту (через Минскую улицу), по Ленинскому, по Комсомольскому (через проспект Вернадского), через Мосфильмовскую улицу по Бережковской набережной. Хоть на автомобиле, хоть «на своих двоих» — в «старую» Москву идут автобусы, троллейбусы и даже трамваи.
Соседство с центром, хорошая транспортная доступность, близость к Москве-реке, обилие зеленых зон, достойное окружение – все это определило популярность района как среди застройщиков, так и среди покупателей жилья. Интенсивная застройка Раменок началась в период Олимпиады, в начале восьмидесятых. Однако здесь есть и добротный «сталинский ампир», и панельные девятиэтажки. Сохранились даже классические пятиэтажные хрущевки, которые, впрочем, стремительно сносят, расчищая территорию. Кроме этого, застраивается промзона, расположенная рядом с Ломоносовским проспектом. Всего к 2010 году запланировано построить 0,5 млн. кв. метров жилья.
На вторичном рынке квадрат в типовых домах стоит в пределах $4-4,5 тыс., элитные объекты (классические советские дворцы для профессуры, с мраморными холлами, высокими потолками и нередко уже изношенными коммуникациями), которых в районе немало, могут быть в разы дороже. По данным нашего Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru средняя стоимость квадратного метра в районе «Раменки» 185 090 рублей за кв.м.
Наиболее качественные предложения, как отмечает независимый риэлтор Дмитрий Кожевников, сосредоточены у Олимпийской деревни и на улице Удальцова. «Там строилось элитное жилье еще со времен Брежнева», — говорит эксперт. Типовая застройка — в основном современная панель и монолит. Тем, кто планирует приобрести здесь квартиру на вторичном рынке, следует помнить, о планах по развитию города.
«В Москве планируется снос девятиэтажного жилья в 2025 году. Надо понимать, покупая типовое жилья на вторичном рынке, что через 15 лет дом может пойти под снос. Времени, конечно, еще в запасе много, но лучше заранее задуматься о будущем», — напоминает Дмитрий Кожевников.
Сегодня «Раменки» – район новостроек. В основном, здесь возводятся качественные дома бизнес-класса с соответствующими характеристиками: улучшенная планировка, высокие потолки, наличие собственной территории, подземный паркинг, высокий уровень охраны и т.п.
«Дефицит площадок под новое строительство в историческом центре города вынуждает застройщиков обращать внимание на другие районы, а район Раменок, в частности Воробьевых гор, подходит для строительства жилья высокого класса как нельзя лучше. Назвать район элитным нельзя, в основном, здесь строятся качественные дома бизнес-класса с соответствующими характеристиками», — характеризует ситуацию Константин Ковалев (Blackwood).
Новые строительные площадки могут появиться вдоль Мичуринского проспекта. Также запланирована модернизация и реконструкция жилых домов индустриального домостроения 60-х годов (здания серий П-32, П-35 и К-7). На основании разработанного НИиПИ Генплана Градостроительного плана развития территории Западного административного округа г.Москвы предусмотрена реконструкции 2-го Мосфильмовского переулка, территории по ул. Мосфильмовская, ул. Пырьева.
«Что касается класса нового строительства, то определенно это будут объекты не ниже класса «бизнес». А в связи с активным развитием района в плане жилищного строительства девелоперам необходимо развивать инфраструктуру района. Поэтому строительство магазинов шаговой доступности и различных культурно-развлекательных учреждений является актуальным и будет пользоваться спросом», — обнадеживает партнер компании Blackwood.
На первичном рынке средняя цена в районе Раменки находится на уровне $8 000 за кв. м.
«Монолит плаза» — Косыгина ул.19. Шестиэтажный жилой дом категории «De Luxe», площадь квартир — от 98 до 190 кв.м, высота потолков — 3,3 м. Цены здесь составляют от $20 000 до $50 000 за кв. м;
«Setun» на пересечении Мосфильмовской и Минской ул. Квартиры площадью от 88 до 218 кв.м – от $5400 до $6600 за кв.м;
«Дом на Мосфильмовской» — Мосфильмовская ул. 2. Элитный жилой комплекс, квартиры площадью от 65 до 250 кв.м обойдутся в $10 000-$25 000 за кв. м;
«Обыкновенное чудо» на улице Пудовкина. Монолитно-кирпичный комплекс, состоящий из трех корпусов разной этажности (от 9 до 17 этажей). 2, 3, 4-х комн. кв. площадью от 81 до 131 кв. м. стоят $5 500-$9 000 за кв. м;
«Режиссер» — ул. Пырьева, вл.2. 1-7-комнатные квартиры. Площадь квартир от 56 до 301,8 кв.м. Цены — от $10 000 за кв. м;
ЖК «Доминион» — строится на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта в настоящее время строится (застройщик - ЗАО «Интеко»). Комплекс включает в себя более 1500 тыс. квартир и при этом обладает обширной собственной территорией (общая площадь свыше 16 га). В рамках застройки «Интеко» обещает возвести на прилегающей к жилому комплексу территории также детский сад на 254 места и школу на 350 мест.
Как отмечает независимый риэлтор Дмитрий Кожевников, пока цены в районе снижаются крайне неохотно. «При этом стоит только попытаться поднять цены, как спрос падает», — замечает он. Большинство потенциальных покупателей не торопится нести деньги, ожидая более ощутимого снижения цен. Учитывая хаос, царящий сейчас на рынке, не остается ничего другого, как посоветовать заинтересованным лицам обратится к своей интуиции. Заметим, что эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» предупреждают, что лениво падающие в цене престижные районы Москвы, к которым, безусловно относятся и «Раменки» могут подешеветь «второй волной».
Однако в долгосрочной перспективе дать прогноз не сложно — понятно, что жилье в Раменках еще долго будет в цене.
Месторасположение Квартира Тип дома Стоимость объекта (руб)
21 апреля 2009 г., metrinfo.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
