Сдача офисов: клиент капризничает
Петербург занимает шестое место в мире по величине арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости, Москва – второе. При этом в обеих российских столицах эти помещения становятся все менее востребованными.
Эксперты отмечают, что в марте существенных колебаний на рынке недвижимости в Петербурге не было. В то же время девелоперы пересматривают проекты, сокращая офисы в пользу жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилируя их в склады (SVP Group, Setl City).
Как отмечает директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН Ольга Корнилова, исключение составляет аренда производственно-складских помещений и офисов, находящиеся вне бизнес-центров. Здесь ставки несколько снизились. По складским помещениям — с 300 руб. в месяц за кв. м до 250 руб., по офисам — на 5-10% (до 500-900 руб. за кв. м). При этом в престижных районах цены остались на достаточно высоком уровне (например, в Петроградском районе — 1000-4000 руб.). Кроме того, предложение превышает спрос, и клиенты становятся капризными.
Общую динамику цен на рынке привел ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев. По его словам, средняя арендная ставка на торговые помещения в конце марта составила $29 /кв. м /мес (падение за март 0,3%; с ноября 2008 года — 48,6%); офисные — $23 /кв. м /мес. (рост на 0,4%; падение — 40,5%). Средняя цена продажи торговых помещений — $3452 /кв. м (рост на 2,9%; падение на 38,7%); офисных — $3040 /кв. м (рост на 4,7%; падение на 32,1%).
По данным GVA Sawyer, в I квартале текущего года на рынке офисной недвижимости усилились тенденции, обозначившиеся в конце 2008 года — рост вакантных площадей и снижение арендных ставок. Так, общая площадь качественных бизнес-центров (класса А и В+/В) составила 1157 тыс. кв. м (329 тыс. и 828 тыс. соответственно). В этом году было введено 24 тыс. квадратов, однако востребованность в них ограничена 800-850 тысячами. Вакантность для класса А достигла 30%, В+/В — 12%, что обусловлено свертыванием крупного бизнеса. Основной спрос сосредотачивается на площадях до 50 кв. м (34%) и 50-100 кв. м (30%).
Заявленные ставки на офисные помещения класса А в среднем по итогам квартала составили 15 240 руб. за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Падение с начала года — 13,7%. Для класса В+/В средние ставки уменьшились на 15,2% до 11 980 руб./кв. м. Ценовой спад в большой степени связан с девальвацией рубля. Отмечается резкое сокращение разрыва между заявленными и реальными ценами: в среднем 10-15%, но может достигать 40%. Кроме того, увеличивается доля субаренды – за счет площадей, которые арендовались с перспективой расширения бизнеса. Арендаторы все чаще отказываются производить ремонт помещения, рассказывает Фадеев.
Эксперты НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) ГУД подтверждают: высококлассная недвижимость теряет арендаторов. В марте БЦ «Атриум» (Невский пр., 25) лишился двух арендаторов (1900 кв. м). Помещения там предлагаются по 500 евро за кв. м в год — 50% от предыдущей ставки. В критичном состоянии (заполняемость на уровне 10-30%) находятся и объекты на окраинах. В частности, свободны около 80% площадей БЦ «Аэроплаза».
Арендаторы требуют пересмотра договорных условий: снижения арендных ставок, расчета в рублях. Некоторые хозяева уже снижают ставки до 50% и предоставляют льготы, ориентируясь на заполняемость.
Эксперты GVA Sawyer констатируют, что в связи с увеличением качественных торговых объектов (Петербург почти достиг европейских показателей в этом) усилилась конкуренция между ними. Арендаторы настаивают на привязке ставок от оборота или их снижении до 30-50%.
По данным ГУД, сетевые операторы продолжают сокращать количество точек. При этом центр остается востребованным, окраины пустеют. Высвобождающиеся площади занимают более удачливые: Tommi Hilfiger вместо Axara (в ТЦ «Сенная»), «Карусель» вместо «Мосмарт» (ТЦ «Июнь»). Пустуют: ТЦ «Северный молл», «Феличита», «Apriory Gallery». Эксперты Гильдии считают, что торговые операторы должны использовать сокращение игроков на рынке для увеличения своей доли. По их данным, наиболее прочные позиции у «О`Кей», «Карусель» пытается удерживать клиентов собачками с большими глазами, «Лента» сдает рубежи.
По данным GVA Sawyer, в 2008 году в секторе складской недвижимости появилось почти 500 тыс. квадратов класса А и В, что удвоило и насытило рынок. Но кризис привел к неликвидности объектов — уровень вакантных площадей в среднем составляет около 18-20%, а в новых комплексах может превышать 50%. Вместе с тем, падение курса рубля отразилось на номинальном росте ставок.
Однако, как отмечают эксперты, сильного падения цен не происходит. Это связано с длительностью сроков договоров, заключенных до начала кризиса, а также с низкой прозрачностью данного сегмента рынка. Лишь к концу I квартала на нем началось снижение заявленных цен. Причем одной из ключевых причин спада является изменение курса рубля — долларовые цены упали на 15-20% относительно осени.
Как отмечает Colliers International, в мировом рейтинге арендных ставок на офисные помещения с отрывом лидируют Дубай и Москва (по аренде «все включено» первопрестольная — самая дорогая). Далее идут Париж, Дублин, Лондон. Петербург находится на шестом месте, оставляя позади Женеву, Мадрид, Рим, Стокгольм, Берлин.
В среднем по миру ставки упали на 30-40% по сравнению с докризисными. Растет невостребованность офисных помещений. «Наиболее драматичная ситуация» в городах, где произошел значительный прирост нового офисного предложения: Белграде, Киеве, Москве, Риге, Петербурге, Вильнюсе. Так, в Москве доля вакансий увеличилась с 4% до 10%, Петербурге — с 2,5% до 15%. Кризис практически не сказался на вакансиях в Мюнхене, Париже, Лондоне.
По мнению Владислава Фадеева, в краткосрочной перспективе можно ожидать снижения заявленных ставок на торговые помещения еще на 10%. Уровень долларовых цен в секторе складской недвижимости снизится в пределах 5-10%. Развитие торгового сегмента замедлится, вводимые объекты будут испытывать трудности с заполнением. При этом может усилиться дифференциация между его игроками. Текущая ситуация заставит повысить качество создаваемых объектов.
Эксперты ГУД отмечают, что предварительные расчеты по офисным и торговым проектам, выставленным на продажу, показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на снижение цены продажи на 10-50%. По их мнению, главный вопрос, волнующий сегодня инвесторов — что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля. Это — начало стабилизации или коррекция перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора?
Скоро подойдет время отдавать кредиты, полученные в 2008 году. При продолжении падения оборотов и невозможности оформить новые займы можно ожидать волну банкротств. По мнению аналитиков Гильдии, ситуация станет более предсказуемой в конце лета — начале осени 2009 года. Эксперты Fitch Ratings считают, что цены могут стабилизироваться лишь в 2010 году.
14 апреля 2009 г., rosbalt.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
