Инвесторам пора объединяться
26 марта в Московском бизнес-клубе состоялся «круглый стол» на тему «Know-how, или почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость».
Рынок столичной коммерческой недвижимости пребывает в состоянии полного хаоса - такой вывод можно было сделать из выступлений участников. Невозможно понять, во сколько сегодня обходится аренда квадратного метра офиса или магазина, не говоря уже о продажных ценах.
На рынке можно встретить как невероятный демпинг, когда офисы продают по $1600 за квадратный метр, а квадратный метр помещений в люксовых бизнес-центрах сдают по $500-600. В то же время, по мн1000ению Евгения Семенова, руководителя отдела инвестиций компании Knight Frank, примерно 70-80% выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости сомнительны в плане ликвидности, поскольку представляют собой неадекватное соотношение цены и качества.
Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane, отметил, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости наблюдаются диаметрально противоположенные тенденции не только в разных сегментах и классах, но и по отдельным объектам. Сложилась такая ситуация, что в одном объекте вакантные площади составляют 30% от общего объема, а в аналогичном ему - всего 3%. В одном месте арендные ставки практически не менялись с лета, а в другом - подверглись значительной корректировке, несмотря на схожесть условий.
Заметна лишь одна устойчивая тенденция: наиболее прочные позиции на столичном рынке коммерческой недвижимости сегодня занял стрит-ритейл - магазины на первой линии. Арендаторы и покупатели могут ломаться, выбирая тот или иной торговый или бизнес-центр, но второй Тверской улицы или Кузнецкого Моста в городе не появится. Это соображение в сочетании со снижением расценок поддерживает стабильный спрос на аренду в стрит-ритейле и подогревает интерес покупателей.
Дезориентирован и рынок инвестиций в коммерческую недвижимость. Впечатления разных игроков пробуждают воспоминания о старом анекдоте про слепцов, пытавшихся описать слона, трогая его за разные места.
Одни считают, что инвестиционная активность начала расти, другие по своему опыту общения с инвесторами уверены в обратном. Кому-то кажется, что растет интерес к российской коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов, которые опасаются опоздать к дележке наиболее «вкусных кусков». А кто-то уверен, что в ближайшие годы западные деньги будут работать исключительно на реанимацию родных экономик. Среди иностранных игроков активный интерес сохранили только ритейловые сети вроде Metro.
Мнения участников «круглого стола» более или менее совпали в том, что рынок достиг дна и сейчас инвесторам надо торопиться покупать, потому что продавцы начинают приходить в себя и условия реализации становятся менее интересными, чем в начале года. Порог вхождения в рынок по сравнению с прошлым годом снизился, но в сфере предложения все больше проявляются выжидательные настроения.
Основной интерес представляют уникальные объекты и «дистрессовые», когда продавец стремится продать хоть за сколько. Впрочем, по мнению участников «круглого стола», таких объектов на рынке совсем немного, гораздо меньше, чем ожидалось, - то ли кризис оказался не таким уж страшным, то ли самое страшное еще впереди.
Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, высказал соображение о том, что на рынке коммерческой недвижимости может наступить «второе дно», хотя эта вероятность не слишком велика. Спровоцировать новый виток кризиса способны банки, которые могут начать массово выбрасывать на рынок заложенную недвижимость, основную массу которой представляют собой как раз коммерческие объекты. Но пока речи об этом нет. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young, банки выражают крайнюю степень незаинтересованности в реализации залогов по просроченным кредитам. Кредиторы предпочитают любой ценой реструктуризировать такую задолженность, поэтому сейчас очень сильно возрос спрос на услуги специалистов по этой части.
По общему мнению, сегодня на рынке коммерческой недвижимости пришло время мелких инвесторов, поскольку крупным инвесторам сейчас не до новых приобретений, разобраться бы с тем, что уже есть на руках. По словам Евгения Семенова, за последние три месяца в Москве в открытую не было заключено ни одной сделки дороже $50-70 млн. Это в три-четыре раза ниже тех сумм, которые звучали на рынке год назад.
Коммерческая недвижимость с1000егодня предоставляет удачную возможность заработать непрофессионалам, тем, кто держит про запас от 1 млн до $10 млн. Для таких инвесторов стоит вопрос не столько получения прибыли, сколько сохранения капитала. А недвижимость в среднесрочной перспективе не может быть убыточной. При этом альтернативных по надежности и доходности способов инвестиций сегодня практически нет.
Кстати, кризис не помеха для получения вполне приличного дохода от недвижимости. Как этого добиться, рассказали представители управляющей компании «Иткол» - крупнейшего столичного девелопера. владеющего 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. Например, отдачу от реализации своих текущих проектов они планируют на уровне 50% годовых.
Однако 2, 3 или 5 млн долларов не позволяют самостоятельно инвестировать в мало-мальски серьезные проекты, обещающие хороший доход. Поэтому во время «круглого стола» в Московском бизнес-клубе неоднократно заходил разговор о необходимости объединения инвесторов. Один из самых перспективных вариантов объединения в нынешней ситуации представляет собой закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ). Его главные преимущества заключаются в удобном налоговом режиме и высокой надежности, поскольку деятельность фонда жестко регламентируется государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР).
Именно такой фонд под названием «Столичные инвестиции» презентовал Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК «Иткол». «ЗПИФ недвижимости предполагает высокую степень доверия между партнерами. Люди скинулись и купили недвижимость. Все, что заработали, разделили между пайщиками», - отметил Михаил Кудрявцев.
Так как учреждение ЗПИФа - это дебют компании, фонд будет относительно невелик, всего 500 млн рублей. Примерно 100 млн рублей компания планирует вложить самостоятельно, остальные деньги ей хотелось бы получить от партнеров. Цена «входного билета» - 20 млн рублей, однако Михаил Кудрявцев подчеркнул, что хотел бы свести количество партнеров к минимуму, поэтому предпочтение будет отдаваться тем, кто способен внести не менее $1 млн.
Средства фонда планируется потратить по уже отработанной в «Итколе» схеме: «Сегодня наиболее перспективны инвестиции в офисные здания нижнего сегмента под аренду, которые можно дешево купить и так же дешево сдать. Мы знаем, что, потратив на ремонт по 180$ за квадратный метр, потом легко сдадим помещение за $370 в месяц за квадратный метр».
30 марта 2009 г., m-2.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
