Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

В ожидании новой волны

20 октября прошлого года на страницах одной федеральной газеты автор этих строк выступил с весьма пространным для того времени спичем, в котором обосновывал долгосрочность и волнообразность наступившего кризиса.

Прошло чуть больше пяти месяцев, и многие из тех аргументов стали чуть ли не официальной позицией властей. Разница в том, что, по мнению министра финансов Кудрина спусковым крючком новой волны будет рост невозвратов кредитов реального сектора, а ваш покорный слуга кроме проблем с банковской ликвидностью приводил еще несколько причин (мировой экономический спад, сырьевая ориентация экономики, отсутствие конкуренции, задолженность перед внешними кредиторами).

Если же вспомнить недавнее высказывание Нобелевского лауреата в области экономики 2006 г. Э.Фелпса «кризис закончится тогда, когда стоимость активов опустится на самое дно, когда банки перестанут давать отчеты о своих потерях», то получится, что никакого кризиса в России до сих пор вообще не было.

Росстат сообщает, что на конец января 2009 года доля просроченной кредиторской задолженности в общем объеме кредиторской задолженности предприятий составила 7,8% или в абсолютных значениях 1029,1 млрд. рублей. Лидерами по просроченной кредиторке стали обрабатывающие производства (31,5% общего объема просрочки), предприятия по добыче полезных ископаемых (19,5%), энергетики и коммунальщики (12,7%), торговые организации (10,9%), а также строители (9,3%).

Если анализировать статистику просрочки по отдельным видам экономической деятельности, то окажется, что наиболее тревожная ситуация в сфере оптовой торговли, доля просрочки которой составила 10,2% от общего объема. Предприятия по добыче топливно-энергетических полезных ископаемых (удельный вес просрочки — 18,2%) или коммунальщики (11,6%) как-нибудь рассчитаются, поскольку первые в значительной степени привязаны к экспорту, да и спад по итогам января-февраля в сфере добычи полезных ископаемых всего 4,5%, а коммунальщики доберут за счет роста тарифов.

Что касается оптовой торговли с ее 105,0 млрд. рублей просроченной кредиторской задолженности, то ей рассчитывать не на что. Рубль девальвировался и без сомнения будет «плавно» обесцениваться и дальше, реальные доходы населения за январь-февраль этого года в сравнении с тем же периодом года прошлого снизились на 7,2%, розничная торговля после предсмертного вздоха в январе (прирост 3,1%), также начала сдуваться (уменьшение показателей розницы в товарной массе в феврале составило 2,4%). А что у оптовиков в обеспечении? Как правило, товар в обороте, по нынешним временам — обесценивающийся неликвид.

Но не только товар. На днях консалтинговая компания RRG на основе данных оборотных ведомостей подсчитала, что без учета акций и драгоценных металлов в залоге у 20 крупнейших российских банков находится имущество на $300 млрд., причем, основную часть составляет дешевеющая коммерческая, а также жилая недвижимость. И если в Москве снижение цен на недвижимость, говорят, административно сдерживается, то в регионах цены даже в рублях упали уже почти на треть, а такое падение никакими margin calls не покроешь. В скором будущем российские банки через аффилированные структуры станут крупнейшими девелоперами, только вот бизнес банков связан не с управлением недвижимостью, а с деньгами. Значит, прощай, ликвидность.

Далее. Еще год назад финансовым мейнстримом в корпоративном секторе было привлечение финансовых ресурсов посредством выпуска облигаций. Сегодня капитализация рынка корпоративных облигаций оценивается в 1,6 трлн. рублей, но в среднесрочной перспективе ожидается сжатие до 200 млрд. рублей, то есть в 8 раз. По прогнозам, отношение дефолтов по офертам и погашениям к совокупному объему долгов к концу года достигнет 15% рынка при оптимистичном сценарии и 30% рынка при пессимистичном сценарии. В количественном выражении худший сценарий выльется почти в 500 млрд. рублей потерь. Кого кидать в первую очередь — банки или корпоративных держателей облигаций — менеджмент и собственники предприятий в каждом случае будут решать индивидуально, но очевидно, что пострадают все.

Текущая ситуация в банковском секторе пока вроде бы не должна вызывать опасений у регулятора — на 1 марта совокупный кредитный портфель 30 крупнейших российских банков по качеству выданных ссуд группировался так: 53,4% — кредиты первой категории качества, 34,0% — кредиты с умеренным риском, 9,2% — сомнительные ссуды и 3,4% — безнадежные ссуды. В целом по банковской системе опять же по данным банковской отчетности на 1 марта безнадежные ссуды составляли 3,1% кредитного портфеля по корпоративным кредитам и 4,1% по кредитам физлиц. Кулуарные оценки сходятся на том, что к настоящему моменту уже 10% ссуд являются просроченными.

Заметим, что согласно Положению Банка России от 26 марта 2004 г. №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» к кредитам первой категории качества относятся те ссуды, финансовое положение получателей которых, а также обслуживание долга признается хорошим. Что такое «хорошее» финансовое положение заемщика? Это стабильность производства, положительная величина чистых активов, рентабельности и платежеспособности, а также отсутствие таких негативных явлений, как существенное снижение темпов роста объемов производства, показателей рентабельности, значительный рост кредиторской и (или) дебиторской задолженности.

В свою очередь, обслуживание долга по ссуде признается «хорошим», если платежи по основному долгу и процентам осуществляются своевременно и в полном объеме, либо имеется единичный случай просроченных платежей по основному долгу и (или) процентам в течение последних 180 календарных дней. По ссудам, предоставленным юридическим лицам — до пяти календарных дней включительно, по ссудам, предоставленным физлицам — до 30 календарных дней также включительно.

Много ли по нынешним временам заемщиков с «хорошим» финансовым положением и ссуд с «хорошим» обслуживанием долга? Пока достаточно, но, без сомнения, с каждым месяцем таких экземпляров будет все меньше.

Вновь обратимся к Положению №254-П и посмотрим, как определяется величина расчетного резерва по ссудам.

30 марта 2009 г., apn.ru



Новости

Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024
Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран.

www.realcongress.ru

28 августа
Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка
63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %.

core-xp.ru

9 августа

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

В Санкт-Петербурге на семь управляющих компаний пришлось 74 % от общего объема первичного рынка сервисных апартаментов
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2024 года 74 % объема первичного рынка сервисных апартаментов пришлось на комплексы под управлением семи крупных компаний. Лидером осталась девелоперская группа Plaza Lotus Group (PLG), продолжившая продажи в комплексах IN2IT и «Про.Молодость».
6 августа
Екатеринбург, Краснодар, Самара лидируют по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников в 2024 г.
Екатеринбург не только удерживает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России с 2021 года, но и будет лидировать по прогнозному приросту коэффициента обеспеченности торговыми площадями в 2024-25 гг. В 2025 г. в Екатеринбурге ожидается завершение строительства суперрегионального ТРЦ «Золотой» (GLA 138 тыс. кв. м), что позволит ему сохранить лидирующие позиции и увеличить показатель обеспеченности до 967 кв. м. на 1 000 человек.
11 июля

Все статьи и обзоры

Все новости за март

2 778АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 21 компания:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: