Что имеем — сохраним
Кризис не стал для них неожиданностью, уверяют девелоперы. Поэтому некоторым удалось принять превентивные меры и минимизировать потери. «К финансовым неурядицам мы подготовились заблаговременно, — говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. — Еще в конце 2007 года, когда начались ипотечные проблемы в США, подготовили первый антикризисный план. Он призван не только удержать компанию на плаву, но и обернуть кризис в свою пользу. В прошлом году мы организовали бизнес-процессы так, что смогли получить дополнительную прибыль, и сегодня стремимся к тому же».
Пока события на рынке обрастают самыми невероятными слухами, определенная часть девелоперов сохраняет полную невозмутимость. «Компании, которые обладают какими-то финансовыми ресурсами, сейчас замораживают продажи. Могу сказать, что это носит массовый характер не только в сфере загородной элитки, но и в городском сегменте – в сегменте дешевого панельного жилья — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер холдинга «МИЭЛЬ». – Позиция такая: если у меня есть деньги, зачем мне суетиться, я лучше подожду. Наша компания выбрала подобную стратегию. У нас есть риелторский и девелоперский центры, у каждого свой бюджет, как в двух разных компаниях. Между ними подписан контракт. Девелоперский центр свои объекты сейчас не рекламирует, риелторский предлагает, но без особого рвения — найдется клиент, так найдется…»
«Наша идеология в условиях кризиса – сохранить рабочие места, поэтому мы решили уменьшить фонд оплаты труда на 20-30%, — признается Ю. Синяев. — Человек будет получать меньше, зато не потеряет работу…». Впрочем, по мнению эксперта, зарплаты в строительном бизнесе и так чрезмерно раздуты: «В последние три года оклады в д1000евелоперских компаниях росли стремительно, главным образом — за счет переманивания хороших специалистов конкурентами».
Положение застройщика в период кризиса зависит в первую очередь от количества и «качества» долгов. Если над компанией не висит дамоклов меч дефолта, она имеет все шансы пережить тяжелые времена с минимальными потерями. Поэтому, кстати, зима принесла участникам рынка некоторое облегчение. Ведь в конце прошлого года многим нужно было оплачивать кредиты или вносить очередные платежи, ну а сегодня до «ссудного дня» пока далеко…
«Когда кредитная нагрузка составляет 95% от активов компании, естественно, у нее будут очень серьезные проблемы», — рассуждает В. Яхонтов. Ведь, набирая кредиты, застройщики рассчитывали на регулярное рефинансирование, что позволяло быстро наращивать объемы строительства, браться за все новые проекты и в результате получать высокую прибыль. Однако это финансовая стратегия растущего рынка — в условиях кризиса она не работает. Сегодня банки практически не выдают строителям кредиты и не рефинансируют имеющиеся. Шансы на ссуду имеют лишь проекты с проработанной документацией, высоким уровнем готовности и хорошими перспективами окупаемости. Но даже для идеальных заемщиков процентная ставка выросла в несколько раз. В начале прошлого года средства выдавались под 10-14%, к концу лета ставки повысились до 20-25%, сейчас деньги стоят примерно 40-50%, если их вообще дают. А кредиты без первоначального взноса и под залог дома, существующего лишь на бумаге, окончательно превратились в сказку.
«У нас ситуация достаточно благоприятная, поскольку мы работаем со Сбербанком. Процент низкий, кредит длинный (три года). В прошлом году удалось погасить значительное количество долгов, поэтому сейчас мы не испытываем финансовой нагрузки», — перечисляет позитивные моменты В. Яхонтов. «К началу кризиса мы постарались закрыть кредитные ресурсы, — вторит ему Ю. Синяев. — На сегодняшний день кредитный портфель ГК «Конти» составляет всего $13,45 млн, которые мы должны погасить до середины 2010 года».
Тем не менее, с долговой н1000агрузкой справляются не все. Приходится просить кредиторов об отсрочке. Последние идут навстречу — понимая, что иначе могут вообще не получить своих денег.
Так или иначе, дефицит свободных средств больно ударил почти по всем игрокам рынка. И виноваты даже не столько банки, сколько резкое падение спроса на недвижимость. «Деньги девелоперам не поступают, — сетует Ю. Синяев. – Ведь до кризиса 60-70% строящегося жилья финансировалось за счет покупателей, приобретающих квартиры на ранних стадиях. Этот показатель стремится к нулю…» «Сейчас, кроме государства, в отрасли почти нет потребителей, — подтверждает вице-президент ЗАО «Интеко» Олег Солощанский. — Хотя жилье одна из базовых потребностей человека. Банки не финансируют строителей: зачем вкладывать деньги в то, что не покупается? А люди не могут приобрести жилье, потому что сворачиваются ипотечные программы. Получается замкнутый круг. И это самая большая проблема… Циклы в строительстве длинные, девелоперы, не имея средств, не смогут начинать что-то новое, и мы на долгие годы теряем возможность возводить новые дома, хотя уровень обеспеченности жильем в стране и так достаточно низок».
Тем временем кое-где дела идут неплохо. Скажем, строительный исполин «СУ-155» ставит новые рекорды и пишет бодрые пресс-релизы. В 2008 г. компания возвела 1,4 млн кв. м жилья, планы на 2009-й — 1,54 млн (полмиллиона в провинции и миллион в Московском регионе). Новые микрорайоны появятся в Люберцах, Балашихе, Одинцове, Красногорске, в столичных районах Обручевский, Кунцево, Новые Черемушки, Фили-Давыдково. Такие показатели, уверяют в «СУ-155», станут возможными благодаря модернизации десяти собственных заводов в регионах. Кроме того, недавно депутаты Московской городской думы утвердили поправки в столичный бюджет на 2009 г., согласно которым на поддержку «СУ-155» выделяется 15 млрд руб. Это позволило законодательно закрепить решение московской мэрии о направлении 15 млрд руб. в качестве госгарантий для «СУ-155».
Очень оптимистично настроены и в корпорации «Интеко». «Компания не отказалась от своих прежних намерений, — рассказывает О. Солощанский. — Не остановила ни одно1000го строящегося объекта, начала возводить новые. Объемы проектной деятельности также не снижены – то есть продолжается работа и на перспективу». Среди возводимых в столице объектов — жилой квартал DOMINION и офисно-гостиничный комплекс «НьюТон_парк», где первый кубометр бетона был залит в ноябре, уже в разгар кризиса. «Начало нового строительства для «Интеко» важно не только с точки зрения прибыли. Компания хочет дать рынку положительный импульс, показав своим примером, что необходимо сохранять спокойствие и продолжать работать, думая, в первую очередь, не о текущих проблемах, а о завтрашнем дне», — заключает О. Солощанский.
Увы, радужные перспективы – скорее исключение из правил. Большинство девелоперов несут серьезные потери, а объемы строительства неуклонно снижаются. По мнению аналитиков UniCredit Markets & Investment Banking, в 2009 г. из-за недостатка финансирования не будет завершено 18 млн кв. м в начатых жилых проектах. Для сравнения: в благополучном 2007-м введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м. В 2008-м намечалось на 20% больше, но в результате удалось лишь сохранить прошлогодние показатели (61 млн). В 2009-м, пообещал замглавы Минрегиона Сергей Круглик, появится 52 млн кв. м жилья.
По официальным данным Росстата, к концу 2008 г. незавершенное строительство по России в целом составляло 64 млн кв. м (из них 5,6 млн кв. м заморожено). Согласно оценкам Ассоциации строителей России, сегодня по всей стране приостановлено возведение до 75% объектов.
Во втором квартале 2008 г. строительное объединение «Система-Галс» объявило, что к 2012 г. планирует увеличить площадь своего земельного участка в Большом Сити с 10 до 50 га. Однако этой зимой планы резко изменились — вместо увеличения инвестиционного портфеля компания вынуждена его сокращать. Девелопер намерен распродать четверть своих проектов и инвестировать вырученные средства в покрытие кредитов и финансирование оставшихся строек.
Корпорация «Главмосстрой» осенью отказалась от масштабного проекта по сооружению почти 1,5 млн кв. м жилья на западе столицы, а теперь и вовсе стала первым из крупнейших игроков строительного рынка России, н2e10а счета которого наложен арест.
В феврале прекратила свою деятельность одна из самых больших девелоперских компаний России – «Евразия Капитал». Ее портфель содержал в том числе проект «Евразия Сити», предполагающий возведение к 2015 г. в подмосковном Домодедове более 9 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
«Замораживание объектов на ранних стадиях уже можно считать одним из основных трендов на рынке», — отмечает Ю. Синяев. Тем не менее «Конти» продолжает активную работу. Достраиваются жилой комплекс «Континенталь» и поселок лейнхаусов «Ильинка», затеваются новые проекты в Петербурге и Краснодаре, найден зарубежный банк, согласившийся открыть кредитную линию. Группа «ПИК» задолжала почти $1,5 млрд, но пока не планирует продавать объекты. Вместо этого она решилась на антикризисные меры – сокращение 30% управленческого персонала. Компания входит в шестерку строительных корпораций, которые получат финансовую помощь из бюджета (помимо ГК «ПИК» это «СУ-155», группа «ЛСР», «ДСК-1», «Главстрой» и «Интеко»). Деньги должны пойти на дотации и гарантии по кредитам, а также для выкупа долей в компаниях при угрозе банкротства (с вхождением государства в уставный капитал). Это не значит, что застройщикам простят долги, но они могут получить льготные условия (продлить срок, уменьшить выплаты). Председатель комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум заявил, что государственная помощь в период мирового финансового кризиса может обеспечить до 15% от общего объема ежегодного строительства жилья в России.
23 марта 2009 г., domania.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
