Офисы vs жилье: коммерческая недвижимость сдает позиции
Падение спроса на все виды коммерческих объектов – торговые, офисные и складские – сегодня отмечают как сами девелоперы, так и специалисты аналитических компаний. В условиях финансового кризиса бизнес экономит и предпочитает не тратиться на новые помещения. Насчет того, сколько продлится подобная ситуация, делаются разные предположения. Но зато эксперты единодушны во мнении: в ближайшие годы строить квартиры будет гораздо выгоднее, нежели офисы и магазины.
В сложившихся условиях девелоперы стараются либо на время заморозить свою «коммерческую» часть портфеля, либо пересмотреть параметры проектов в начальных стадиях реализации.
Компания LLC Ruric Management скорректировала проект многофункционального комплекса «Театральный», который планируется возвести на набережной Мойки, 98, недалеко от Мариинского театра. Для этого был привлечен новый проектировщик – шведское бюро Tengbom и финансовый консультант Catella Property Group. Общую площадь проекта сократили с 220 до 100 тыс. кв. м. Но при этом объем жилья увеличился с 66 до 70 тыс. кв. м.
О возможности реконцепции заявляет холдинг RBI. «В наших проектах многофункциональных комплексов также есть коммерческие площади, решение по которым мы будем принимать в зависимости от поведения рынка», – говорит Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров холдинга RBI. Например, менять назначение помещений в комплексе на Новгородской улице, где первые этажи занимает бизнес-центр «Базель», по его словам, не планируется. А в комплексе на Пискаревском проспекте, 3, рассматривается возможность перевода коммерческих площадей в жилые, поскольку, по словам господина Тиктинского, очевидно, что жилье – хит продаж ближайших лет.
Возможность увеличения доли квартир в комплексах, где одновременно присутствует жилая и коммерческая функция, рассматривают и в Группе ЛСР. Правда, конкретных объектов, в которых может измениться концепция, там пока не называют.
Главная причина реконцепции проектов и пересмотра их показателей в сторону увеличения жилых площадей – это, безусловно, стремление инвесторов и девелоперов оптимизировать свою работу, дать предложение, адекватное спросу, и быстрее пополнить оборотные средства. Однако не все изменения, вносимые сегодня в проекты, следует рассматривать как «ответ кризису». К примеру, иными соображениями обусловлены серьезные коррективы, внесенные недавно в создание Технопарка «Ингрия» (офисная часть урезана в полтора раза и составляет 142 тыс. кв. м). «Изменения вызваны сугубо прагматическими соображениями, – комментирует ситуацию генеральный директор ОАО «Технопарк Санкт-Петербурга» Евгений Елин. – Мы преследовали цель увеличить количество конкурентных преимуществ нашего проекта и заложить их в градостроительную документацию, в том числе и в проект планировки. Преимущества для инвесторов – снижение себестоимости строительства за счет уменьшения инвестиционной стоимости земельных участков, понижения этажности и отказа от дорогостоящих строительных решений, таких как подземные паркинги. Преимущества для резидентов технопарка – создание максимально комфортной среды для пребывания и работы за счет удобного месторасположения и продуманной планировки, благоустройства и озеленения территории, наличия развитой социально-бытовой инфраструктуры. Мы также старались избежать недостатков, присущих многим объектам комплексной застройки. Благодаря сбалансированности зон деловой и жилой застройки, торговых площадей и зон отдыха, на территории технопарка отсутствуют «мертвые зоны» – неосвещенные и безлюдные места, все «работает» круглосуточно».
Свидетельствует ли «оживление» некоторых многофункциональных проектов о том, что перед нами – новая, ярко выраженная тенденция? В этом вопросе профессионалы не вполне единодушны.
Вряд ли можно назвать пересмотр первоначальных концепций выраженной тенденцией, считаетруководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зося Захарова. Но в тех случаях, когда у девелопера есть возможность увеличить процент жилых площадей или сменить офисную функцию на жилую, этой возможностью пользуются, подчеркивает она: «Дело в том, что и в докризисные времена, и сейчас жилье рассматривалось девелопером как наиболее доходный сегмент недвижимости. Только в прошлом году впервые по доходности с объектами жилой недвижимости смогли стать сопоставимы бизнес-центры классов «А» и «В+» или крупные концептуальные торговые комплексы. Однако кризис снова выдвинул жилье на первое место».
Реконцепция – не вполне уместный термин, как полагает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Ведь изменения происходят еще до начала строительства. По его словам, крайне сложно превратить в уже построенном объекте коммерческие площади в жилые в силу определенных технических требований к строительству. Но о сокращении объемов коммерческих помещений в своих будущих проектах и переориентации на рынок жилья, по словам господина Золина, действительно заявляют многие крупные компании.
Аналогичные оценки дает Эдуард Тиктинский: «Сегодня многие девелоперы либо совсем отказываются от реализации проектов коммерческой недвижимости, либо, не желая замораживать проекты, если есть возможность, перепрофилируют коммерческие площади под жилые».
По словам господина Тиктинского, рынок коммерческой недвижимости демонстрирует снижение всех доходных показателей: цен продаж, арендных ставок, уровня заполняемости действующих объектов. На фоне этой ситуации перепроектирование – наиболее оптимальное решение для девелопера, позволяющее все же продолжить развитие проекта, полагает он.
Как отмечает директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирина Солонова, среди многих девелоперов утвердилось мнение, что рынок жилья возродится раньше, чем сектор коммерческой недвижимости. Утверждение, на ее взгляд, спорное, но имеющее право на жизнь в отдельных случаях. «Проблема в том, что в каждом конкретном случае нужно очень внимательно определять, будет ли востребовано жилье в конкретном месте и удастся ли его создать в такой же высокой категории, как планируемый ранее объект коммерческой функции», – говорит госпожа Солонова.
В GVA Sawyer не называют конкретных имен, но, по словам Ирины Солоновой, на предмет реконцепции задумывалось большинство девелоперов, которые занимаются редевелопментом в центре города.
Чем в более ранней стадии находится девелоперский проект, тем проще его изменить: «Сейчас в реконцепции могут нуждаться проекты «на перспективу», запланированные с расчетом на стабильное развитие рынка в течение длительного периода времени. К таким, прежде всего, можно отнести офисы высокого класса, находящиеся в периферийных частях города», – отмечает Николай Казанский, директор по инвестициям и консалтингу Colliers International.
Для того чтобы сделать проект более рентабельным, не обязательно менять функциональное назначение площадей. Некоторые девелоперы, например, просто корректируют сроки ввода жилых и коммерческих очередей. В качестве иллюстрации можно привести проект «Морской фасад», предполагающий возведение общественно-делового центра на намывных территориях в западной части Васильевского острова.
«В соответствии с проектом планировки территории «Морской фасад», утвержденном Правительством Петербурга, будет построено около 4 млн. кв. м недвижимости, из них 1,8 млн – жилой и 2,2 млн – коммерческой. Наш проект долгосрочный, поэтому он не будет подвержен сиюминутным колебаниям в ту или иную сторону. Соответственно, реконцепция территории проводиться не будет. Однако когда дело дойдет до строительства, то решения, что строить в первую очередь – новый бизнес-центр, торговый центр или же жилые здания, – будут приниматься в соответствии с потребностями рынка», – говорит вице-президент управляющей компании «Морской фасад» Лев Пукшанский.
Есть и другие пути оптимизации. К примеру, директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон отмечает тенденцию высвобождения в жилых домах под квартиры первых этажей, которые раньше служили «прослойкой» между паркингом и жильем и где располагались коммерческие помещения.
Некоторые компании предпочитают не увеличивать количество жилых площадей, а менять квартирографию. Например, подобную реконцепцию переживает один из объектов Setl Group. Объект будет перепроектирован, в доме заложат другой состав квартир. Правда, что именно это за проект, в компании пока не говорят.
«Наиболее распространенным вариантом будет изменение самих жилых объектов, – считает господин Бимон. – Девелоперы станут менять геометрию зданий. Если в подъезде планировались трехкомнатные квартиры, а вместо них будут однокомнатные, то изменится электрическая мощность, число лифтов и т. д.».
В соответствии с требованиями рынка изменяется не только квартирография, но и «офисография». Так, например, компания «Сестра Ривер Девелопментс», реализующая масштабный проект на месте Сестрорецкого инструментального завода, не собирается сокращать общий объем офисов, но уменьшит их «нарезку». Вместо стометровых помещений появятся офисы по 45–80 кв. м. «В центре Сестрорецка есть дефицит офисных площадей, поэтому сокращать общее количество таких помещений незачем. Тем более что проект завершится к концу 2012-го – началу 2013 года, когда последс4537твия кризиса будут минимальны», – отмечает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу компании.
«Кроме того, менять функцию проектов имеет смысл в том случае, если у девелопера есть необходимость быстро вернуть вложенные средства. Мы можем себе позволить долгую оборачиваемость», – говорит госпожа Копейкина.
«Реализация жилой функции вместо офисной является средством избавления от актива, на которое собственник пойдет в случае, если у него есть серьезные обязательства по выплате кредитов. В остальных случаях достаточно пересмотреть политику арендных ставок, уменьшить нарезку площадей, чтобы постепенно сдать офисы в аренду и сохранить здание в собственности», – добавляет Николай Казанский (Colliers).
С учетом кризиса в банковской сфере, повышения процентных ставок по кредитам и сложности привлечения заемных средств в целом, сроки окупаемости напрямую зависят от возможности привлечения средств соинвесторов (дольщиков). «В сфере жилой недвижимости получить соинвестирование проще, что становится дополнительным фактором в пользу строительства жилья, – говорит Зося Захарова из АРИН. – Кроме того, спрос на жилые объекты диктуется жесткой необходимостью решения жилищного вопроса. В свою очередь, «переселение» компании в новый бизнес-центр рассматривается исходя из желания улучшить существующий офис, что не является жизненной необходимостью для компании, особенно во время кризиса».
Выгода выгодой, но изменить проект в пользу жилой застройки, если реализация уже начата, оказывается довольно проблематично.
«Безусловно, процедура изменения функционального назначения площадей – трудоемкий процесс, который занимает около восьми-девяти месяцев. Во многом для девелопера это шаг назад, в стадию проектирования, и дополнительные финансово-временные затраты. Тем не менее в текущих реалиях рынка это оправданный шаг», – считает Эдуард Тиктинский.
«Далеко не везде возможно изменять функциональное назначение строящегося объекта. Есть Генплан, СНиПы, нормы по инсоляции, которые не позволяют строить жилье вместо, скажем, торгового комплекса. Например, если предполагалось построить ТРК, то легче пока не развивать проект, чем заниматься внесением изменений в документацию для постройки на этом месте жилья», – говорит Михаил Бимон. По его словам, при изменении функционального назначения придется менять очень многое. К примеру, у торговых и жилых объектов различная ширина здания, различная логистика, различная «посадка» на земельном участке. Придется это все менять. Жилому дому нужен двор, желательно, тихое место, а торговому центру – людские потоки и т. д.
С другой стороны, как отмечает эксперт, в будущих МФК будет увеличена доля жилых помещений и уменьшена составляющая коммерческих площадей. Зачастую в комплексах, которые предполагается разместить на достаточно обширной территории, доля коммерческих площадей в связи с кризисом будет скорректирована таким образом, чтобы они обеспечивали исключительно потребности жителей (сугубо обеспечивающие функции).
По мнению Дмитрия Золина (LCMC), увеличение объектов жилой застройки – даже в ущерб коммерческой – это позитивная тенденция, так как жилой недвижимости эконом и бизнес-класса в городе объективно не хватает. «К тому же, нужно принимать во внимание тот факт, что через 10 лет жители так называемых хрущевок будут вынуждены менять жилье по причине его негодности для проживания (технологический срок службы зданий этой модификации давно прошел). То есть на рынке жилья падение спроса не будет наблюдаться в долгосрочном периоде», – уточняет эксперт.
О том, что перенасыщение жильем Петербургу не грозит, говорит и старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. Особенностью рынка жилой недвижимости, по его словам, является лучшая способность к саморегуляции. Если в коммерческой недвижимости доход приносит только введенный объект, то в жилой – деньги дольщиков начинают поступать заметно раньше ввода новостройки. Таким образом, спрос опосредованно «регулирует» объем нового жилищного строительства.
«Также следует отметить, что рынок жилья в Петербурге больше (по ежегодному поглощению квадратных метров), чем рынок офисной или торговой недвижимости. При этом сектор жилой недвижимости менее развит – современные западные стандарты проектирования, строительства и реализации медленнее внедряются, чем в коммерческой недвижимости, и находят применение на меньшем количестве проектов», – отмечает господин Кокорев.
«Для рынка самое лучшее – равномерное развитие во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости без перекоса в какую-либо сторону. Но то, что в кризисное время жилье продолжает вызывать интерес инвесторов, – это положительный фактор. Первый шок от кризиса у инвесторов проходит, и они приспосабливаются к новым условиям работы. Через год-два начнется развитие и других сегментов рынка недвижимости», – так оценивают ситуацию специалисты АРИН.
Ожидает ли нас дефицит офисных площадей? «В деловой недвижимости сейчас происходит коррекция ставок, рынок приходит в себя (офисы Петербурга дороже офисов в европейских столицах, при этом их качество на порядок ниже)», – говорит Дмитрий Золин. Когда этот процесс закончится, по его словам, арендные ставки стабилизируются, интерес инвесторов к этому сегменту вернется, а значит, начнут появляться и новые объекты. Плюс в том, что теперь девелоперы будут более тщательно подходить к проектам, поэтому право на жизнь получат только адекватные рынку концепции, что позволит избежать перекосов в соотношении цена/качество.
Как изменится в 2009 году соотношение ввода жилых и коммерческих площадей в Петербурге?
– Объемы сдачи жилья в 2009 году у нас не вызывают особых опасений. Хотя, безусловно, мы не можем рассчитывать на ввод в эксплуатацию 3,2 млн кв. м, как это было в прошлом году. По количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров мы вышли на четвертое место в России, уступив лишь Московской области, Краснодарскому краю и Москве. Впервые объемы жилищного строительства вышли на столь высокий уровень. Подобных результатов не было ни в советский, ни в постперестроечный периоды.
На данный момент наша задача состоит в том, чтобы сохранить равномерные темпы жилищного строительства в 2009–2011 годах. Поэтому Комитету по строительству совместно с участниками рынка необходимо активно работать над завершением строительства объектов, которые должны быть сданы в ближайшие три года.
Что касается коммерческого строительства, то по итогам 2008 года в строй введены 71 объект торговли, 150 административных и офисных зданий, бизнес-центров и выставочных комплексов. В текущем году ожидается снижение темпов роста этого сектора рынка, что прежде всего обусловлено влиянием мирового финансового и экономического кризиса. Есть опасения, что ввод значительной части коммерческих объектов, которые планировалось сдать в 2009 году, будет приостановлен или перенесен на более поздние сроки.
– Скорее всего, запланированные на 2009 год объемы ввода объектов жилой недвижимости будут выполнены. Произойдет это за счет перераспределения средств с проектов, сдача которых запланирована на 2011 год, и с объектов коммерческой недвижимости. Соответственно, «комка» будет введено меньше, так как дефицит площадей, который существовал ранее, в настоящий момент исчез. Более того, начинают освобождаться уже существующие коммерческие помещения. Сейчас строители не видят смысла вкладывать деньги в возведение офисных, торговых либо складских объектов – они не будут заполнены в ближайшее время.
Что касается возможности перевода коммерческих площадей в жилые, то здесь возникают определенные трудности: перепрофилирование объекта, внесение изменений в нормативно-правовые акты и проектную документацию занимает значительное время. К тому же необходимо учитывать, возможен ли такой перевод в соответствии с Генеральным планом города и Правилами землепользования и застройки. Таким образом, вряд ли данная тенденция примет массовый характер. Это возможно лишь в объектах смешанного типа, которых в Петербурге не слишком много.
– Перепрофилирование и реконцепция объектов – одна из основных тенденций 2009 года. А эти процедуры не только продлевают сроки реализации строительных проектов, но и ведут к изменению итоговых показателей ввода жилой и коммерческой недвижимости.
Операторы рынка пока не торопятся делать официальные заявления относительно своих планов. В любом случае итоги первого квартала не являются показательными – сравнения и выводы корректнее делать в конце года. Пока можно отметить лишь общие тенденции – уменьшение количества введенных квадратных метров жилья (по сравнению с 2008 годом – на 15–20%) и продолжающееся снижение доходности объектов офисной и торговой недвижимости.
В офисном сегменте сейчас наблюдаются повсеместное падение арендных ставок и снижение заполняемости (для вновь вводимых бизнес-центров она зачастую не превышает 50%). Из-за этого многие девелоперы либо вообще отказываются от реализации офисных проектов, либо перепрофилируют их в жилые. Хотя это не всегда удается, так как вступившие в силу в марте текущего года Правила землепользования и застройки накладывают ограничения на функциональное использование некоторых земельных участков. Строительство новых крупных торговых центров в ближайшие годы будет практически прекращено. Этот сегмент рынка и в докризисный период был близок к насыщению. Сейчас же наблюдается сокращение розничного товарооборота, которое будет продолжаться и дальше. Это приведет к уходу с рынка или ограничению присутствия на нем большого количества розничных арендаторов.
– Количество вводимых коммерческих площадей по отношению к жилым в текущем году будет явно меньше, чем в прошлом. Сейчас в связи с резким экономическим спадом необходимость в них значительно снизилась – зачем строить новые офисы, если из-за кризиса освобождаются старые? Новые магазины сейчас открывать также довольно рискованно (согласно прогнозам ритейлеров в 2009 году темпы ввода новых гипермаркетов в России сократятся в два раза). Так что коммерческие объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, сдадут в последнюю очередь. А вот жилье достраивать будут, в том числе и по политическим причинам. Кроме того, спрос на квартиры в России в ближайшие годы не уменьшится – он лишь перейдет в разряд отложенного, так как снизится платежеспособность покупателей. Таким образом, соотношение объемов ввода жилой и коммерческой недвижимости еще значительнее сместится в сторону жилой.
– Одним из основных последствий кризиса для российского рынка стало отсутствие в экономике «длинных денег». Это повлекло за собой резкое сокращение количества девелоперских проектов прежде всего в области коммерческой недвижимости. Сейчас никто не готов взять на себя ответственность за какой-либо прогноз. Сколько будет стоить жилая, коммерческая недвижимость, когда мы выйдем из кризиса? В каких объемах она будет востребована? Все это дискуссионные вопросы. Что касается планов ЗАО «ВТБ-Девелопмент», на сегодняшний день мы не считаем целесообразным останавливать такие проекты, как «Невская Ратуша» и «Набережная Европы». Прогнозировать больше чем на полгода в ситуации финансового кризиса чрезвычайно сложно. Но если не произойдет еще каких-либо катаклизмов на финансовых рынках, реализация этих проектов продолжится в соответствии с графиком. Оба проекта – долгосрочные. Поэтому у нас достаточно времени для принятия взвешенного решения по соотношению площадей объектов различного функционального назначения.
– На мой взгляд, больше всего в текущем году уменьшится ввод объектов коммерческой недвижимости, поскольку их строительство осуществлялось в основном за счет кредитных средств, а сегодня банки почти не финансируют подобные проекты.
В настоящее время ситуация характеризуется значительным падением спроса на все виды коммерческих объектов – торговые, офисные и складские помещения. И, судя по всему, объемы ввода нежилой недвижимости в текущем году уменьшатся в три-четыре раза.
Сократится в 2009 году и ввод жилья, по моим прогнозам – вдвое. Хотя ситуация в данном сегменте рынка недвижимости не слишком драматична – спрос на квартиры по-прежнему существует. Наша компания сдаст в этом году все запланированные к вводу объекты жилой недвижимости. До конца текущего года мы не планируем вводить в строй коммерческие площади. Однако после восстановления рынка «ЮИТ Лентек» продолжит работу в этом сегменте рынка.
– Что касается коммерческой недвижимости, здесь можно констатировать: в прошлом году в Петербурге введено в строй более 400 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. Изначально планировалось, что в 2009 году показатели будут такими же. Но кризис на этом секторе рынка недвижимости сказался сильнее, чем на других. Первая причина такого явления – снижение спроса на офисные помещения. Вторая – отсутствие доступных кредитных средств. Третья – практические сложности с продажей офисных площадей. В результате снижение ввода офисных объектов может составить всего 30% от первоначально планируемого. Ввод торговых площадей уменьшится на 24%.
– Из-за кризиса в нынешнем году заморожено 74% проектов коммерческой недвижимости. Но несмотря на это по итогам года на рынок будет выведено большое количество новых площадей – порядка 1 млн кв. м. Из них порядка 650 тыс. «квадратов» – это складские комплексы высокого класса, которые к настоящему моменту уже практически достроены. Сейчас девелоперам выгодней завершать подобные проекты, чем их замораживать. Однако уже в 2010 году мы ожидаем значительный спад ввода новых коммерческих объектов – на рынке будут представлены единичные проекты.
– Уменьшение объемов ввода площадей затронуло многие секторы строительного рынка. В сегменте коммерческой недвижимости сокращение по отношению к заявленному ранее объему ввода составит 60%, по жилью пока делать прогнозы сложно. Никакого перераспределения между этими секторами сейчас не наблюдается. Многие девелоперы рассчитывали на локальное увеличение емкости рынка для некоторых коммерческих функций (например торговой) в результате реализации проектов комплексного освоения территорий. Но поскольку большинство подобных проектов сейчас заморожено, то и ожидавшегося расширения рынка не будет. В результате отпала и необходимость в строительстве новых объектов коммерческой недвижимости в периферийных районах Петербурга.
В ситуации нехватки финансирования девелоперы предпочитают не начинать работу над новыми проектами, концентрируясь на завершении объектов, готовых более чем на 50%. Также строители стараются искать соинвесторов. Что касается изменения функционального назначения проектов, то пока тенденция к увеличению жилой функции в составе многофункциональных проектов или к их полному перепрофилированию только начинает обозначаться. Жилье позволяет быстрее вернуть вложенные средства (трехлетний инвестиционный цикл) и обойтись без заемного финансирования, однако емкость этого рынка сейчас также начинает сужаться – из-за сжатия экономики в целом.
20 марта 2009 г., bn.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
