Весенние заморозки
Столкнувшись с дефицитом кредитных ресурсов и падением спроса на коммерческую недвижимость, российские девелоперы начали замораживать стройки. В первую очередь остановлены были проекты, находящиеся на ранних стадиях развития. Впрочем, чем глубже будет кризис, тем больше станет в стране «долгостроев».
Любой замороженный проект представляет собой унылое и пугающее зрелище. Поросший бурьяном участок, торчащие из земли сваи, отсутствие строительной техники и рабочих – все это никак не похоже на привычные нам офисные и торговые здания из стекла и бетона, красующиеся в центре Москвы и других крупных городов. В «тучные» годы на любом огороженном участке тотчас же начиналась кипучая деятельность: краны работали почти круглые сутки, вокруг них бодро сновали строители, а сами объекты росли как на дрожжах.
Теперь времена изменились. У большинства девелоперов нет денег, поэтому почти все застройщики как минимум серьезно приостановили темпы строительства своих объектов, а некоторые уже вынуждены были заморозить проекты, находящиеся в разной степени готовности. Причем коснулось это в равной степени Москвы и регионов. Другое дело, что тее компании, которым все же удастся сохранить свои (а то и прикупить чужие!) проекты, по окончании кризиса смогут потеснить с пьедестала лидеров прежних лет. Учитывая, что рынок недвижимости оттает не позднее 2011 года, перспективы перед такими девелоперами открываются самые заманчивые. Есть за что побороться.
«Кризис вынудил многих девелоперов заморозить часть своих проектов», – говорит эксперт-аналитик GVA Sawyer Николай Мельников. С самого начала кризиса под нож застройщиков попали объекты, находящиеся на самых ранних стадиях строительства. Первым девелопером, официально признавшим факт заморозки «бумажных» проектов, стала Mirax Group. Затем схожие заявления сделали и десятки других застройщиков.
По словам экспертов, сегодня никто не хочет ввязывать в новые стройки – в условиях дефицита финансовых ресурсов любому девелоперу куда важнее сконцентрироваться на объектах, в которые уже были вложены большие деньги, и заставить их приносить стабильный cash-floor. Добиться же этого можно только путем завершения строительства и сдачи помещений в аренду. «В первую очередь замораживаются, конечно, бумажные проекты, потому что в них вложено минимум средств», – констатирует генеральный директор Panorama Estate Омар Гаджиев. «Цена отказа от проекта в «бумажной» стадии несравнимо меньше, чем от уже строящегося проекта», – соглашается гендиректор краснодарской MACON Realty Group Илья Володько. По данным директора ГК «СлавГрад» Анны Цирульской, более 90% всех «бумажных» проектов как в регионах, так и в Москве, отложены. При этом, по словам Володько, сегодня около 70% проектов, находящихся в бумажной стадии, выставляются на продажу. Вот только покупателей нет и в помине, а те, которые есть, хотят купить участки и проекты за сущие копейки. При чем речь идет как о бумажных, так и о строящихся объектах.
Так, еще осенью группа компания Korston заморозила 11 региональных проектов на сумму в 1,5 млрд долларов, среди которых есть и два строящихся – в Астрахани и Липецке. Midland Development, ранее планировавшая построить 200 локальных торгцентров под брэндом Strip Mall, отказалась от этой идеи. Все региональные проекты заморозили такие девелоперы, как «Макромир», «ЛЭК», «Кловер Групп», рассказывает руководитель проектного отдела Astera St. Petersburg Светлана Земцова. Hermitage Construction & Management также временно отказалась от планов строительства сети ТРЦ Jam Mall. Не намерена пока застраивать приобретенные до кризиса участки в Краснодаре, Липецке и DVI Group. Глава компании Вячеслав Каминский уже заявил, что пожалел, что купил эти земли, а не сформировал вместо них финансовую подушку безопасности, однако, несмотря на все сложности, его компания намерена в невысоком темпе продолжать освоение этих земель и подготовить всю разрешительную документацию к 2010 году. Часть плановых «бумажных» проектов приостановили такие девелоперы как «Торговый Квартал», «РосЕвроДевелопмент», Регион Девелопмент, Mall Management и другие. Из складских девелоперов свернули все программы развития компании Parkridge Group, Hermitage Construction, «Евразия Логистик», MLP… И это далеко не полный список.
Такое поведение девелоперов не является удивительным. «Сейчас арендаторов "не хватает" на проекты в стадии завершения, что уж говорить о проектах в бумажной стадии», – разводит руками директор по развитию компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Игорь Чаплинский. И все же очень похоже, что девелоперы, свернувшие перспективные проекты, могут через пару лет начать кусать локти. «Инвестиции на «бумажном» этапе нужны не очень большие, поэтому девелоперам выгодно было бы развивать такие проекты», – намекает директор департамента консалтинга LCMC Сергей Богданчиков.
Впрочем, бумажными проектами дело, увы, не ограничилось. «Заморозке начинают подвергаться проекты в активной стадии строительства, но как правило, с готовностью менее 50-60%», – рассказывает управляющий партнер АН «Новое Качество» Михаил Гец. Так, компания РТМ заморозила стройку торгового центра в подмосковном Одинцово, AIM Property вынуждена была остановить строительство проекта OZ в Краснодаре, питерская ГК «Невский Альянс» не смогла достроить объект Sokol City, краснодарская компания «Девелопмент Юг» также приостановила реализацию складского комплекса «ProLogica Park». Ударил кризис и по известному бизнесмену Шалве Чигиринскому: помимо замороженной «Башни Россия» на территории «Москва-Сити», основной акционер компании Russian Land вынужден был остановить строительство ханты-мансийского комплекса «Бриллиантовый кристалл». В Екатеринбурге замерло строительство БЦ «Демидов», которым занималась местная компания ЗАО «Класс-Строй». Также заморозила проекты в Новосибирске и Екатеринбурге компания MLP, а «Евразия логистик» приостановила реализацию проекта «Междуречье» в Волгограде.
При этом, если девелоперы, заморозившие бумажные проекты, с неохотой, но все же признают факт прекращения работы, то собственники уже строящихся зданий пытаются оттянуть момент истины до последнего, не желая признаваться в остановке строительства. Тем не менее, эксперты указывают, что таких объектов в регионах очень много. Другое дело, что в большинстве случаев речь идет не о полной заморозке строительства, а о временной его приостановке. «Большинство строящихся зданий продолжают строиться, хотя, вероятно, сроки ввода их в эксплуатацию будут сдвинуты», – рассуждает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. «На рынке наблюдается скорее некое «зависание» – все ищут деньги и строят, просто гораздо медленнее», – добавляет Омар Гаджиев. Так, многие девелоперы не спешат принимать решение о заморозке проекта, а лишь сдвигают сроки ввода его в эксплуатацию. Кроме того, как рассказывает Вячеслав Каминский, зачастую задержка ввода объекта связана с нежеланием арендаторов выходить на отделку в указанный срок: многие действуют с оглядкой на соседей и ждут. Когда в объекте откроются первые якорные арендаторы. Именно по этой причине DVI Group решила перенести сроки сдачи ТРЦ «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге с апреля на август. Похоже. по тем же причинам уже несколько раз переносились сроки ввода в эксплуатацию проекта ТРЦ «Гранд Сити» в Новосибирске.
И все же основная причина остановки начатых строек – повсеместное отсутствие финансирования. Как правило, это связано с тем, что деньги на объект были взяты не в полном объеме и уже потрачены, а получить новые средства сейчас практически невозможно. «В подавляющем большинстве в регионах под строительство объектов коммерческой недвижимости брался банковский кредит, причем не на всю сумму, необходимую для строительства объекта, а на какую-то часть, – рассуждает Сергей Богданчиков. – В дальнейшем осуществлялось перекредитование под залог строящегося объекта. Так как в данный момент банки практически не выделяют финансирование под строительство коммерческой недвижимости (или выделяют под очень высокий процент, сводящий практически к нули прибыльность мероприятия), многие девелоперы вынуждены либо искать другие источники финансирования, либо замораживать проект».
Многим девелоперам также приходится принимать крайне непростые решения и жертвовать частью проектов, чтобы спасти целое. Так, по словам Геца, как федеральные, так и региональные девелоперы приостанавливают, прежде всего, наиболее затратные и наименее значимые для себя проекты. Именно поэтому, по его мнению, в процентном соотношении замороженных строек больше в регионах, чем в Москве. Дело в том, что столичные проекты являются для федеральных застройщиков приоритетными, и на их завершение бросаются основные силы. А второстепенные региональные стройки откладываются до лучших времен. Также замораживаются те проекты, которые не были профильными активами для бизнесменов. Например, ГК «Регата» приостановила реализацию проекта логистического комплекса в Ростове-на-Дону.
Палочкой-выручалочкой для девелоперов, завязших в большом количестве строек, может стать завершение проектов, находящихся в высокой стадии готовности.. «В этом случае, кредиты были уже получены и потрачены, а остановка проекта означает, что девелоперу будет не из чего обсуживать кредит. Поэтому в такой ситуации, собственнику нужно любыми путями вводить торговый центр в действие: изыскивать дополнительные денежные средства на завершение стройки, договариваться с арендаторами на любые условия, чтобы он стал генерировать хоть какой-то денежный поток», – советует Игорь Чаплинский. «С точки зрения возврата инвестиций, имеет смысл достраивать объекты с состоянием готовности 70% и выше. В связи с финансовым кризисом могут удлиниться сроки окупаемости таких проектов, но тем не менее это будет гораздо выгоднее, нежели продавать объект с дисконтом или тем более, его замораживать», – рассуждает Сергей Богданчиков. «Тем не менее, в регионах есть ряд проектов, которые замораживаются даже на завершающей стадии, – рассказывает Ольга Земцова. – В основном, это проекты, строившиеся на заемные деньги, доступа к которым сегодня нет».
И все же такими проектами девелоперы жертвуют только в самой безнадежной ситуации – как последней святыней. Ведь заморозка почти готовых проектов практически стопроцентно приведет к банкротству девелоперской компании. «Риск быть замороженным уменьшается пропорционально стадии готовности объекта», – резюмирует заместитель генерального директор ГК «Овентал» Захар Калмыков.
Недаром все аналитики сходятся в том. Что шансов выжить куда больше у тех застройщиков, которые уже имеют готовые и близкие к готовности проекты, нежели у тех, кто только-только начал строить здания на купленных участках. «Большие трудности испытывают девелоперы, у которых в активе нет реализованных проектов, а портфель состоит только из проектов на бумаге», – отмечает региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. В пример она приводит такие компании как ADG Group и AIM Property. Им придется тяжелее других.
Усугубляется сложившаяся ситуация еще и тем, что многие девелоперы в погоне за барышами, взяли слишком большой разгон, после которого безболезненное торможение практически невозможно. В погоне за новыми участками и проектами застройщики взяли слишком лихой темп, а разразившийся так некстати финансовый кризис подставил им подножку. И если избежать падения не удастся, то следует попробовать его хотя бы смягчить, чтобы не разбиться насмерть. Что, в принципе, и делают застройщики, замораживая бумажные и только-только начатые проекты.
Зато по их стопам уже двинулись более осторожные ребята, готовые подобрать то, что уронили ушедшие в далекий отрыв спринтеры. И вполне возможно, что именно они первыми придут к финишу и станут новыми чемпионами рынка девелопмента. Так, например, группа «Ташир» уже умудрилась приобрести несколько торговых центров в Москве и регионах, а по словам представителей компании, намерена искать уникальные предложения и дальше. Что это за проекты, в компании говорить отказываются, но уверяют, что сделали воистину золотые приобретения. Интерес к покупке резко подешевевших активов проявляют и другие инвесторы, сумевшие сохранить кэш сами или привлечь надежных финансовых партнеров. Пока продавцы не торопятся расставаться с объектами за смехотворные цены. Но вполне возможно. что многих из них в скором времени жизнь заставит принять такое решение. Тут-то и подоспеют отставшие на старте инвесторы и на крутом вираже обойдут прежних лидеров, получив контроль над активами, спрос на которые, безусловно, еще проявится.
Недаром многие аналитики уверены, что насыщение рынка в сегменте коммерческой недвижимости ни в Москве, ни в регионах не наступило и близко. Просто кризис временно вывел из игры ряд компаний, вынужденных свернуть планы развития до лучших времен, но как только экономическая ситуация наладится, арендаторы не преминут предъявить спрос на офисные, торговые и складские площади, которые к тому моменту окажутся жутко дефицитным товаром как раз из-за ежедневно растущего числа замороженных строек.
Вот тогда-то на коне и окажутся те компании, которые вели умеренную инвестиционную политику и сумели в кризисные годы не только не прекратить строить свои проекты, но и подобрать лакомые кусочки со стола конкурентов. Правило «тише едешь – дальше будешь» еще никто не отменял.
13 марта 2009 г., arendator.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
