АЛЕКСАНДР ОЛЬХОВСКИЙ:"У региональных девелоперов есть преимущества перед федералами"
Вероятно, одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость. Насколько сильно он изменился?- Согласно статистике, пока некритически. Например, в сентябре в Москве объем свободных площадей в офисах класса А составлял 3%. Сейчас эта доля (в том числе предложения по субаренде) около 10%. Беспокоит темп увеличения пустующих площадей.
Если говорить об офисах, то основными факторами, влияющими на этот сегмент, будут снижение объемов производства ВВП, сокращение штата, борьба с издержками и уменьшение количества снимаемых площадей.
В сегменте торговой недвижимости последствия зависят от спроса населения на товары в торговых точках. Как отмечают аналитики, в октябре-декабре 2008 г. число посетителей в торговых центрах не сократилось. При этом операторы утверждали, что средний чек стал меньше и уменьшился оборот. В итоге торговые компании требуют снижения арендной платы.
Что касается сделок купли-продажи коммерческой недвижимости, это вопрос качества проектов и наличия инвестиционного ресурса. Количество покупателей сегодня резко сократилось. Почти все западные инвестиционные фонды закрыли лимиты на Россию.
В Москве практически каждая федеральная компания стремится открыть свой офис или представительство. У региональных городов этого преимущества нет. Там ситуация хуже, чем в Москве?
- Москва в сравнении с Санкт-Петербургом по объему рынка больше в десять раз. При этом в Санкт-Петербурге психологический настрой в бизнес-сообществе позитивнее, чем в Москве. Если в столице у многих девелоперов началась паника, то в Санкт-Петербурге проблемы всем понятны, но истерии нет.
В регионах — своя картина. Конечно, кредитование сегодня исчезает в первую очередь для региональных проектов. Но с другой стороны, там они меньше по масштабу, чем в столице. Это дает шанс местным девелоперам устоять. В Москве в последнее время появилось большое количество низкокачественных и крупномасштабных проектов, финансировавшихся за счет заемных средств при очень незначительном объеме собственного капитала. Кризис ударит в первую очередь по таким проектам.
Банки прекратили кредитование девелоперских компаний в регионах. Закончились деньги?
- Серьезной проблемы с краткосрочной ликвидностью нет. Но рынок недвижимости короткие деньги не потребляет. Девелопер может использовать их только для латания текущих дыр. Нормальная компания не должна брать краткосрочный кредит для нового проекта, в надежде что потом перекредитуется такими же короткими деньгами. Это высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.
Предоставляемые застройщикам деньги должны быть среднесрочными для тех, кто строит жилье, и долгосрочными для тех, кто занимается коммерческой недвижимостью. Таких денег на рынке мало. В августе в городах-миллионниках к строительству заявили 40 млн кв. м коммерческой недвижимости. Кроме того, планировали строить 80 млн кв. м жилья в год. Но вдруг выяснилось, что длинных денег больше нет и не будет. В результате приостановили немало проектов. Например, корпорация MIRAX GROUP из 12 млн кв. м заморозила 10 млн кв. м.
Доступность банковских кредитов невысокая. Для строительства коммерческой недвижимости они интересны только в том случае, если номинированы в рублях, а девелопер рассчитывает на резкую девальвацию национальной валюты. Ну а если прогноз не оправдается? Это достаточно серьезный риск.
И все-таки, если на рынке нет длинных кредитов, почему девелоперам не использовать короткие деньги?
- С точки зрения девелопера, долгосрочный — это ресурс, позволяющий построить объект и вернуть кредит за счет потоков, генерируемых построенным объектом. Два года продолжается стройка, как минимум пять лет требуется для того, чтобы обслужить долг и вернуть тело кредита. Среднесрочные деньги для девелопера — это кредиты на срок от трех до семи лет. Взяв такой заем, компания имеет возможность построить объект, заполнить его в течение полугода и продать некоему инвестфонду. Все остальные деньги для девелопера — короткие.
Банкиры говорят, что им не хватает среднесрочной и долгосрочной ликвидности. Как же так? Некоторое время назад Министерство финансов России объявило о готовности разместить на счетах 28 банков свыше 1,5 трлн руб. из федерального бюджета, из них 1,12 трлн руб. было обещано ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку, чтобы те помогали средним и малым кредитным учреждениям.
- Региональные банки помощью воспользоваться готовы. Однако проблема в том, что, финансируя эти кредитные организации, вышеперечисленные крупные банки принимают риски на себя. А вот насколько региональные банки адекватны таким заимствованиям — большой вопрос. Многие из них находятся в непростой финансовой ситуации.
9 февраля 2009 г., dkvartal.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
