Офисная недвижимость: выше классность — выше риски
В условиях обостряющегося экономического кризиса офисные объекты категорий А и В заметно утратили инвестиционную привлекательность для застройщиков и инвесторов, стоимость аренды неуклонно снижается вместе с доходностью, а риски постоянно растут. Вместе с этим на рынке появляется новый класс инвесторов, привлеченных низкой ценой и готовых выжидать до начала роста рынка, чтобы затем получить прибыль в ситуации возникшего дефицита площадей.В докризисные годы, офисные помещения классов А и В пользовались стабильным спросом, а количество вакантных площадей в бизнес-центрах не превышало 5—7 процентов, при уровне ставок аренды в 2000—2500 долларов за кв. метр в год. В настоящее время, доходность от объектов заметно снижается, сроки окупаемости увеличиваются с 3—5 лет, до 7—12, а доходность вместо прошлогодних 30—40 процентов годовых составляет лишь 10—14 процентов. Впрочем, часть специалистов несклонна драматизировать ситуацию и заявляет, что доходность по классу А сократилась до 15—20 процентов, а по классу В – до 10—15 процентов, отмечая при этом, что снижение в нижнем ценовом сегменте ниже из-за большей стабильности положения с арендаторами. Вместе с тем, следует отметить, что доходность на отечественном рынке коммерческой недвижимости, по-прежнему, на 2—4 процента выше доходности на европейских рынках.
Кроме того, не следует забывать и о том, что количество свободных площадей возросло не только из-за сокращения спроса и выезда арендаторов, а и по причине введения новых офисных площадей классов А В+, так в первом и втором кварталах этого года на рынке появится примерно 1,5 миллиона кв. метров новых офисных площадей. Эта тенденция, а также отмена многими компаниями планов по расширению своих офисов привела к тому, что уровень вакантных площадей в офисных комплексах класса А составляет 20—25 процентов, в офисных комплексах класса В – 10—15 процентов. Наибольшие «потери» понес ММДЦ «Москва-Сити» уровень свободных площадей здесь в четвертом квартале прошлого года составил 25 процентов, наиболее заселены офисы на западе, северо-западе и юго-западе столицы, здесь свободными остается не более 6 процентов офисной недвижимости.
Стоимость аренды офисов по сравнению с концом прошлого года сократилась на 20—30 процентов, а в некоторых случаях и на 35—40 процентов, что соответствует ценовым уровням 2007 года. Наибольшее снижение отмечено в сегменте офисов класса А – на 19 процентов, стоимость аренды офисов класса В снизилась на 15 процентов. Самые дорогие площади, по-прежнему в Центральном округе, где средняя стоимость аренды 1 квадратного метра офиса класса А составляет 1050 долларов за кв. метр.
При этом следует отметить, что большая часть собственников офисных комплексов согласна на коррекцию стоимости аренды, так, к примеру, привязка стоимости аренды к евро заменяется на привязку к доллару, а в некоторых случаях и к рублю, а сама цена стала, как правило, включать и НДС, и операционные расходы, и стоимость коммунальных услуг.
Появились на рынке и совсем уж демпинговые предложения офисов класса В+ с ценой аренды 12—15 тыс. рублей за 1 кв. метр в год. Естественно, в такой ситуации многим арендаторам проще уплатить штраф по старому договору и переехать в новый офис, заключив новый контракт по гораздо более выгодным условиям.
Снижать стоимость аренды девелоперам позволяет снижение себестоимости в среднем на 1—15 процентов, обусловленное значительным снижением цен на цемент (на 30—40 процентов) и удешевление земельных участков, а вместе с ними и таких туманных статей расходов, как «решения земельного вопроса» и «приобретение девелоперских прав». В среднем, затраты на возведение офисного объекта класса А сократились с 3000 до 2500 долларов за кв. метр, объектов класса В – с 2200 до 1600 долларов за кв. метров.
Средняя стоимость строительства одного квадратного метра нового офиса составляет 2000—2200 долларов за кв. метр, к этой сумме добавляются операционные расходы, затраты на привлечение средств и прочие расходы, повышая себестоимость квадратного метра, при сроке строительства в 3—4 года до 3200—3700 долл. за кв. метр.
Прогнозы большинства экспертов рынка на первое полугодие 2009 года весьма нерадостны, по мнению экспертов, дальнейшее падение ставок аренды продолжится и составит 10—15 процентов от нынешнего уровня цен. Некоторая стабилизация цен прогнозируется после достижения 30—40 процентного снижения от уровня лета прошлого года.
Также в текущем и следующем году будет снижаться спрос на офисные помещения класса А. В первую очередь, спрос снизится со стороны компаний, работающих в финансовом секторе, доля которых в спросе на офисы высшей категории в докризисные времена составляла 20 процентов.
24 февраля 2009 г., fellton.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
