Офисная недвижимость: выше классность — выше риски

В условиях обостряющегося экономического кризиса офисные объекты категорий А и В заметно утратили инвестиционную привлекательность для застройщиков и инвесторов, стоимость аренды неуклонно снижается вместе с доходностью, а риски постоянно растут. Вместе с этим на рынке появляется новый класс инвесторов, привлеченных низкой ценой и готовых выжидать до начала роста рынка, чтобы затем получить прибыль в ситуации возникшего дефицита площадей.

В докризисные годы, офисные помещения классов А и В пользовались стабильным спросом, а количество вакантных площадей в бизнес-центрах не превышало 5—7 процентов, при уровне ставок аренды в 2000—2500 долларов за кв. метр в год. В настоящее время, доходность от объектов заметно снижается, сроки окупаемости увеличиваются с 3—5 лет, до 7—12, а доходность вместо прошлогодних 30—40 процентов годовых составляет лишь 10—14 процентов. Впрочем, часть специалистов несклонна драматизировать ситуацию и заявляет, что доходность по классу А сократилась до 15—20 процентов, а по классу В – до 10—15 процентов, отмечая при этом, что снижение в нижнем ценовом сегменте ниже из-за большей стабильности положения с арендаторами. Вместе с тем, следует отметить, что доходность на отечественном рынке коммерческой недвижимости, по-прежнему, на 2—4 процента выше доходности на европейских рынках.

Кроме того, не следует забывать и о том, что количество свободных площадей возросло не только из-за сокращения спроса и выезда арендаторов, а и по причине введения новых офисных площадей классов А В+, так в первом и втором кварталах этого года на рынке появится примерно 1,5 миллиона кв. метров новых офисных площадей. Эта тенденция, а также отмена многими компаниями планов по расширению своих офисов привела к тому, что уровень вакантных площадей в офисных комплексах класса А составляет 20—25 процентов, в офисных комплексах класса В – 10—15 процентов. Наибольшие «потери» понес ММДЦ «Москва-Сити» уровень свободных площадей здесь в четвертом квартале прошлого года составил 25 процентов, наиболее заселены офисы на западе, северо-западе и юго-западе столицы, здесь свободными остается не более 6 процентов офисной недвижимости.

Стоимость аренды офисов по сравнению с концом прошлого года сократилась на 20—30 процентов, а в некоторых случаях и на 35—40 процентов, что соответствует ценовым уровням 2007 года. Наибольшее снижение отмечено в сегменте офисов класса А – на 19 процентов, стоимость аренды офисов класса В снизилась на 15 процентов. Самые дорогие площади, по-прежнему в Центральном округе, где средняя стоимость аренды 1 квадратного метра офиса класса А составляет 1050 долларов за кв. метр.

При этом следует отметить, что большая часть собственников офисных комплексов согласна на коррекцию стоимости аренды, так, к примеру, привязка стоимости аренды к евро заменяется на привязку к доллару, а в некоторых случаях и к рублю, а сама цена стала, как правило, включать и НДС, и операционные расходы, и стоимость коммунальных услуг.

Появились на рынке и совсем уж демпинговые предложения офисов класса В+ с ценой аренды 12—15 тыс. рублей за 1 кв. метр в год. Естественно, в такой ситуации многим арендаторам проще уплатить штраф по старому договору и переехать в новый офис, заключив новый контракт по гораздо более выгодным условиям.

Снижать стоимость аренды девелоперам позволяет снижение себестоимости в среднем на 1—15 процентов, обусловленное значительным снижением цен на цемент (на 30—40 процентов) и удешевление земельных участков, а вместе с ними и таких туманных статей расходов, как «решения земельного вопроса» и «приобретение девелоперских прав». В среднем, затраты на возведение офисного объекта класса А сократились с 3000 до 2500 долларов за кв. метр, объектов класса В – с 2200 до 1600 долларов за кв. метров.

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра нового офиса составляет 2000—2200 долларов за кв. метр, к этой сумме добавляются операционные расходы, затраты на привлечение средств и прочие расходы, повышая себестоимость квадратного метра, при сроке строительства в 3—4 года до 3200—3700 долл. за кв. метр.

Прогнозы большинства экспертов рынка на первое полугодие 2009 года весьма нерадостны, по мнению экспертов, дальнейшее падение ставок аренды продолжится и составит 10—15 процентов от нынешнего уровня цен. Некоторая стабилизация цен прогнозируется после достижения 30—40 процентного снижения от уровня лета прошлого года.

Также в текущем и следующем году будет снижаться спрос на офисные помещения класса А. В первую очередь, спрос снизится со стороны компаний, работающих в финансовом секторе, доля которых в спросе на офисы высшей категории в докризисные времена составляла 20 процентов.

24 февраля 2009 г., fellton.ru

Новости Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы». www.level.ru 6 июня ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве. «Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11. www.primepm.ru 4 июня Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года 3 июня В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ 3 июня Все статьи и обзоры

Все новости за февраль