Доходное место: От сегмента торговли до индустрии гостеприимства
Хотя формально город не является миллионником в Краснодаре официально проживает 800 000 жителей, развитие рынка коммерческой недвижимости в нем проходит по общему для крупных российских регионов сценарию. Сначала развитие торгового сегмента, затем многочисленные заявления девелоперов о складских проектах. Потом строительство многофункциональных комплексов с обязательной гостиничной составляющей.По обеспеченности качественными торговыми площадями Краснодар обогнал уже и Санкт-Петербург, и Москву, считают местные аналитики. Но возможность перегрева рынка девелоперов не останавливает: ряд российских и иностранных компаний заявили о планах открыть в Краснодаре новые магазины и построить многофункциональные торговые комплексы. Хотя, до данным городской администрации, уже 25 самых известных ритейловых сетей построили в городе свои гипермаркеты.
В начале 2008 г. для краснодарцев распахнули двери магазинов торговые сети «Ашан» и Leroy Merlin. Компании вложили в совместный проект 810 млн руб. Площадь гипермаркета превысила 40 000 кв. м (22 800 кв. м «Ашан», 17 800 кв. м Leroy Merlin).
В апреле X5 Retail Group N. V. открыла в городе два первых магазина «Пятерочка». В июне свой первый торговый комплекс площадью 12 000 кв. м ввела в Краснодаре питерская «Лента». Как рассказали в компании, еще один продмаг будет открыт в городе до конца года. Всего «Лента» намерена вложить в запуск трех новых проектов в Краснодарском крае (два в Краснодаре, один в Новороссийске) 1,65 млрд руб., хотя и отмечает высокую конкуренцию в сфере местного продуктового ритейла.
Аналитики «Ленты» подсчитали, что на 0,8 млн краснодарцев приходится шесть крупноформатных магазинов («Ашан», два гипермаркета «ОКей», Metro Cash & Carry, «Лента», «Магнит») т. е. примерно один гипермаркет на 130 000 жителей, и это не считая объектов поменьше.
По оценкам опрошенных «Ведомостями» экспертов, в ближайшие 23 года конкуренция будет усиливаться и в продуктовом ритейле, и в сегменте товаров для дома (DIY). В городе уже работают два гипермаркета «Бауцентр», в этом году магазин площадью 12 000 кв. м открыла израильская сеть «Хоум Центр». В августе гипермаркет открыла Castorama.
Бурный рост отмечается и в сегменте многофункциональных комплексов. По данным Colliers International, сейчас в городе функционирует несколько профессиональных торгово-развлекательных центров общей площадью 256 000 кв. м. Среди них «Красная площадь» (105 000 кв. м) и «Сити Центр» (21 000 кв. м). Летом IKEA открыла под Краснодаром «Мегу» (130 000 кв. м).
NT Computer (Москва) в ноябре этого года планирует открыть ТРЦ «Галактика» (112 000 кв. м). Как рассказали в «Магазине магазинов» (эксклюзивный агент по сдаче площадей в аренду), комплекс построен на территории бывших заводских помещений по ул. Стасова. Якорными арендаторами «Галактики» среди прочих станут первый в России гипермаркет Carrefour (14 000 кв. м) и первый в Краснодаре MediaMarkt (7500 кв. м).
Сейчас в городе строится еще несколько крупных объектов. Это торгово-развлекательные центры OZ (AIM Property Development, 202 000 кв. м), «Краснодар-Сити» (ТПС, 150 000 кв. м), SBS Shopping Mall (SBS Development, 146 400 кв. м).
AIM Property Development начала строительство ТРЦ OZ на трассе Краснодар Кропоткин в марте прошлого года. По данным девелопера, инвестиции в проект превысят $290 млн. Объект планируется завершить в 2009 г.
Инвестиционная компания ТПС до конца этого года планирует ввести первую очередь (95 000 кв. м) ТРК «Краснодар-Сити». По словам коммерческого руководителя проекта Марины Исаевой, ТПС вложит в строительство $110 млн. Вторую очередь (55 000 кв. м) планируется завершить к 2010 г.
Инвестиционно-консалтинговая группа «Ди Ви Ай» (DVI Group) обещала начать строительство торгово-развлекательного комплекса на Ростовском шоссе в III квартале 2008 г. По словам коммерческого директора компании Марины Малахатько, его общая площадь составит 154 000 кв. м. Окончание строительства намечено на II квартал 2010 г. Первая очередь гипермаркет товаров для дома (17 000 кв. м) будет запущена осенью 2009 г. Кроме того, по данным Colliers International, к строительству готовятся «Южная столица» (170 000 кв. м), «Калинка-малинка» (150 000 кв. м).
Если все объекты будут завершены, то к концу 2010 началу 2011 г. обеспеченность Краснодара качественными торговыми площадями достигнет 2500 кв. м на 1000 жителей, подсчитали аналитики Macon Realty Group. Однако эксперты не опасаются перенасыщения рынка. Гендиректор Macon Realty Group Илья Володько говорит, что неудачные объекты будут выдавливаться с рынка.
Большинство строящихся ТРЦ расположено на выездах из города и в ближайших пригородах Краснодара, а «Мега» так вообще в соседней Адыгее. Аналитики Promotion Realty объясняют выбор застройщиков отсутствием свободных земель в центре столицы Кубани. С ними согласен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его словам, получить участок в центре инвесторам «достаточно трудно».
«В Краснодаре свободны только земли сельхозназначения», говорит замначальника управления торговли и бытового обслуживания администрации Краснодара Светлана Колесникова. Если инвестор хочет зайти в город, он вынужден строить в кварталах со сложившейся жилой застройкой и брать на себя расселение жителей, «что приводит к большим дополнительным расходам», озвучивает проблему чиновник. По подсчетам Володько, расселение жильцов увеличивает затраты девелоперов в 2, а то и в 3 раза.
Еще один вариант, по его словам, «выкуп промпредприятий, лежащих на боку, и строительство на их территории». Так поступила, например, компания ТПС, выкупив завод «Октябрь». Но таких предприятий в городе практически не осталось, признает аналитик, поэтому девелоперы и идут в пригород.
Если девелоперы согласны размещать торговые комплексы в отдаленных пригородах, то площадки под офисные центры они выбирают все-таки в центре города. На рынке качественных офисов Краснодара жестокий дефицит, говорят аналитики Promotion Realty, поэтому затраты девелоперов (на переселение, снос старых построек, оформление земель и т. п.) окупаются. «Спрос на качественные кабинеты намного превышает предложение», отмечают в Promotion Realty.
По информации Red-Сonsulting, в ближайшие 23 года потребность в качественных офисах не будет перекрыта новым строительством. Если застройщики выполнят планы в заявленные сроки, то предложение офисов класса В в 2008 г. достигнет 53 110 кв. м, появятся и объекты класса А, рассказывает директор Red-Consulting Фатима Чамокова.
По данным Macon Realty Group, сейчас общий объем офисных помещений составляет 446 500 кв. м. Почти 80% из них приходится на некачественные и перепрофилированные помещения класса С, признают аналитики. Бизнес-центры класса В занимают не более 96 500 кв. м. Это в том числе «Венский дом» (7400 кв. м), «Кубань-Кредит» (15 000 кв. м).
Здания класса А на рынке пока не представлены, но заявлены и готовятся к вводу несколько офисных центров, которые именно так позиционируются.
Например, на верхних этажах многофункционального комплекса «Кристалл» (20 000 кв. м, из них 5177 кв. м офисы) уже сдаются в аренду помещения класса А. По данным Macon Realty Group, арендная ставка 1700 руб. за 1 кв. м в месяц. Изюминка центра 8-этажная охраняемая автостоянка, расположенная через дорогу и соединенная с комплексом крытым переходом с панорамным остеклением.
Компания «Вариант» готова сдать в этом году многофункциональный центр «Олимпик Плаза» (18 000 кв. м). 15-этажный комплекс состоит из нескольких торговых галерей и делового центра, который застройщик также позиционирует как класс А. Рядом со зданием располагается 6-этажный охраняемый паркинг. По информации компании-инвестора, несколько лет назад девелопер выкупил участок с недостроенным объектом, который простоял около 15 лет, и продолжил строительство. Еще один центр с качественными офисными помещениями Green House (6655 кв. м) планирует открыть для арендаторов в октябре группа компаний «Зеленые листья».
«Девелопмент-Юг» во второй половине 2009 г. обещает ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса А Development Plaza (56 500 кв. м). По словам Дмитрия Василенко, ведущего маркетолога управляющей компании Global Management Company, он будет включать 5-звездочный отель на 195 номеров плюс президентский люкс и офисные помещения (18 000 кв. м). Стоимость 15-этажного комплекса оценивается компанией в $80 млн.
«Пересвет-Регион Кубань» сейчас согласовывает проектную документации для строительства БЦ класса А (52 100 кв. м) в центре города, рядом со зданием мэрии. По информации компании, выход на площадку намечен на 2009 г., завершение строительства на 2011 г. Инвестиции около 3 млрд руб.
Краснодарская «Бизнес-Инвест» собирается вводить первую очередь офисного комплекса «Виктория» класса В в 2009 г. Общая площадь составит 82 100 кв. м, инвестиции в строительство первой очереди (39 000 кв. м) оцениваются в 1,856 млрд руб., сообщили в компании. Второй офисный блок (43 100 кв. м) стоимостью 928 млн руб. планируется закончить в 2010 г. В нем офисы будут сдаваться только в аренду, рассказал исполнительный директор «Бизнес-Инвест» Алексей Иванов.
Кубанское речное пароходство приступило к сносу старых построек на месте строительства бизнес-центра River House (класс В, 23 000 кв. м, инвестиции 11,2 млрд руб.). Строительство будет начато уже в этом году, а в 2010 г. комплекс будет введен в эксплуатацию.
При строительстве бизнес- и торговых центров девелоперы часто включают в проект отельные комплексы. По данным Colliers International, в ближайшие год-два гостиницы появятся в составе ТРЦ «Краснодар-Сити», бизнес-центров «Кристалл», Development Plaza, River House.
В Краснодаре большой дефицит на гостиничном рынке, признают в Macon Realty Group. По данным различных агентств недвижимости, сейчас в городе работает от 45 до 61 средства размещения с общим фондом в 2000 номеров. Елена Риставаара, директор по консалтингу Colliers International, говорит, что примерно половина из них отели до 30 номеров. Другая половина приходится на семь гостиниц вместимостью более 100 номеров. Из них пять отелей «4 звезды», три «3 звезды» и два «2 звезды». «В целом уровень сервиса в краснодарских гостиницах можно оценить как удовлетворительный. Но даже в объектах 4 звезды и 5 звезд стандарты обслуживания еще далеки от идеала», признает Илья Володько.
В этом году гостиница «Атон» (19 номеров, 700012 000 руб. в сутки) получила международный статус «5 звезд». Она стала единственной в Краснодаре, лицензированной в этом классе, рассказали в Macon Realty Group.
В 20102011 гг. краснодарская «Европа-Инвест» планирует открыть 22-этажную гостиницу на 262 номера, рассказал аналитик «Финама» Сергей Фильченков. По его данным, инвестиции в объект превысят 45 млн евро и его оператором станет Marriott. Валентина Старова, директор по связям с общественностью Marriott, заявила, что ей ничего об этом не известно. Представитель «Европа-Инвест» признал, что договор с оператором еще не подписан, компании находятся на стадии переговоров.
А инвестиционная компания «Кеско» изменила планы относительно строительства в Краснодаре двух отелей международного класса. На месте гостиницы «Центральная», где изначально «Кеско» намеревалась разместить Ibis «3 звезды», появится гостинично-деловой комплекс, включающий в себя отель Mercure «4 звезды» на 200 номеров. Им будет управлять Accor Group. А на территории квартала, где расположено старое здание 1-й городской больницы, «Кеско» построит отель категории «5 звезд». «Сейчас компания ведет переговоры с операторами и принимает решение о выборе бренда. Помимо Accor Group в переговор1000ах участвуют еще два международных оператора», уточняет пресс-секретарь «Кеско» Елена Ухабина. Ранее компания планировала построить на этой площадке Novotel «4 звезды». Изменение планов директор компании «Кеско-Краснодар» Владимир Богданов объясняет принятым совместно с краснодарскими властями решением о необходимости «строительства более роскошных отелей» из-за быстрых темпов развития города. Богданов уверен, что это «гарантирует востребованность отелей высокого класса».
По данным Macon Realty Group, сейчас общая площадь складских помещений в Краснодаре равна 350 000 кв. м, а к концу года увеличится до 364 658 кв. м. Для сравнения: на конец 2007 г. этот показатель составлял 264 000 кв. м
Обычно в качестве склада сдаются полузаброшенные заводские помещения рядом с железной или подъездной дорогой. Несмотря на плохое качество, они дорого обходятся арендаторам, так как спрос превышает предложение, говорит Фильченков. По его данным, в среднем 1 кв. м складской недвижимости в Краснодаре сдается по $150 в год.
По мнению Володько, ситуация на складском рынке не улучшится вплоть до 2010 г., несмотря на ряд заявлений девелоперов. По данным Colliers International, до 2010 г. о строительстве новых высококлассных складов заявили Megalogix (СП ГК «Авалон» и Raven Russia), Parkridge Holding, RPDevelopment, «Девелопмент-Юг» и др. Общий объем заявленных объектов потянет на 0,7 млн кв. м.
29 сентября 2008 г., vedomosti.ru
Новости
Все новости Подписаться на RSS |
Статьи и обзоры
Все статьи и обзоры |