Привлекательные зоны
Чиновники крупнейших сибирских муниципалитетов все чаще сталкиваются с предложениями от девелоперов построить на территории того или иного завода жилье или коммерческую недвижимость. «Таких проектов в крупных городах Сибири достаточно много. Истоки явления — в переносе промышленных предприятий в годы Великой Отечественной войны из европейской части страны в Зауралье. В те времена все решалось очень быстро и не всегда с расчетом на дальнейшее развитие городов, поэтому нередко промышленные предприятия оказывались в зоне жилья. Получалась своего рода чересполосица, — рассказывает „КС“ председатель комитета по архитектуре и градостроительству администрации Томской области, главный архитектор области Аркадий Шишкин. — Теперь нам эту чересполосицу нужно с умом преодолеть. Наиболее вредные предприятия нужно вынести за черту города, в особую промышленную зону (в нашем случае — это северный промышленный узел), а на освободившихся территориях реализовать необходимые городу жилые и общественные проекты„.“В первую очередь девелоперам интересны те промышленные зоны, которые расположены в центральной или околоцентральной частях города, при условии что они обладают хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Такие площадки позволяют реализовывать масштабные комплексные проекты в исторически престижных местах, которых уже не так много», — констатирует руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент» Татьяна Аржаева.
«Предприятия возводились давно, и с ростом города они оказались в его центральной части, то есть в районах, наиболее привлекательных для жилья: около реки, вблизи рекреационных зон, с хорошей транспортной доступностью», — вторит коллеге заместитель генерального директора Regional Real Estate Наталья Кошубарова.
О большом интересе к освоению промзон говорит хотя бы тот факт, что только в течение июля–августа Градостроительный совет Новосибирска рассмотрел три масштабных проекта застройки индустриальных зон. Первый — проект перспективной застройки земельного участка ОАО «Новосибирский жировой комбинат» (НЖК, входит в состав холдинга «Солнечные продукты»). Планируется, что предприятие прекратит свою работу к 2011 году, и на месте бывших цехов на площади 18,1 га в Центральном районе будет построено 233 тыс. кв. м недвижимости. Около 107 тыс. кв. м займет жилье, 24,5 тыс. кв. м — два офисных здания, 24,4 тыс. кв. м — торговый центр с помещениями общественного назначения, а также несколько парковочных комплексов общей вместимостью 2,85 тыс. мест. По словам гендиректора ЗАО «Город в городе» (структура, созданная НЖК для реализации девелоперского проекта) Дмитрия Яковлева, остановка производства на НЖК пройдет в несколько этапов, а строительство новых зданий будет осуществляться по мере сноса частей предприятия. Первые работы по сносу начнутся уже в этом году. Экспертная оценка стоимости проекта — около 7 млрд руб.
Другим крупным проектом, реализация которого потребует четырех–пяти лет, станет застройка большей части территории ОАО «Новосибирский электровакуумный завод» (НЭВЗ, расположен вдоль главной магистрали города — Красного проспекта). Как рассказал на Градостроительном совете директор по экономике и финансам ХК «ОАО «НЭВЗ-Союз» Олег Медведко, причиной застройки заводской территории стали сокращение производства, а также высокий спрос на качественные бизнес-центры:»В начале 1990-х годов из-за резкого сокращения объемов производства уменьшилась и потребность в заводских площадях. Более половины заводских площадей было освобождено от оборудования и после ремонта передано в аренду под общественно-деловое использование. В частности, в этих корпусах сейчас располагаются ВО «Сибирская ярмарка», «Дом мебели „Новосибирский“, офисы. Однако корпуса морально и физически устарели, содержание их требует все больших финансовых затрат. Уровень же сдаваемых офисных помещений не выдерживает никакой критики с точки зрения современных требований к такого рода объектам». Сейчас мощности завода занимают лишь 4 га из 18 га территории НЭВЗа.
В предложенном дирекцией НЭВЗа проекте на земельном участке в 14 га разместятся общественно-деловой центр, гостиница на 1 тыс. мест, торговые и офисные здания переменной этажности (от 3 до 23 этажей), а также наземные и подземные паркинги (около 3 тыс. автомобильных мест).
И наконец, этим летом Градостроительный совет Новосибирска одобрил проект жилой застройки промышленной площадки завода «Большевик», расположенной вблизи центральной набережной города. Инвестор и застройщик ЗАО «Корел» намерен к 2013 году на площадке в 10 га возвести жилой монокомплекс на 1,5 тыс. квартир общей жилой площадью 157 тыс. кв. м. «Здание будет переменной этажности (от 23 до 15 этажей, высота — от 50 до 75 метров). Упор будет сделан на формирование комфортного жизненного пространства. Мы хотим, чтобы наш проект был современным и открыл новую страницу в истории новосибирской архитектуры», — заявил «КС» председатель совета директоров ЗАО «Корел» Вадим Самойлов. Стоимость проекта с учетом создания парковой зоны и обустройством набережной — около 6,5 млрд руб. «Корел» рассчитывает приступить к строительству весной следующего года.
Кроме этого, в последние годы в Новосибирске широко обсуждались проекты по реконструкции таких промышленных объектов, как ОАО «Альбумин», ОАО «Альбумин», ОАО «Северянка», ОАО «Синар». Так, главный корпус швейной фабрики «Северянка» должен быть преобразован в многофункциональный комплекс. На территории «Электроагрегата», кроме жилья, планируется построить объекты офисной и торговой недвижимости. А на 7,8 га некогда крупнейшего в регионе молочного завода «Альбумин» петербургская компания «ЛЭК-Регионы» намерена построить жилой комплекс бизнес-класса «Янтарный берег». Площадь комплекса составит 141 тыс. кв. м. Высота зданий — от 16 до 25 этажей. Завершить строительство компания «ЛЭК-Регионы» намерена в начале 2013 года. На территории же швейной фабрики «Синар» планируется к строительству бизнес-центр класса «B» площадью 8–10 тыс. кв. м. Стоимость проекта — около 400 млн руб. «Для нас строительство бизнес-центра — это хороший способ оптимизировать использование земли в центре города», — заявил «КС» исполнительный директор ОАО «Синар» Алексей Ширяев.
Проекты превращения промзон в объекты жилого и общественного назначения реализуются и в других крупных городах Сибири. Например, в начале августа стало известно, что собственники томского ООО «Спичечная фабрика «Сибирь» (мощность производства — около 800 млн коробков в год, входит в холдинг ЗАО «Инвестиционная сибирская топливная компания») приняли решение о переносе производства из Томска в поселок Итатка (расположен в 60 км от Томска). Мотивы принятого решения в компании объясняют невозможностью поддерживать существующие оборотные средства и обслуживать кредиторскую задолженность, а также изношенностью фабрики и нерентабельностью производства в Томске. Запуск предприятия в Итатке запланирован на конец 2010 года. По оценке владельцев «Сибири», перенос производства позволит снизить себестоимость готовой продукции и улучшить экономику спичечного производства на 53,2 млн руб. в год. На месте «Сибири» рассматриваются варианты организации крупного торгового комплекса или строительства жилого микрорайона.
В середине июня прошлого года московская СК «СУИхолдинг» обнародовала планы по возведению в Омске крупного микрорайона бизнес-класса — 250 тыс. кв. м на участке судоремонтного завода. Микрорайон Маленький город на набережной (с современной инфраструктурой, надземными и подземными парковками, обустроенной набережной и яхт-клубом) будет построен на площади 15 га. Дома в новом микрорайоне будут переменной этажности — от 12 до 25 этажей. Сдать весь комплекс в эксплуатацию «СУИхолдинг» планирует в 2009 году. Сумма инвестиций в проект, который «СУИхолдинг» ведет вместе с омским ООО «СПЭК», составит около $350 млн.
В Красноярске группа компаний SM.city реализует девелоперский проект по реконструкции бывшей промышленной территории, на которой размещался Сибирский судостроительный завод. На площади 40 га компания намерена построить 550 тыс. кв. м жилья и 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Также будет возведен ряд социальных объектов. Реализация проекта, получившего название «Южный берег», началась осенью 2005 года. Другим обсуждаемым проектом в Красноярске стало строительство торгового центра (площадь около 7 тыс. кв. м) на базе одного из цехов фабрики «Краскон».
По мнению опрошенных «КС» экспертов, в реновации промышленных территорий заинтересованы как девелоперы, так и муниципальные власти. Если для первых это возможность в условиях дефицита земли реализовать масштабный девелоперский проект в центре города (в большинстве случаев промплощадки располагают хорошими инженерными коммуникациями и транспортными путями), то вторые в реновации видят решение комплекса общегородских задач. Вывод производства положительно влияет на экологию района, частично решается проблема пробок, которые возникали из-за большегрузного транспорта, перевозившего необходимое заводу сырье и производимую им продукцию. Одновременно с этим создание на базе бывших цехов современных объектов коммерческой недвижимости позволяет снизить дефицит помещений на качественные площадки в центре города.
«В реновации промзон есть как положительные, так и отрицательные моменты. Несомненным плюсом является сокращение санитарно-защитных зон. Мы освобождаем город от шума и вредных выбросов. Нередко на вредных заводах работает спецконтингент. Колючая проволока, охрана, будки, собаки, автоматчики — все это не очень красиво, тем более когда рядом жилые дома, — говорит Аркадий Шишкин. — Но есть и минусы. Например, когда промышленная зона превращается в торговую, возрастает транспортная нагрузка, появляется необходимость в большом числе парковочных мест».
Несмотря на общую заинтересованность бизнеса и власти в реновации промзон, процесс согласования проектов на таких площадках, как правило, длительный и может достигать двух лет. «Трудности перевода земель промназначения в иной статус существуют. Все зависит от того, как эти земли определены в генеральном плане города, — объясняет господин Шишкин. — Но в то же время все мы понимаем, что генплан — это декларация, это наши сегодняшние ожидания того, каким станет город в перспективе ближайших 20–30 лет. Все учесть невозможно. И если собственник предприятия решает закрыть завод и на этом месте построить, например, жилье и доказывает нам, что от этого город только выиграет, мы должны рассмотреть это предложение. И если оно не противоречит градостроительным нормам, поменять назначение участка. Ведь чем город красивее, тем он интереснее для инвесторов».
Бизнес в целом терпимо относится к медлительности бюрократической машины. «Юридические проблемы при заходе на промзону могут быть достаточно серьезны, но если земля выкуплена, то все гораздо проще. Смена зонирования — процедура непростая и занимает от полугода до года, — делится опытом Дмитрий Яковлев из „Города в городе“. — Что касается поддержки властей, то, если предлагаемое девелопером решение разумно и нужно городу, оно получит поддержку. Но надо признать, что в городе не может располагаться только жилье, люди должны где-то работать, городу нужны продукция и налоги, поэтому производственные предприятия необходимы. Я считаю, что в местах традиционного сосредоточения производств предприятия должны остаться».
В то же время девелоперы отмечают трудности в объединении земельных участков на территории промышленных зон. «Практически все предприятия, оказавшиеся в тяжелом экономическом положении и расположенные вдоль основных магистралей города, распродавались по кусочкам. Сегодня цехами заводов нередко владеет несколько собственников, а иногда и десятки. Как правило, самые интересные земли промтерриторий уже отчуждены. На них построены магазины, мойки, автозаправки. Соответственно, эти объекты мешают девелоперу произвести формирование проекта комплексной застройки. Безусловно, наличие таких объектов снижает инвестиционную привлекательность участка», — отмечает генеральный директор группы компаний SM.city Александр Коропачинский.
По мнению участников рынка, интерес девелоперов к промплощадкам будет только нарастать. «Реконструкция имеющихся промплощадок продолжится до тех пор, пока, с одной стороны, ряд предприятий не вынесут за черту города, а с другой — этот ресурс не будет исчерпан. В итоге город может получить красивый, современный, продуманный центр», — говорит Татьяна Аржаева из «Сибирь Девелопмента».
Так, в Красноярске в ближайшие годы интерес девелоперов будет прикован к правому промышленному берегу Енисея. В годы войны на правобережье было построено несколько промышленных объектов: деревообрабатывающие, судоремонтные, судостроительные предприятия, нефтебазы и речной порт.
«Получилось, что жилая часть правого берега Красноярска оказалась отрезана от Енисея цепочкой промышленных предприятий. В то же время эти предприятия располагаются в великолепном месте с точки зрения ландшафта. Эти 15–20 км промышленной зоны вдоль реки — чрезвычайно интересный объект для девелоперов. Но конечно, в этой ситуации речь идет об инвестициях в несколько десятков и, возможно, сотен миллиардов рублей», — говорит господин Коропачинский. На левом берегу Енисея самым крупным проектом реновации должен стать перенос за черту города ОАО «Красноярский завод комбайнов» (находится в центре города, занимает площадь в 70 га).
В Омске самые интересные девелоперские проекты по освоению промзон реализуются вдоль берега Иртыша в Центральном и Советском округах. «Есть территории в центре, ближе к Ленинскому округу, занятые предприятиями, но пока об их редевелопменте речи не идет», — замечает Наталья Кошубарова. А в Новосибирске, по мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, девелоперов в ближайшие годы будут интересовать промплощадки в Центральном, Калининском и Заельцовском районах.
«В скором времени динамика освоения новых площадок будет определяться спросом на построенные объекты. По нашим прогнозам, спрос на жилые объекты с грамотной концепцией в ближайшие годы будет стабильно высоким, так как в Новосибирске наблюдается дефицит предложений комфортного и удобного жилья», — считает Дмитрий Яковлев.
28 августа 2008 г., com.sibpress.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
