Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Светлое будущее сибирского ритейла

Статус принимающего города — что-то вроде знака признания на ниве развития коммерческой недвижимости: в ежегодный список хозяев Shopping Centers in Russia попадают города, достигшие прорывных результатов. В 2008-м в этом списке — Красноярск, Уфа, Новосибирск, Московская область (как единый субъект, урбанистический конгломерат) и некогда депрессивный Воронеж — бывшая заклепка на «красном поясе». Форум, будучи сетевым форматом, никогда не повторяется, поскольку все города, участвующие в «девелоперской гонке», индивидуальны.

В график форума Красноярск попал за бум новейших ТРЦ: в 2008-м в строй вступила «Планета» — огромный, под стать шведской «Меге», центр, созданный компанией «РосЕвроДевелопмент», на очереди еще два гиганта — «Июнь» и «Огни». Плюс более локальная, уже обжитая «Взлетка-Плаза» и близкая к ней, готовящаяся к старту OPTIMA. Прорыв тем разительнее, что за семь лет до того единственным олицетворением современного ритейла был «Торговый Квартал на Свободном» — цеховое здание, реанимированное московским бизнесменом Марком Афраймовичем.

Интересно, что «Торговый Квартал» вошел в экскурсионную программу форума наравне с «Планетой». Организаторы явно не боялись контраста поколений, скорее они его подчеркивали. «Торговый Квартал» — самый ранний из концептуальных ТРЦ и, соответственно, самый концептуальный из ранних. Он бодр, функционален, и, как подчеркнул Марк Афраймович (ныне управляющий партнер и председатель совета директоров ROSS GROUP), проект до сих пор держится в тонусе.

Остальным ранним, видимо, предстоит «выпасть с парохода современности». Злорадства среди участников форума по этому поводу не было. Скорее была озабоченность: новая расстановка сил и варианты реконцепции «умирающих» ТЦ даже самым маститым участникам форума представлялись темами сложными и туманными. Во всяком случае, переделка торговых центров в офисные комплексы как эффективный вариант всерьез не рассматривалась. «В Новосибирске есть один девелопер, переделывающий свои ТЦ в офисные комплексы и обратно, — отмечает управляющий директор Российского Совета торговых центров Олег Войцеховский. — Но плоды этих челночных превращений не выглядят убедительно. По крайней мере красноярцев, которым тоже вскоре предстоит столкнуться с проблемой реконцепции, я бы хотел предостеречь от механистичного подхода. ТЦ и бизнес-центр — слишком разные объекты. И для взаимного превращения подходят минимально. Если, конечно, не стоит цели создать непритязательный эрзац. Но время эрзацев, время условно пригодных объектов безоговорочно уходит».

О том, что такое современный ТРЦ, о критериях эффективности и адекватности на форуме говорили много. И в гуманитарном, архитектурно-образном ключе, и в сугубо математическом. Например, доклад генерального директора компании «Ватком» Романа Скороходова был посвящен технологии электронного подсчета посетительских потоков. Эта, казалась бы, вполне прикладная тема органично и весьма увлекательно выводила аудиторию на генеральную тему управляемости и эффективности, выводила «с другого бока», с наглядного и эмпирического уровня статистических цифр. Роман Скороходов убежден, что хорошо поставленная система подсчета делает всю механику управленческих решений максимально осмысленной и эффективной. «Счетные системы дают большую базу для принятия решений, — объясняет он. — Например, стоимость посещения. Арендатор девелоперу платит не за место, а за свои встречи с покупателями. Чем больше будет посетителей, тем больше будет арендная ставка. Почему бы не посчитать, какова „стоимость“ одного посетителя для арендатора? Это просто — маркетинговый бюджет делится на количество посетителей. Динамика посещаемости, количество посетителей на 1 кв. метр, охват района, распределение по этажам, стоимость привлечения одного посетителя, удельные издержки на одного посетителя, вклад якорных арендаторов в трафик — все это можно „снять“ с прямой или косвенной помощью систем подсчета посетителей. Даже гендерный состав, соотношение мужчин и женщин, вычислить совсем не сложно — нужно просто поставить счетчики у туалетов. Это звучит забавно. Но, согласитесь, для формирования состава бутиков точное знание гендерного баланса очень важно». По словам Романа Скороходова, обладание максимально объемным статистическим пакетом особенно важно в контексте «меняющихся рыночных условий» (кстати, красноярские условия сейчас именно таковы). «Например, если рядом открылся другой торговый центр, то арендная ставка и затраты на эксплуатацию остаются прежними, а число посетителей уменьшается, — объясняет Роман Скороходов. — Это должно быть сигналом для принятия какого-то управленческого решения».

Форум зафиксировал главные актуальные приметы красноярского девелопмента — доминирующую роль сетевых проектов («Планета» и «Июнь» после Красноярска шагнут в другие российские миллионники: строительство новосибирской «Планеты» начнется этой осенью, строится «Июнь» в Омске и Уфе), превращение торговой недвижимости в сильный градообразующий субъект и систематизация отношений с региональными властями. Такова была эволюция красноярского «Июня» — от большого, но локального элемента районной планировки до объекта с макроролью. «Сегодня это не просто торгово-развлекательный центр, это в первую очередь составная часть большой застройки, субъект синергетического влияния, — объясняет директор по маркетингу группы компаний „Регионы“ Сергей Гуров. — Ключевая идея — максимально эффективное использование участка. В общей сложности этот деловой и торгово-развлекательный квартал включает в себя объекты на 300 тыс. „квадратов“. Они образуют пространство, которого город доселе не знал, — бизнес-парк. В него войдут бизнес-центр на 150 тыс. „квадратов“ с офисными объектами классов „А“ и „B“, гостиница на 350 номеров, концертный зал на 3500 мест, развлекательный центр на 25 тыс. квадратных метров (в него же входят аквапарк и дополнительная развлекательная зона) и специализированный торговый центр на 55 тыс. квадратных метров. Плюс к тому большая парковка — реалия принципиальная для города, испытывающего транспортные перегрузки».

Подобная роль ТРЦ будет все более органичной и растущей — таковы прогнозы, сделанные с учетом зарубежных наблюдений. «Торговые центры сейчас становятся ведущим звеном в движении по девелопменту пространства, по регенерации территорий, — констатирует Олег Войцеховский. — Этот процесс уже выходит за рамки собственно ритейла. Сначала строится торговый центр, затем запускается так называемая „экономика пространства“ — территория вблизи ТРЦ начинает обрастать другими проектами„.

За прошедшие несколько лет наблюдалась решающая роль торговых центров в сохранении и стабилизации общества в небольших европейских городах. Эту многоплановую социальную функцию торговых центров начали изучать и российские чиновники-“регионалы». «Не сказать, что вменяемость растет всюду, ровными темпами, где-то, напротив, заметен регресс, — рассуждает исполнительный директор компании „РосЕвроДевелопмент“ Вячеслав Сосинский. — Но совокупная динамика явно положительная. Есть регионы, где власти понимают, что смена состава на рынке неизбежна. Бывают и другие ситуации, когда компании прежнего поколения аффилированы с властью. И в таких городах проекты просто не идут. Не только у нас, но и у других компаний. Мы все эти города знаем. У наших французских партнеров был случай: они в одном из городов не могли согласовать архитектурную концепцию проекта в течение 2–3 лет. Они наняли компанию, которая провела опрос общественного мнения. И ответ на вопрос „Что делать?“ был таков: „Ждать очередных выборов в местное Законодательное собрание“. Мол, придут в конце концов новые люди, они-то и проголосуют за ваш проект. И французы все заморозили, ничего не стали согласовывать, просто ждали. Дождались. Властный расклад изменился, и проект пошел в работу. В общем, нужно и актуальность момента понимать, и ждать уметь».

Вестернизация крупнейших сибирских городов — процесс наблюдаемый и довольно быстрый. По крайней мере в секторе торговой недвижимости картина выглядит вполне динамично и ярко. Потому европейские тренды, оглашенные на форуме, выглядели не отстраненно-познавательно, а как прогнозная модель. «Просматривается увеличение роли торговой недвижимости в европейском инвестиционном процессе, — отмечает Олег Войцеховский. — В 2006 году вложения в европейские торговые центры составили почти 26 млрд евро. Раньше в полных инвестициях торговая недвижимость составляла 30%, а теперь на нее приходится 50% от общего объема инвестиций в недвижимость. Остальные типы недвижимости понемногу теряют свою мощь в инвестиционном портфеле».

Таким образом, российский девелопмент сейчас очень быстро повторяет процесс, идущий на Западе уже в течение 50 лет. Идти проторенным путем легче, и наши бизнесмены имели возможность очень многие «ухабы» перепрыгнуть, пройти этот путь в ускоренном темпе.

Но «стопроцентного чуда», подобного новейшим спортивным прорывам, кажется, не получится. У Олега Войцеховского эволюционный оптимизм имеет внятный дегтярный привкус: «К сожалению, природная любовь к формуле „А вдруг мне обойдется дешевле, если я буду делать сам“ привела к тому, что почти на все грабли сами же и наступали». Образовалась странная историческая мышеловка. С одной стороны, есть серьезный инвестиционный потенциал. С другой стороны, не очень строг контроль за тем, куда эти инвестиции идут. В итоге бизнесмены и потребители увидели «кривобокий лик свободы»: все наилучшие места в городах застраиваются совершенно «промежуточными» вариантами. «Этот период затянулся, его пора перерасти! — восклицает Олег Войцеховский. — Нужно выходить уже на достойные объекты, которые были бы стабильны и не требовали бы реконцепции в течение 8–10 лет».

22 августа 2008 г., com.sibpress.ru



Новости

Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024
Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран.

www.realcongress.ru

28 августа 2024 г.
Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка
63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %.

core-xp.ru

9 августа 2024 г.

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Эксперты назвали 3 ключевых изменения рынка офисной недвижимости за 20 лет
Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х.
25 ноября 2024 г.
Доля свободных площадей в ТЦ вышла на плато
В III кв. доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составила 5,4 %, увеличившись на 2 п.п. ко II кв. Незначительные колебания связаны с ротацией арендаторов и указывают на стабилизацию показателя в пределах текущих значений.
24 ноября 2024 г.

Все статьи и обзоры

Все новости за август

3 102АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 20 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: