Светлое будущее сибирского ритейла
Статус принимающего города что-то вроде знака признания на ниве развития коммерческой недвижимости: в ежегодный список хозяев Shopping Centers in Russia попадают города, достигшие прорывных результатов. В 2008-м в этом списке Красноярск, Уфа, Новосибирск, Московская область (как единый субъект, урбанистический конгломерат) и некогда депрессивный Воронеж бывшая заклепка на «красном поясе». Форум, будучи сетевым форматом, никогда не повторяется, поскольку все города, участвующие в «девелоперской гонке», индивидуальны.В график форума Красноярск попал за бум новейших ТРЦ: в 2008-м в строй вступила «Планета» огромный, под стать шведской «Меге», центр, созданный компанией «РосЕвроДевелопмент», на очереди еще два гиганта «Июнь» и «Огни». Плюс более локальная, уже обжитая «Взлетка-Плаза» и близкая к ней, готовящаяся к старту OPTIMA. Прорыв тем разительнее, что за семь лет до того единственным олицетворением современного ритейла был «Торговый Квартал на Свободном» цеховое здание, реанимированное московским бизнесменом Марком Афраймовичем.
Интересно, что «Торговый Квартал» вошел в экскурсионную программу форума наравне с «Планетой». Организаторы явно не боялись контраста поколений, скорее они его подчеркивали. «Торговый Квартал» самый ранний из концептуальных ТРЦ и, соответственно, самый концептуальный из ранних. Он бодр, функционален, и, как подчеркнул Марк Афраймович (ныне управляющий партнер и председатель совета директоров ROSS GROUP), проект до сих пор держится в тонусе.
Остальным ранним, видимо, предстоит «выпасть с парохода современности». Злорадства среди участников форума по этому поводу не было. Скорее была озабоченность: новая расстановка сил и варианты реконцепции «умирающих» ТЦ даже самым маститым участникам форума представлялись темами сложными и туманными. Во всяком случае, переделка торговых центров в офисные комплексы как эффективный вариант всерьез не рассматривалась. «В Новосибирске есть один девелопер, переделывающий свои ТЦ в офисные комплексы и обратно, отмечает управляющий директор Российского Совета торговых центров Олег Войцеховский. Но плоды этих челночных превращений не выглядят убедительно. По крайней мере красноярцев, которым тоже вскоре предстоит столкнуться с проблемой реконцепции, я бы хотел предостеречь от механистичного подхода. ТЦ и бизнес-центр слишком разные объекты. И для взаимного превращения подходят минимально. Если, конечно, не стоит цели создать непритязательный эрзац. Но время эрзацев, время условно пригодных объектов безоговорочно уходит».
О том, что такое современный ТРЦ, о критериях эффективности и адекватности на форуме говорили много. И в гуманитарном, архитектурно-образном ключе, и в сугубо математическом. Например, доклад генерального директора компании «Ватком» Романа Скороходова был посвящен технологии электронного подсчета посетительских потоков. Эта, казалась бы, вполне прикладная тема органично и весьма увлекательно выводила аудиторию на генеральную тему управляемости и эффективности, выводила «с другого бока», с наглядного и эмпирического уровня статистических цифр. Роман Скороходов убежден, что хорошо поставленная система подсчета делает всю механику управленческих решений максимально осмысленной и эффективной. «Счетные системы дают большую базу для принятия решений, объясняет он. Например, стоимость посещения. Арендатор девелоперу платит не за место, а за свои встречи с покупателями. Чем больше будет посетителей, тем больше будет арендная ставка. Почему бы не посчитать, какова стоимость одного посетителя для арендатора? Это просто маркетинговый бюджет делится на количество посетителей. Динамика посещаемости, количество посетителей на 1 кв. метр, охват района, распределение по этажам, стоимость привлечения одного посетителя, удельные издержки на одного посетителя, вклад якорных арендаторов в трафик все это можно снять с прямой или косвенной помощью систем подсчета посетителей. Даже гендерный состав, соотношение мужчин и женщин, вычислить совсем не сложно нужно просто поставить счетчики у туалетов. Это звучит забавно. Но, согласитесь, для формирования состава бутиков точное знание гендерного баланса очень важно». По словам Романа Скороходова, обладание максимально объемным статистическим пакетом особенно важно в контексте «меняющихся рыночных условий» (кстати, красноярские условия сейчас именно таковы). «Например, если рядом открылся другой торговый центр, то арендная ставка и затраты на эксплуатацию остаются прежними, а число посетителей уменьшается, объясняет Роман Скороходов. Это должно быть сигналом для принятия какого-то управленческого решения».
Форум зафиксировал главные актуальные приметы красноярского девелопмента доминирующую роль сетевых проектов («Планета» и «Июнь» после Красноярска шагнут в другие российские миллионники: строительство новосибирской «Планеты» начнется этой осенью, строится «Июнь» в Омске и Уфе), превращение торговой недвижимости в сильный градообразующий субъект и систематизация отношений с региональными властями. Такова была эволюция красноярского «Июня» от большого, но локального элемента районной планировки до объекта с макроролью. «Сегодня это не просто торгово-развлекательный центр, это в первую очередь составная часть большой застройки, субъект синергетического влияния, объясняет директор по маркетингу группы компаний Регионы Сергей Гуров. Ключевая идея максимально эффективное использование участка. В общей сложности этот деловой и торгово-развлекательный квартал включает в себя объекты на 300 тыс. квадратов. Они образуют пространство, которого город доселе не знал, бизнес-парк. В него войдут бизнес-центр на 150 тыс. квадратов с офисными объектами классов А и B, гостиница на 350 номеров, концертный зал на 3500 мест, развлекательный центр на 25 тыс. квадратных метров (в него же входят аквапарк и дополнительная развлекательная зона) и специализированный торговый центр на 55 тыс. квадратных метров. Плюс к тому большая парковка реалия принципиальная для города, испытывающего транспортные перегрузки».
Подобная роль ТРЦ будет все более органичной и растущей таковы прогнозы, сделанные с учетом зарубежных наблюдений. «Торговые центры сейчас становятся ведущим звеном в движении по девелопменту пространства, по регенерации территорий, констатирует Олег Войцеховский. Этот процесс уже выходит за рамки собственно ритейла. Сначала строится торговый центр, затем запускается так называемая экономика пространства территория вблизи ТРЦ начинает обрастать другими проектами.
За прошедшие несколько лет наблюдалась решающая роль торговых центров в сохранении и стабилизации общества в небольших европейских городах. Эту многоплановую социальную функцию торговых центров начали изучать и российские чиновники-регионалы». «Не сказать, что вменяемость растет всюду, ровными темпами, где-то, напротив, заметен регресс, рассуждает исполнительный директор компании РосЕвроДевелопмент Вячеслав Сосинский. Но совокупная динамика явно положительная. Есть регионы, где власти понимают, что смена состава на рынке неизбежна. Бывают и другие ситуации, когда компании прежнего поколения аффилированы с властью. И в таких городах проекты просто не идут. Не только у нас, но и у других компаний. Мы все эти города знаем. У наших французских партнеров был случай: они в одном из городов не могли согласовать архитектурную концепцию проекта в течение 23 лет. Они наняли компанию, которая провела опрос общественного мнения. И ответ на вопрос Что делать? был таков: Ждать очередных выборов в местное Законодательное собрание. Мол, придут в конце концов новые люди, они-то и проголосуют за ваш проект. И французы все заморозили, ничего не стали согласовывать, просто ждали. Дождались. Властный расклад изменился, и проект пошел в работу. В общем, нужно и актуальность момента понимать, и ждать уметь».
Вестернизация крупнейших сибирских городов процесс наблюдаемый и довольно быстрый. По крайней мере в секторе торговой недвижимости картина выглядит вполне динамично и ярко. Потому европейские тренды, оглашенные на форуме, выглядели не отстраненно-познавательно, а как прогнозная модель. «Просматривается увеличение роли торговой недвижимости в европейском инвестиционном процессе, отмечает Олег Войцеховский. В 2006 году вложения в европейские торговые центры составили почти 26 млрд евро. Раньше в полных инвестициях торговая недвижимость составляла 30%, а теперь на нее приходится 50% от общего объема инвестиций в недвижимость. Остальные типы недвижимости понемногу теряют свою мощь в инвестиционном портфеле».
Таким образом, российский девелопмент сейчас очень быстро повторяет процесс, идущий на Западе уже в течение 50 лет. Идти проторенным путем легче, и наши бизнесмены имели возможность очень многие «ухабы» перепрыгнуть, пройти этот путь в ускоренном темпе.
Но «стопроцентного чуда», подобного новейшим спортивным прорывам, кажется, не получится. У Олега Войцеховского эволюционный оптимизм имеет внятный дегтярный привкус: «К сожалению, природная любовь к формуле А вдруг мне обойдется дешевле, если я буду делать сам привела к тому, что почти на все грабли сами же и наступали». Образовалась странная историческая мышеловка. С одной стороны, есть серьезный инвестиционный потенциал. С другой стороны, не очень строг контроль за тем, куда эти инвестиции идут. В итоге бизнесмены и потребители увидели «кривобокий лик свободы»: все наилучшие места в городах застраиваются совершенно «промежуточными» вариантами. «Этот период затянулся, его пора перерасти! восклицает Олег Войцеховский. Нужно выходить уже на достойные объекты, которые были бы стабильны и не требовали бы реконцепции в течение 810 лет».
22 августа 2008 г., com.sibpress.ru
Новости
Все новости Подписаться на RSS |
Статьи и обзоры
Все статьи и обзоры |