По схеме sale-lease-back решила обойтись со своим активом"АЛПИ"
До недавнего времени вся торговая площадь, используемая гипер- и супермаркетами «АЛПИ», находилась в собственности компании. Этот факт преподносился как отличительная особенность развития бизнеса Ассоциации. 4 августа акционеры «АЛПИ» изменили своим принципам и продали один из торговых комплексов в Новосибирске УК «Тройка Диалог» по схеме sale-lease-back. Эксперты считают, что данная сделка весьма выгодна для инвестора. Интересна она и для продавца, так как чаще всего используется в той ситуации, когда остальные механизмы привлечения ресурсов уже не работают. Собеседники «КС» не исключают, что количество сделок подобного типа в ближайшие год-два в Сибири будет расти, и только в Новосибирске по объектам с площадями более 5 тыс. кв. м их в 2008–2009 гг. может быть заключено более 15.ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» — крупнейший рентный фонд закрытого типа в компании «Тройка Диалог». Сформирован в декабре 2004 года. СЧА фонда на 11.08.08 составляла 4,47 млрд рублей. Доходность фонда с момента начала его работы для пайщиков, инвестировавших при его формировании, составляет более 20% годовых в долларах. В числе крупных приобретений ЗПИФа — один из объектов недвижимости аптечной сети «36,6», находящийся в центре Москвы. Эти помещения были сданы в долгосрочную аренду аптечной сети «36,6». В том же 2005 году фонд купил ресторан «Тинькофф» в Екатеринбурге. На сегодняшний день в собственности фонда находятся 16 объектов коммерческой недвижимости.
ЗПИФН «Коммерческая недвижимость», находящийся под управлением ЗАО «УК „Тройка Диалог“, и Ассоциация „АЛПИ“ 4 августа заключили сделку по продаже и обратной аренде здания торгового комплекса „АЛПИ-Сити“ в городе Новосибирске по адресу: ул. Дуси Ковальчук, д. 1А. Объект, торговая площадь которого составляет более 22 000 кв. м, является одним из крупнейших торговых комплексов в Новосибирске. По оценкам экспертов, рыночная стоимость объектов такого класса составляет от 1,1 млрд до 1,6 млрд рублей. Здание торгового центра будет сдано в долгосрочную аренду и управление ОАО „АЛПИ“. Первоначальный срок аренды составляет более пяти лет, после его завершения „АЛПИ“ сможет продлить срок действия договора с фондом.
Ассоциация „АЛПИ“ — крупнейшая сеть гипер- и супермаркетов в Сибири и один из лидирующих российских производителей мяса птицы. На сегодняшний день сеть насчитывает более 60 объектов. В 2007 году совокупный товарооборот компании составил более 24,4 млрд рублей (включая НДС).
Как пояснил „КС“ директор отдела фондов недвижимости компании „Тройка Диалог“ Сергей Васин, в собственности ЗПИФа „Коммерческая недвижимость“ до сих пор не было объектов, находящихся в Сибири, хотя в компании видели серьезный потенциал региона. „Торговый комплекс „АЛПИ-Сити“ показался нам наиболее привлекательным по нескольким параметрам: месторасположение, размер, а также коммерческие условия сделки. Это был первый объект холдинга, который мы рассматривали и который, по согласованию с „АЛПИ“, посчитали наиболее подходящим для сделки. Интерес к проведению этой сделки был взаимным. Будут ли новые соглашения по другим объектам недвижимости, принадлежащим компании, покажет время“, — заявил собеседник „КС“. Напомним, участники рынка крупноформатного ритейла обсуждали якобы готовящуюся сделку по продаже 17 торговых площадок сети (всего у „АЛПИ“ 45 гипермаркетов и 23 фирменных магазина) в течение нескольких последних недель. В числе претендентов на покупку называли одного из крупнейших московских ритейлеров — компанию „Седьмой континент“ и французскую Auchan Group („В сети слухов“, „КС“ N 27).
Заключенную с „Тройкой Диалог“ сделку президент Ассоциации „АЛПИ“ Алексей Подсохин прокомментировал следующим образом: „Я доволен ценой сделки и остальными условиями. Эта сделка проведена в рамках программы по снижению общей долговой нагрузки Ассоциации и улучшению условий заимствования. Мы планируем зарезервировать средства для предстоящей оферты по облигациям Ассоциации (организатором этого выпуска в 2006 году выступала УК „Тройка Диалог“)“. Сергей Васин считает, что необходимость погашения облигационного займа — только одна из причин продажи торгового комплекса. По его словам, подобные сделки заключаются не для того, чтобы улучшить финансовое положение продавца, а для того, чтобы компания смогла получить средства на развитие и облегчила баланс от долговой нагрузки.
Господин Васин также отметил, что сегодня многие ритейлеры продают торговые площади по схеме sale-lease-back. Это не просто мода, а рыночный механизм получения новых средств без потери операционного контроля над имуществом. Собеседник „КС“ не исключает, что в ближайшем будущем „Тройка Диалог“ заключит еще ряд аналогичных сделок в Сибири: „Нам интересны активы в виде бизнес-центров, торговых центров и street-ритейла“.
„Думаю, что дела у „АЛПИ“ сейчас действительно идут не самым лучшим образом. Вместо того чтобы отстраивать сервис и логистику в своих торговых центрах, компания „размахнулась“, например, на строительство циклопического бизнес-центра в Кемерове, — комментирует ситуацию управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — Хорошо (и для рынка, и для самой компании), что иллюзии прошлых лет развеиваются. Скорее всего, „АЛПИ“ действительно собирает деньги для расчетов с долгами — для сегодняшних рынков ритейла и девелопмента это, увы, типичная ситуация. О том, видимо, свидетельствует и цена сделки — торговый центр был продан по цене от 50 тыс. до 73 тыс. руб. за кв. м общей площади. Подозреваю, что эта цена включает дисконт за скорость совершения сделки (величиной 20–30% от среднерыночных показателей стоимостей подобных объектов)“. Заместитель генерального директора инвестиционной компании „СМ.арт“ (Красноярск) Сергей Наговицин также считает, что основная причина продажи комплекса — приближение оферты по облигациям: „Деньги нужно было привлечь очень оперативно, так как попытка самостоятельной продажи части данного торгового комплекса за 800 млн руб. в июне-июле, которую предпринимала компания, успеха не принесла“.
По оценкам Наговицина, сделка sale-lease-back очень эффективна, если партнер, покупающий недвижимость, — известная компания или с ним уже установлены долгосрочные отношения. Кроме того, сейчас многие ритейл-компании испытывают сложности с поддержанием высоких темпов развития бизнеса, условия банковских кредитов ужесточились, возможность выйти на облигационный рынок имеют только крупные эмитенты. По словам Наговицина, sale-lease-back позволяет привлечь деньги в бизнес, когда другие инструменты не работают. А аналитик группы компаний BroCo Дмитрий Степанов отмечает, что схема сделки sale-lease-back позволяет высвободить значительные денежные средства, которые, например, могут быть использованы для строительства нового объекта недвижимости.
»Ведущий менеджер по работе с инвесторами Группы компаний «ДОМОЦЕНТР» Алексей Малыгин считает, что пока такие механизмы привлечения ресурсов не очень востребованы в Сибири в силу невысокой грамотности финансистов. Однако округ является перспективным регионом для развития sale-lease-back. «Сегодня не менее трети торговых сетей, работающих в Сибири и владеющих помещениями своих магазинов (торговых центров), готовы рассмотреть предложения по варианту sale and lease back, так как у них не хватает ликвидности. Количество сделок подобного типа в ближайшие год-два, скорее всего, будет расти, и только по объектам с площадями более 5 тыс. кв. м может в следующем году составить в Новосибирске более 15», — говорит Сергей Дьячков.
Сергей Наговицин также добавляет, что вложение средств в ЗПИФы, которые работают по такой схеме, достаточно привлекательно для инвесторов. Правда, для этого они должны обладать весомым капиталом — порог входа в такие проекты начинается от нескольких миллионов рублей. «В связи с последними изменениями в законодательстве УК может действовать очень оперативно. Это также накладывает определенные ограничения — инвестору необходимо быстро мобилизовать достаточную сумму денег для вхождения в проект (1–3 недели)», — поясняет эксперт.
В «СМ.арт» оценивают доходность ЗПИФа от сдачи в аренду «АЛПИ-Сити» в 9–12% годовых. Кроме того, фонд мог приобрести данный объект по цене ниже рыночной, что может добавить еще 5–10% доходности. Плюс рост стоимости объекта на уровне 5–8% годовых. Таким образом, даже с учетом вознаграждения УК пайщики могут рассчитывать на прирост пая в размере 5–12% и выплату ежегодного дохода 9–12%. Для субарендаторов торгового комплекса, по мнению экспертов «СМ.арт», практически ничего не изменится, так как «АЛПИ» продолжит сдавать в субаренду данные площади.
14 августа 2008 г., com.sibpress.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
