По разным корзинам
Если готовность рынка к появлению таких объектов и их преимущества очевидны, что мешает массовому появлению МФК?Первое — возведение МФК возможно только на большой территории. Найти крупные свободные участки девелоперам становится все сложнее не только в центральных, но и в отдаленных частях крупных уральских городов. «У каждой функциональной части подобного комплекса должен быть самостоятельный вход для того, чтобы они были разделены и не происходило смешения потоков (например, сотрудников компаний, которые арендуют помещения в офисной части, и посетителей торгово?развлекательного центра). Безусловно, обеспечить такое разделение можно только при наличии участка большой площади», — отмечает генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» (Челябинск) Виктор Лебедев.
Второй существенной проблемой может стать и создание дополнительной инфраструктуры. «В связи с тем, что МФК занимают солидную территорию, они отличаются высоким потреблением мощностей. Поэтому при выборе места необходимо учитывать наличие подземной и наземной инженерии с таким расчетом, чтобы мощностей на момент строительства в целом и в микрорайоне хватало с резервом 20 — 25%. Также необходимы дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку», — подчеркивает генеральный директор пермской компании «ПИК?Кама» Владимир Криницын. В уральских городах территорий, отвечающих таким требованиям, практически нет. Поэтому застройщики вынуждены сами создавать дополнительную инфраструктуру. Так, по словам генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, застройщик планирует оснастить комплексы «Европа» и «Азия» автономными системами энергообеспечения и теплоснабжения, что обезопасит их от сбоев в коммунальной инфраструктуре города.
Третий фактор, позволяющий предполагать, что массового строительства МФК (особенно с гостиничной функцией) в ближайшей перспективе ожидать не стоит, — высокая стоимость возведения подобных объектов. «Объем инвестиций в МФК составит порядка 2 — 3 тыс. долларов за кв. метр, тогда как аналогичный показатель для монообъекта (например, офисного центра) — до 2 тыс. долларов, — приводит пример директор по развитию ИДК „АЛУР“ Михаил Хайкин. — Из?за того, что при строительстве объектов МФК речь идет о значительных бюджетах, девелоперы вынуждены привлекать сторонних инвесторов, чаще всего западных, располагающих более дешевыми и длинными деньгами и имеющих значительный опыт структурирования подобных сделок. Среди отечественных инвесторов вкладывать деньги в масштабные региональные девелоперские проекты могут немногие. Как правило, это крупнейшие банки и финансовые группы, которые помимо проектного финансирования готовы рассматривать вариант вхождения в акционерный капитал проектной компании».
Четвертый комплекс проблем, связанных с реализацией объектов МФК, — разработка концепции и управление. Важно увязать разные функциональные зоны, грамотно распределить потоки посетителей, организовать подъездные пути, парковки. Объясняет Андрей Кудрявцев:
- Чтобы использовать преимущества и сократить риски при эксплуатации МФК, необходимо проводить четкое зонирование комплексов. В частности, нужно организовать отдельные входы для различных направлений. В случае неверной организации пространства и коммуникаций внутри при всех плюсах МФК могут проявиться значительные минусы. Особенно тщательно необходимо продумывать формат совмещения жилых помещений с нежилыми. К постоянному месту жительства люди предъявляют гораздо более высокие требования, чем к месту работы или проведения досуга. При неправильном разделении потоков излишняя людность или уровень шума из?за присутствия торгового или офисного центра может отпугивать потенциальных покупателей квартир даже при условии высокого качества жилья. Однако при правильном зонировании близость торгово?развлекательного центра способна стать дополнительным преимуществом и сделать более привлекательным практически любой объект.
Некоторые особенности проектирования отмечает руководитель экспертно?аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова:
- При благоприятном расположении земельного участка, к примеру, вблизи нахождения крупной транспортной и пешеходной магистрали, возможным наилучшим использованием площадей
может быть строительство торговых или офисных площадей на первой линии, жилых помещений — на второй. Такое сочетание повышает эффективность использования земельного участка, а при грамотном проектировании жилая часть защищается офисно?торговой от излишнего шума.
Строители уверены: любой просчет в концепции (совмещение несочетаемых функций, неэффективные пропорции, неграмотное зонирование или распределение потоков) сведет на нет всю диверсификацию рисков и синергетический эффект.
Георгий Корелин заостряет внимание еще на одной особенности работы со сложными объектами коммерческой недвижимости — управлении: «Если речь идет о здании, где совмещены четыре или пять функций, то одним управляющим не обойтись. Особенно если в состав МФК включена гостиница». Чтобы сократить риски неэффективного управления, некоторые девелоперы готовы обращаться к услугам профессиональных компаний. «В России профессионально управлять подобными объектами мало кто умеет. Это касается не только крупных городов Урало?Сибирского региона, но и Москвы, и Санкт?Петербурга. Для нашей страны это совершенно новый вид бизнеса, — подчеркивает Игорь Задорожный. — Соответственно, едва ли не ключевая задача для девелопера — грамотный выбор управляющей компании. Сейчас мы выбираем компанию, которая будет разрабатывать подробную маркетинговую концепцию проекта. Она же, возможно, займется и брокериджем — непосредственным привлечением пула арендаторов».
11 августа 2008 г., expert.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
