У страха перед"эконом-классом" глаза велики
Ни для кого не секрет, что на данный момент к строительству в столице отелей «эконом-класса» не проявляют интереса ни российские, ни зарубежные инвесторы. Городские чиновники всерьез обеспокоены таким положением вещей. Так, депутат Мосгордумы Игорь Протопопов во всеуслышание заявил, что из-за нежелания инвесторов вкладывать средства в подобные объекты, может быть сорван план по строительству гостиниц в Москве до 2010 года.По словам Игоря Протопопова, в настоящее время в городе отсутствует инвестиционная схема, по которой инвесторам было бы выгодно строить гостиницы этого класса. «Нам надо на законодательном уровне создать такие условия, чтобы инвесторы с удовольствием строили такие гостиницы», — отметил он.
Российские гостиничные операторы скептически относятся к возможности создания выгодных условий для инвестирования в строительство отелей «эконом-класса». В крупнейшей российской гостиничной сети бизнес-класса «АЗИМУТ Сеть Отелей» считают, что заинтересованность инвесторов к подобным проектам не зависит от российского законодательства. «Пока реально действующих механизмов, способных создать благоприятные условия для привлечения инвесторов, нет, а административный ресурс работает слабо. Этот сегмент будет развиваться с развитием внутреннего туризма, ростом инвестиционной активности в регионах. До настоящего времени все попытки региональных властей исправить ситуацию ни к чему не приводили. Инвесторы в основном сосредоточены на ритейле и бизнес-центрах. Рано или поздно произойдет насыщение ими рынка, вырастет бизнес-активность в регионах, и инвесторы сами придут в гостиничный бизнес», — считает генеральный директор AZIMUT Hotels Company Александр Гендельсман.
Впрочем, аналитики считают, что есть целый ряд обстоятельств, на которые государству стоит обратить внимание. «Необходимо снизить стоимость аренды земельного участка и усилить льготы по строительству. Причем не просто сформировать льготы, а сделать их такими, чтобы они действительно существенно повлияли на экономику проекта и приблизили ее к другим сегментам коммерческой недвижимости. Кроме того, можно ужесточить контроль над сохранением не только функционального назначения объекта на выделенным под гостиницу участке, но и номерного фонда, заявленного под строительство», — поясняет ведущий эксперт-аналитик гостиничного рынка департамента консалтинга GVA Sawyer Марина Харламова.
Между тем на сегодняшний день имеющийся номерной фонд в столице, мягко говоря, оставляет желать лучшего. «План программы по строительству недорогих гостиниц на период 2001—2010 годов выполнен не будет. Сегодня в год вводится в Москве лишь 1,5 тысячи гостиничных номеров, с начала 2001 года было введено 11,5 тысячи номеров, а до 2010 года должны ввести 180 тысяч», — констатирует Игорь Протопопов, добавляя, что в городе также существует большой фонд муниципальных гостиниц, которые необходимо реконструировать.
Аналитики соглашаются с мнением чиновника, что план на 2010 год выполнен не будет. «С момента реализации программы на рынок не было выведено и половины от заявленного гостиничного фонда. И проблема стоит именно в сегменте 3*. В период 2005 — 2007 годы на многих участках, выделенных под строительство гостиниц, строились совсем другие объекты: офисные центры, жилые дома, торговые центры. Сейчас с усилением контроля за сохранением функционального назначения будущего строительства на участке тенденция приостановилась. Но теперь гостиницы 3* заменяют апартаментами или включают гостиницу в состав многофункционального комплекса, в силу чего уменьшается номерной фонд гостиницы, что снова ведет к отставанию от программы», — отмечает Марина Харламова.
Александр Гендельсман также считает, что правительство поставило перед собой трудновыполнимую задачу. «Введение в действие гостиничных номеров сложный и длительный процесс, будь то строительство новой или реконструкция старой гостиницы. В Москве или любом другом городе. Как можно говорить о введении 180 тысяч номеров за два года, если в среднем в городе вводится 1,5 тысячи номеров в год, и при этом не наблюдается активного притока инвестиций в сферу гостиничного бизнеса? Очевидно, что к 2010 году такой план выполнен не будет, это же простая математика. Даже если появятся неожиданные деньги», — уверен он.
Однако несмотря на вялый интерес инвесторов к развитию отелей эконом-класса, стоит отметить, что строительство подобных объектов имеет значительные преимущества. К ним можно отнести как низкий уровень конкуренции на рынке, так и наличие высокого спроса, благодаря чему для любого отеля, имеющего удачное местоположение и построенного в соответствии с современными стандартами, можно прогнозировать высокий уровень загрузки (не менее 70%). Это напрямую влияет на высокие показатели доходности на номер (RevPAR) и, соответственно, на доходность всего объекта. «Но эти преимущества очевидны только при сравнении с аналогичными проектами в мире. Москва лидирует по показателю доходности на номер среди крупнейших городов мира, но если сравнивать доходность отеля с любым другим сегментом коммерческой недвижимости, то гостиница проигрывает. Приближаются по прибыльности к другим секторам недвижимости (офисы, торговля) гостиницы 4—5*. Именно поэтому эти объекты сейчас так популярны среди девелоперов. Гостиницы 3* строить выгодно с точки зрения ситуации на рынке, но становится не выгодно, когда речь заходит о возврате инвестиций. 8—12 лет — это слишком долгий срок для сегодняшнего девелопера», — рассуждает Марина Харламова.
Александр Гендельсман также отмечает, что у развития отелей данного класса есть большие перспективы, в особенности это касается отечественных гостиничных операторов. «Гостиничный рынок в этом сегменте (а это как раз „3—4 звезды“) обладает наибольшей емкостью, соответственно, у компании больше возможностей для роста. Отели „3—4 звезды“ не так доходны, как в пятизвездочном сегменте, они более сложны по логистике и экономике и — соответственно — здесь меньше конкуренции и больше перспектив для развития. Плюс ко всему в сегменте „5 звезд“ российским компаниям достаточно сложно конкурировать с крупными западными гостиничными сетями», — поясняет он.
Главным и, скорее всего, единственным недостатком строительства таких отелей является высокая стоимость земли, которая может доходить до 30% от стоимости проекта. Хотя в международной практике и по представлениям западных инвесторов при строительстве гостиниц доля не должна превышать 15%.
Несмотря на то, что количество плюсов существенно превышает количество минусов, факт остается фактом — пока в столице с «эконом-классом» дела обстоят неважно, и чья в этом вина — инвесторов или государства, сказать сложно.
9 июля 2008 г., arendator.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
