Санкт-Петербург подземный коммерческий
Тема строительства «вглубь» в Санкт-Петербурге не теряет своей актуальности. Одним из «двигателей» таких дискуссий служит проект торгового центра на площади Восстания, в рамках которого ведутся изыскания компанией «Адитум».На тему возможности создания такого рода центров эксперты высказывались и на одном из семинаров PROEstate, и на недавней конференции «Живого Города», и первое заседание петербургского отделения Всероссийской общественной организации охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) в рамках проекта «Петербург: следующие 300» — тоже было посвящено проблеме сохранности города при интенсивном использовании подземного пространства.
Это не компанейщина, не пустые слова, освоение подземных пространств Санкт-Петербурга неизбежно – потребности в новых площадях неподалеку от центра будут только расти. Преимуществ у подземного строительства не так уж много, но они в перспективе все равно перевешивают сложности. Для подземного торгового центра можно найти уникальное местоположение, построить его в наиболее проходном месте, а, следовательно — сделать арендные ставки максимально высокими, что сегодня не всегда возможно реализовать на поверхности.
Можно сказать, специалисты разделились на два лагеря. Одни ищут причины, почему вглубь строить нельзя, а другие говорят – нет ничего невозможного, есть только вопрос цены. Карстен Риске, представитель компании «Бауэр Шпециальтифбау ГмБХ» считает, что любые проблемы с болотистыми почвами и историческими фундаментами решаемы. «Наша компания занималась глубочайшими котлованами вплотную к исторически зданиям, — рассказывает Карстен Риске. – И проекты „подземного Невского“, и небоскребы с большим количеством этажей underground – это возможно с учетом современных геотехнических решений. В нашей практике были проекты, когда мы временно отводили реку в другое русло для строительства подземного помещения, а потом возвращали ее обратно. Построить стену в грунте на глубине 100 метров, установить глубинные опоры – в мире есть примеры того, как это реализуется на практике и в еще более сложных условиях, нежели здесь».
Заинтересованность управляющих компаний в таких проектах со стороны очень высока. Они запрашивают разрешения на исследования в местах, где, казалось бы, нельзя углубиться и на 5 метров. «Сегодня нашей службой подготовлено и выдано порядка 35 пакетов на проектирование строительства подземных паркингов в местах, которые даже страшно назвать, — делится Виталий Зенцов, заместитель председателя Комитета по градостроительству и охране памятников. – Это, например, площадь Льва Толстого, площадь Искусств. Была попытка проникнуть в Марсово Поле, площадь Шевченко, Никольскую, Манежную, но, конечно, далеко не все здесь мы позволяем. Но возвращаемся, например, к обсуждению строительства под площадью Труда, вопрос этот имеет уже длительную историю. Это должна быть методическая, последовательная работа градостроителей, правительства города, которое уделяет этому огромное внимание».
Пока в этом вопросе можно ориентироваться лишь на московский опыт: там на сегодняшний день подземное строительство наиболее хорошо развито, образцы устройства коммерческих центров на «минусовых» этажах отработаны. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International считает, что для развития такого коммерческого строительства есть все предпосылки, в том числе высокий спрос и ограничение транспортного потока в центральной части города. Эта компания принимала участие в двух подобных проектах в Москве. «Один из них – Тверская Застава», — рассказывает Максим Гасиев. – «Можно сказать, что подземный торговый комплекс – это перевернутый обычный. Если в наземном ТК внизу находится продуктовый магазин, наверху – кинотеатр, то под землей все наоборот: кинотеатр и все, что относится к развлечениям, устраивается на самом последнем уровне. К требованиям относится обязательное наличие атриумных зон: они сглаживают ощущения от пребывания „под землей“.
Второе требование – небольшой продуктовый магазин. Мы уверены, что торговому комплексу такого рода не нужен продуктовый магазин как якорный арендатор. Он должен просто быть функциональным, а для крупного продуктового ритейла это неудобно. Мы участвовали в тендере на разработку концепции для подземной площади Восстания и порекомендовали там вообще не иметь продуктового магазина. У одного супермаркета грузопоток составляет более 60 машин в сутки, и это очень плотный грузовой поток, нужно задействовать мощные подъемные системы, так как доставка грузов и вывоз мусора будут производиться под землей. Мы корректировали этот проект по ходу работы. Изначально планировалось сделать кинотеатр на -1-ом и -2-ом уровне, а мы настояли на том, чтобы опустить его еще на один уровень вниз. Задача подземной концепции – тянуть людей вглубь». Проблема подземных торговых центров – естественное освещение. Везде, где возможно, используются стеклянные купола, но этого, конечно, недостаточно.
Недостатком полностью подземных торговых центров является также и то, что почти нет визуальной доступности. Нужно максимально использовать потенциал выступающих на поверхность элементов и обращать больше внимания на адресацию в городе: ставить билборды другие рекламоносители. Под землей больше чувствуется полезных площадей за счет колонн, технических помещений, систем обеспечения воздухом. По мнению Максима Гасиева, размещение парковки полностью под зданием тоже представляет собой проблему. Не всегда есть возможность сделать прямую рампу, а рампа винтообразная, по которой нужно съезжать на нижний уровень – это удовольствие скорее для тех, кто любит на карусели кататься. Тем не менее, это оправдано, когда надо максимально эффективно использовать пространство верхних уровней под торговые площади. Но аналитики от девелопмента утверждают: любые такие трудности и затраты компенсируются хорошим местоположением. Если здание «стоит» на пути большого потока людей, то это априори успешный, «неубиваемый» торговый центр.
Целый ряд профессионалов от архитектуры и геоэкологии считает, что подземные проекты в нашем городе – от лукавого, и каждый из них угрожает исторической застройке. Заведующий кафедрой геотехники Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Рашид Мангушев утверждает, что любое вмешательство в сложившуюся застройку приведет к трещинам. Университет обследовал техническое состояние 54-х зданий 19—20 веков в историческом центре. Эксперты выяснили, что 60% фундаментов перегружены, здания имеют трещины, сообщил Мангушев. «Эти строения находятся в состоянии „неустойчивого равновесия“ — любое вмешательство в сложившуюся застройку приведет к трещинам», — заявил он. В центре нужны подземные парковки, но Смольный должен определиться: или мы сохраняем исторический центр, или строим новый, утверждает эксперт. Но наивно предполагать, что от таких огромных денег, какие сулит подземное строительство в центре, компании откажутся из-за проблем с исторической застройкой. Возможно, компромисс будет найден при неком системном подходе к проблеме с подключением всех заинтересованных сторон.
Константин Улицкий, представитель архитектурной элиты Санкт-Петербурга, заместитель председателя городской экспертно-консультативной комиссии по основаниям, фундаментами подземным сооружениям при Правительстве Санкт-Петербурга так представил свое видение компромисса: «В 1969—1972 году начали разрабатывать план подземного строительства Хельсинки… Там четко распределили проекты в городских и в коммерческих интересах. Меня смущает то, что в Санкт-Петербурге нет такого подхода, и коммерческие интересы отстаиваются прежде всего. Я за то, чтобы в нашем городе, как об этом свидетельствует и международная практика, все делалось при рассмотрении комплекса интересов и инвесторов, и жителей Санкт-Петербурга, и тех, кто заботится о сохранении его исторической ценности».
www.restate.ru | Запомнить
6 мая 2008 г., restate.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
